預(yù)售資金監(jiān)管升級(jí),勒住“爛尾樓”?
中新網(wǎng)8月9日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)“壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生?!?月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議中,“保交樓”首入會(huì)議內(nèi)容,也讓其成為當(dāng)下樓市的最大熱點(diǎn)之一。
其中,商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源。對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管,作為管住“房地產(chǎn)賬本”的重要抓手,也成為了近期各地?zé)衢T(mén)的政策工具。
多地出臺(tái)新規(guī)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管
商品房預(yù)售資金監(jiān)管,指的是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項(xiàng)目建設(shè),不得隨意支取、使用。
日前,長(zhǎng)沙發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī),要求購(gòu)房人交存的定金、首付款,商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款,全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶,對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè),對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管,保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?,?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè),保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。
8月2日,東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》,公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中擬規(guī)定,由購(gòu)房人通過(guò)關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式,將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶,開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。
作為房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門(mén)城市,長(zhǎng)沙、東莞兩地新規(guī)的出臺(tái)引發(fā)了不小關(guān)注,也在很大程度上反映了政策風(fēng)向。
今年2月,全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái),通過(guò)招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措,規(guī)范和完善了商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至6月初,今年有南京、成都、??诘?8地曾提出適度放松預(yù)售資金監(jiān)管,包括增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金等。
但進(jìn)入7月,在新的市場(chǎng)情況下,近期各地的預(yù)售資金管理則處于收緊狀態(tài)。各地新政有何重點(diǎn)?中新財(cái)經(jīng)梳理總結(jié)出以下幾個(gè)方向。
——明確各方主體責(zé)任
“監(jiān)管部門(mén)、銀行、開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和義務(wù),規(guī)定得比較詳細(xì),追責(zé)路徑明了,一旦出現(xiàn)問(wèn)題,就能知道是哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題,比如是資金使用審批不合規(guī),還是資金去向不合規(guī)等?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
例如,東莞擬對(duì)銀行機(jī)構(gòu)、房企、購(gòu)房者的職責(zé)做出明確規(guī)定。其中包括,銀行擅自撥付或轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售監(jiān)管資金的,應(yīng)負(fù)責(zé)追回;房企在申請(qǐng)預(yù)售許可證前,需按照一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則,新設(shè)銀行賬戶;購(gòu)房者可通過(guò)網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳納購(gòu)房款等。
——加強(qiáng)預(yù)售資金透明度
在這方面,西安明確,商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管,商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門(mén)核實(shí)同意,擅自撥付監(jiān)管資金則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回。
安徽蚌埠也明確,預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入監(jiān)管專用賬戶。開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí),應(yīng)注明監(jiān)管專用賬戶等信息,并明確繳款的方式及繳款的具體時(shí)間和金額。
在此基礎(chǔ)上,江西九江還公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤(pán)的139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。以后凡取得商品房預(yù)售證對(duì)外銷售商品房的項(xiàng)目,市住建局將第一時(shí)間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào),商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。
“公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明,同時(shí)也防止預(yù)售資金被挪用,讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè),將有效維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益,同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為。
——資金撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤
長(zhǎng)沙新規(guī)中,提出對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè),對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管?!氨WC資金‘留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍币渤蔀榱祟H具亮點(diǎn)的新鮮提法。
山東青島還出臺(tái)了更進(jìn)一步的政策。近日有消息稱,青島要求所有樓盤(pán)封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款。后經(jīng)媒體證實(shí),目前在青島范圍內(nèi)至少有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行上述政策要求,更多的銀行還在跟進(jìn)中。
“該政策有助于減少購(gòu)房者的還貸壓力和防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。但從阻力方面看,房企的資金回籠壓力會(huì)增大,這是實(shí)際過(guò)程中所需要注意的內(nèi)容。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
隨著各地預(yù)售資金監(jiān)管的收緊,對(duì)于部分房企可能會(huì)面臨的資金鏈壓力持續(xù)加大風(fēng)險(xiǎn),多地也提出了“依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化監(jiān)管”等原則。
“預(yù)售資金監(jiān)管比例不是越高越好,要根據(jù)不同資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)進(jìn)度的不同,確定合適的比例?!闭新?lián)金融首席研究員董希淼解釋,在監(jiān)管層面要提高立法層級(jí),住建部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及銀行都要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,明確責(zé)任之后要加強(qiáng)執(zhí)行。
總體上看,加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管已是一個(gè)老生常談的話題。但各方分析認(rèn)為,商品房預(yù)售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按時(shí)交付,更大程度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。(完)
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