目的：等待最佳入市時(shí)機(jī)？

　　雅居樂收購該項(xiàng)目已有2年多，為何遲遲不完成開發(fā)建設(shè)？

　　按照上海雅居樂國際廣場的土地使用年限，如果項(xiàng)目明年才竣工，項(xiàng)目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏中路商業(yè)圈40~60元/平方米/天的日商鋪?zhàn)饨�，拖延一天開業(yè)，對(duì)雅居樂都是不小的損失。

　　一位不愿意透露姓名的零售物業(yè)市場分析人士認(rèn)為，上海雅居樂國際廣場拖延施工時(shí)間是為了尋找最有利的上市時(shí)機(jī)。該人士認(rèn)為，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都要擱置幾年才會(huì)開工建設(shè)，原因在于項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不合適，比如同在南京東路的恒基155號(hào)地塊，便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業(yè)氛圍后，才開始入市的。

　　此前上海房地產(chǎn)圈有消息稱，上海雅居樂國際廣場由于經(jīng)營超五星級(jí)酒店，因此部分商鋪的定位也將走高端化路線，希望能夠引進(jìn)一些頂級(jí)品牌。

　　曾在南京東路商業(yè)圈代理過多個(gè)項(xiàng)目的第一太平戴維斯中國區(qū)商鋪部高級(jí)董事朱兆榮認(rèn)為，目前南京東路、西藏中路所在的商業(yè)圈，雖然在過去幾年中經(jīng)營定位有所提高，能夠吸引一些中高端消費(fèi)群光顧，但離上海頂級(jí)奢侈商圈還有較大的差距。要發(fā)展成一個(gè)奢侈品商業(yè)圈，可能還需要三到五年時(shí)間。

　　在他看來，南京東路的五星級(jí)酒店除了高端奢侈品外，還可以經(jīng)營高檔的鐘表和珠寶，以及餐飲、娛樂項(xiàng)目。

　　不過，每經(jīng)記者在現(xiàn)場調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，上述高端商業(yè)尚未在上海雅居樂國際廣場周圍形成氛圍。目前雅居樂工程外圍的臨時(shí)用房，主要經(jīng)營的是一些售價(jià)百元左右的服飾、雜貨和小商品，周圍的店鋪經(jīng)營檔次也以中檔為主，與五星級(jí)酒店的經(jīng)營氛圍相差甚遠(yuǎn)。

　　朱兆榮對(duì)上述商圈的評(píng)價(jià)是，等南京東路的奢侈商業(yè)逐漸繁榮后，自然會(huì)向西藏中路輻射。

　　行情：囤地收益更高

　　施工進(jìn)度緩慢的，并不只有上海雅居樂國際廣場一個(gè)項(xiàng)目。

　　翻開雅居樂今年中期報(bào)的土地儲(chǔ)備表 （截至9月9日），56幅土地儲(chǔ)備中有至少11個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項(xiàng)目中，相當(dāng)數(shù)量的土地早在四五年前就已被雅居樂納入旗下。事實(shí)上，早在2008年便被納入集團(tuán)的上海南匯項(xiàng)目，被披露至少要2012年才會(huì)竣工。

　　急拿地慢施工，似乎成了雅居樂的一個(gè)特點(diǎn)。

　　11月1日，在接受央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目采訪時(shí)，SOHO中國董事長潘石屹稱，中國有三分之一房地產(chǎn)開發(fā)商從來不蓋房子，就是“倒土地”，并且認(rèn)為倒賣土地比開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目更賺錢。

　　“既然買賣土地比開發(fā)項(xiàng)目更賺錢，那么開發(fā)商為什么要急于開發(fā)呢？”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民對(duì)上述說法表示贊同，“過去的十年樓市證明，長期持有土地所獲取的收益，要比短時(shí)間開發(fā)項(xiàng)目并迅速銷售的收益更高，由此造成了開發(fā)商尤其是大開發(fā)商更樂意囤地。即使所開發(fā)的物業(yè)歸公司投資用，也是晚些開發(fā)比早點(diǎn)開發(fā)更好。

　　他表示，一些地方政府雖然也出臺(tái)政策試圖制止開發(fā)商的囤地行為，但收效甚微。

　　而這樣的瘋狂搶地行為又創(chuàng)造了國內(nèi)土地市場天價(jià)地紀(jì)錄的刷新。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，今年拍賣的土地，大部分建筑成本加土地成本便已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐男路渴蹆r(jià)相一致。顯然，開發(fā)商要想獲利，必須等到幾年后房價(jià)再次上漲。

　　不過，上海雅居樂國際廣場的盈利已無問題。據(jù)計(jì)算，當(dāng)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的收購價(jià)為17.53億元，加上8億多元的建設(shè)投入，整個(gè)項(xiàng)目總投入估計(jì)在25億元，折合每平方米開發(fā)成本為2萬元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊，土地樓板價(jià)已達(dá)到6.7萬元/平方米。