自管的日子:
停車費公攤費垃圾費全面降價
平穩(wěn)過渡后，豐景大廈業(yè)委會核對出的一份賬單讓人驚愕不已。 “在長達5年的管理時間里，物管公司從來沒有公布他們的賬目，直到最后離開的時候才不得不貼出了他們2004年8月、9月的賬目，賬上顯示物管公司每個月虧損1000多元。”周浩寧說。
作為業(yè)委會的主任，周浩寧算了一筆業(yè)委會接管大廈物業(yè)后與接管前對比的經(jīng)濟賬:停車費以前是一個車位300元～600元/月不等，業(yè)主接管后降到了150元～300元/月，停車費每月少收約7000多元;業(yè)主接管后，業(yè)主至少少繳了30%的電費公攤和10%～20%的水費公攤，這一項少收了近1萬元;物業(yè)管理費以前是1.5元/平方米，現(xiàn)在是1元/平方米，豐景大廈的建筑面積約24000平方米，這一項又少了1.2萬元。另外，現(xiàn)在免收了每戶8元的垃圾費，一個月又少收了近2000元。
“管理相同的物業(yè)，我們每個月總共少收了3.1萬元。但每個月我們都還有6000元的純節(jié)余。以前物管公司管的時候，多收了3.1萬元，還說每月虧1000多元。每月有近4萬元的差距，這就是一個灰色部分�！边@樣算來，豐景大廈的216戶業(yè)主一年就省下37萬多元。
對于豐景大廈業(yè)委會公布的這個賬目，周鑒堯說:“物管公司管理和業(yè)主自己來管，在費用上是沒法可比的。物管公司來管，是作為一個公司來運作，成本肯定要高很多。我們請一個保安，一個月就要付1100元的工資，還給他們買社保，每人每月又要500多元。另外，公司還要繳超過5%的營業(yè)稅。業(yè)主自管就不用繳這個稅了。當(dāng)時我們收1.5元/平方米的物業(yè)管理費也是物價局定的�！�
三次維權(quán):
業(yè)委會法律地位尷尬
在別人的眼里，豐景大廈的業(yè)主自管物業(yè)后似乎特別能折騰，總是“官司纏身”。
最近幾個月，豐景大廈的業(yè)主一口氣打了三場官司。2006年10月，他們首先是將以前的物管公司告上法庭，要求對方退還已收取的每戶500元的水電周轉(zhuǎn)金。今年1月8日，豐景大廈業(yè)委會又打贏了一場某單位占用大廈機房位置進行公司業(yè)務(wù)的官司，為業(yè)主成功收回了近10萬元的租金收入。今年3月6日，越秀區(qū)法院一審判決豐景大廈一名業(yè)主勝訴。這名業(yè)主認為發(fā)證機關(guān)給大廈一樓車庫發(fā)房產(chǎn)證的行為觸犯了業(yè)主的公共利益，將發(fā)證機關(guān)告上了法庭。
“每當(dāng)打官司的時候，業(yè)委會的地位就很尷尬，所以有時不得不以業(yè)主個人的名義去打官司。業(yè)委會不是經(jīng)濟實體和事業(yè)法人，沒有一個合法身份。香港的業(yè)主法團和國外的業(yè)主協(xié)會都是有獨立的法人地位的。我們最期望就是能夠給業(yè)委會一個法律地位。”
這種業(yè)主“自治”的模式也引來了一片爭議。廣州市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)人員表示，他們并不贊同這種業(yè)主自管物業(yè)的做法。業(yè)委會并不是公司實體，從事經(jīng)營行業(yè)，在稅收、開具發(fā)票方面很難操作。業(yè)委會不是法人組織，如果業(yè)委會與業(yè)主發(fā)生糾紛，或者在業(yè)主自管物業(yè)的時候，某一戶業(yè)主的權(quán)益受到損害，往往就會帶來由誰承擔(dān)賠償責(zé)任的難題，引發(fā)的糾紛難以解決。
對話
單體樓都可能走我們的模式
記者:當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)管理事故的時候，譬如確實由于管理責(zé)任造成業(yè)主家中被盜，如果有物業(yè)公司管理，可以要求物業(yè)公司賠償，業(yè)委會自管的話相當(dāng)于需要全體業(yè)主承擔(dān)賠償，這個賠償是不是有些難？
周浩寧:業(yè)主委員會接管之后，大樓發(fā)生過兩戶被盜的情況。其中有一戶有意要求賠償，但是業(yè)委會并不能判斷究竟損失了多少，所以無法進行賠償。對于住宅小區(qū)可能發(fā)生的刑事治安和其他意外事件，我們認為其責(zé)任不在業(yè)委會或物業(yè)公司，否則目前我國就不會強調(diào)綜合治理，齊抓共管了。作為小區(qū)管理者，我們的責(zé)任是教育小區(qū)居民如何保護自身和自身財物的安全，防范可能發(fā)生的安全事故，并盡全力履行小區(qū)公共安全防范責(zé)任。
如果業(yè)主就此和業(yè)委會打官司，業(yè)主勝訴的話，我們只能按照法院判決執(zhí)行，從大廈物業(yè)收入盈余當(dāng)中抽取金額進行賠償。
記者:有人說業(yè)委會不同于專業(yè)化的物業(yè)管理公司，在物業(yè)維護方面缺乏長遠規(guī)劃，不利于物業(yè)的保值增值？
周浩寧:物業(yè)公司在管理大樓的時候，它的保安、修理工也都是在外面聘請的。既然是聘請，為什么不直接由業(yè)主自己聘請而要再多通過一道程序呢？我們也可以向外界聘請保安和修理工。今后的單體樓都可能走我們的模式，不請物業(yè)公司，而是請專業(yè)公司，請保安公司做保安，請清潔公司做清潔。由于我們的主人公意識，我們是以服務(wù)為目的而不是以盈利為目的，我們可以比物業(yè)公司做得更專業(yè)。
記者:業(yè)主對業(yè)委會怎么監(jiān)管？
周浩寧:現(xiàn)在有大事，都由業(yè)主大會開會決議的，業(yè)主委員會是受業(yè)主大會監(jiān)督的。我們現(xiàn)在一年一個總結(jié)，半年一個小結(jié)，一個季度一個報表，做到財務(wù)公開透明。另外我們代表選舉是公平的，大廈住戶中有幾個單位的人比較集中，他們每個單位都有代表進入了業(yè)委會，還有一些散戶，業(yè)委會中他們也有自己的代表。(何濤 杜安娜)
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