3月16日，《物權(quán)法》通過(guò)的消息，讓越秀區(qū)五羊新城豐景大廈業(yè)委會(huì)的主任周浩寧激動(dòng)不已。兩年半前，周浩寧領(lǐng)著大廈業(yè)主挑起了一場(chǎng)物管風(fēng)波，執(zhí)意“趕走”了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，并且由業(yè)委會(huì)自管大廈物業(yè)。由于這種做法沒(méi)有明確的法律依據(jù)，周浩寧一直有些提心吊膽。《物權(quán)法》的出臺(tái)，終于讓他吃了定心丸。
《物權(quán)法》剛一通過(guò)，率先“趕走”物業(yè)公司自管物業(yè)的豐景大廈成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。一些與現(xiàn)有物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主也紛紛前來(lái)取經(jīng)，想學(xué)豐景大廈的做法，自行接管物業(yè)。對(duì)于這一點(diǎn)，周浩寧很自豪，自從業(yè)委會(huì)接管后，豐景大廈的物業(yè)管理費(fèi)每平方米少了0.5元，業(yè)主自己掌握了物業(yè)的收益，216戶(hù)業(yè)主都嘗到了甜頭。
與此同時(shí)，爭(zhēng)議不斷出現(xiàn)。有專(zhuān)業(yè)人士表示，在自管模式下，業(yè)委會(huì)不是法人組織，一旦出了問(wèn)題將無(wú)法追究責(zé)任人。
沒(méi)有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主能否管好物業(yè)？小區(qū)物業(yè)管理業(yè)主“自治”的模式在現(xiàn)實(shí)中到底有沒(méi)有可操作性？這種模式又存在什么問(wèn)題？豐景大廈業(yè)主“自治”后的兩年，本報(bào)記者專(zhuān)門(mén)來(lái)到小區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)查。
這幾天，周浩寧一直沉浸在一種驕傲的感覺(jué)里，因?yàn)閹缀趺刻於加幸恍潜P(pán)的業(yè)主找到他取經(jīng)，詢(xún)問(wèn)相同的問(wèn)題:如何“趕跑”了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，大廈的業(yè)主又是如何管理大廈物業(yè)的？“大家對(duì)我們的這種做法特別感興趣�！敝芎茖幷f(shuō)。
其實(shí)，豐景大廈“趕跑”原來(lái)物管公司的傳奇是在不經(jīng)意間開(kāi)始的。2004年4月以周浩寧為主的三四個(gè)積極分子就認(rèn)為需要成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)物管公司進(jìn)行監(jiān)督，但起初并沒(méi)有“趕走”物管公司的意思。周浩寧和其他幾個(gè)積極分子一有時(shí)間就到物管公司去問(wèn)問(wèn)、看看。沒(méi)想到，這一問(wèn)一看發(fā)現(xiàn)了一個(gè)大秘密。
豐景大廈的水電都是和另一家單位合用，每月物管公司都要將收齊的電費(fèi)先交給另一家單位�！坝幸淮�，我們偷偷跟著他們?nèi)ソ浑娰M(fèi)，發(fā)現(xiàn)物管公司交出去的電費(fèi)，只是收取電費(fèi)的一半。同時(shí)，物管公司還向業(yè)主們多收了實(shí)際用電量的30%，所謂的‘公攤’，這樣物管公司拿走了業(yè)主交納的將近一半的電費(fèi)。我們通過(guò)公告把這個(gè)事實(shí)披露給所有的業(yè)主，引起一片嘩然�！�
對(duì)于業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的這件“丑事”，豐景大廈以前的物業(yè)管理公司總經(jīng)理周鑒堯予以了否認(rèn)，“給別的單位的電費(fèi)并沒(méi)有少交，只是抄表的時(shí)間不一樣。收取的公攤電費(fèi)確實(shí)有，但不是多收30%，而是按照公共部門(mén)電表的數(shù)字分?jǐn)偟�。�?/p>
業(yè)委會(huì)成立:
協(xié)調(diào)無(wú)果原物管公司撤離
大多數(shù)業(yè)主并不相信物管公司的解釋?zhuān)瑢?duì)物管公司的信任感也迅速降低。
2004年8月18日，豐景大廈召開(kāi)了第一次全體業(yè)主大會(huì)，選出了15名業(yè)主代表。當(dāng)時(shí)，請(qǐng)街道的工作人員來(lái)監(jiān)票，還通過(guò)了一些文件和業(yè)主公約，并向有關(guān)部門(mén)提出了成立業(yè)主委員會(huì)的要求。
2004年10月8日，豐景大廈成立的業(yè)委會(huì)得到房管部門(mén)的正式批準(zhǔn)。接下來(lái)1個(gè)月，周浩寧開(kāi)始了與物管公司的拉鋸戰(zhàn)。“我們提出，第一，物業(yè)管理費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)，每平方米收取1元;第二退還多收取的電費(fèi)。在協(xié)商未果的情況下，我們給業(yè)主們發(fā)出通知，勸他們先不要交物業(yè)管理費(fèi)�！敝芎茖幷f(shuō)。
10月25日，物管公司貼出了一張告示讓不少業(yè)主非常意外。物管公司稱(chēng)，由于收不到物業(yè)管理費(fèi)決定撤場(chǎng)。一夜之間，物管公司撤走了所有的大樓保安，搬走了所有的辦公設(shè)備，甚至包括一截短短的電話(huà)線(xiàn)。 但極具戲劇性的一幕是，“此后他們又陸續(xù)把電腦搬回來(lái)了。這說(shuō)明他們并不想真的離開(kāi)。”
但僵局仍在持續(xù)，直至最終由政府部門(mén)出面進(jìn)行協(xié)調(diào)。根據(jù)雙方約定，2004年11月1日，原有的物管公司正式撤離豐景大廈，此前的債權(quán)債務(wù)由物管公司來(lái)承擔(dān)，此后的債權(quán)債務(wù)由豐景大廈業(yè)委會(huì)承擔(dān)�！白叩臅r(shí)候，他們連保安床上的木板都拆走了�！币晃粯I(yè)主說(shuō)。
過(guò)渡期:
業(yè)委會(huì)接管穩(wěn)定保安隊(duì)伍
物業(yè)管理公司的撤走，讓豐景大廈的業(yè)主們迎來(lái)了一段艱辛的日子。當(dāng)時(shí)怕一時(shí)請(qǐng)不到保安，一位業(yè)主還從單位借來(lái)了幾名保安臨時(shí)值班。周浩寧說(shuō)，“由于之前并沒(méi)有這樣的先例，打心底來(lái)講，還是有些擔(dān)心。但那個(gè)時(shí)候只能硬著頭皮上，大家計(jì)劃著先度過(guò)這段過(guò)渡期，再去找一家物管公司來(lái)經(jīng)營(yíng)�！�
再聘請(qǐng)一家物業(yè)管理公司的計(jì)劃最終擱淺。“一是和我們共用水電的那家單位強(qiáng)烈反對(duì)再找新的物管公司，說(shuō)他們不再信任物管公司了。另外一方面，房管局要求聘請(qǐng)物管公司一定要按照嚴(yán)格的招投標(biāo)程序，這個(gè)過(guò)程太漫長(zhǎng)了，我們等不了�！敝芎茖幷f(shuō)。
“通過(guò)一段時(shí)間的自管，業(yè)委會(huì)增強(qiáng)了信心，感覺(jué)這個(gè)事情我們也能做好。后來(lái)征求了房管局的意見(jiàn)，問(wèn)我們自己扛下來(lái)行不行，他們的答復(fù)是，法律上并沒(méi)有反對(duì)，所以我們就自己干了�！敝芎茖幷f(shuō)，“現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)決策是正確的�！�
為了保證迅速平穩(wěn)過(guò)渡，豐景大廈業(yè)委會(huì)盡量沿用以前物管公司的一些經(jīng)營(yíng)合同。以前在大廈里從事物業(yè)管理方面的員工，只要愿意繼續(xù)干的，也盡量?jī)?yōu)先考慮。業(yè)主委員會(huì)接管之后，成績(jī)有目共睹。豐景大廈的電梯改造，以前的物管公司曾提出十多萬(wàn)元的改造方案，業(yè)委會(huì)只花了2萬(wàn)元就搞好了，而且沒(méi)有讓大家掏一分錢(qián)，全是從獲得的物業(yè)收入盈余中支出。過(guò)年的時(shí)候，業(yè)委會(huì)還免費(fèi)給每戶(hù)業(yè)主送去5公斤平安米。
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