《物權(quán)法》公布后廣州業(yè)主的第一樁維權(quán)行動，正是《物權(quán)法》爭議最大且被認(rèn)為留下最大遺憾的車庫歸屬引發(fā)的糾紛。在10月1日《物權(quán)法》正式實施前，業(yè)主如何依據(jù)現(xiàn)有法律與政策維權(quán)，包括能否阻止開發(fā)商任意出售車庫，這一事件對全國的業(yè)主都具有示范意義。
而目前仍未止息的車庫權(quán)屬之爭，以及由此引發(fā)的連鎖性問題諸如“優(yōu)先滿足權(quán)”等，正在制訂的最高院的司法解釋、地方性的法規(guī)都將作出更明確的界定，可以說，圍繞車庫歸屬問題的新一輪博弈已經(jīng)拉開。
昨日下午，海印南苑小區(qū)的多名業(yè)委會成員帶著剛剛公布的《物權(quán)法》，匆匆趕往廣州業(yè)主聯(lián)誼會籌委會，向前來征求意見的人大代表述說開發(fā)商神秘抵押全部地下車庫(159個車位共5239.41平方米)、繼而車庫又被拍賣導(dǎo)致業(yè)主痛失私產(chǎn)的可怕經(jīng)歷，尋求解決途徑。
1999年：開發(fā)商承諾有地下車場供業(yè)主租用
據(jù)海印南苑業(yè)主許先生介紹，他們這里有1300多戶，平均八九戶才有一個車位。從1999年開盤時開發(fā)商就以各種形式承諾，這個小區(qū)擁有各種完善的公共配套設(shè)施，其中就包括大型地下停車場。
在業(yè)主出具的一份當(dāng)年的廣告手冊中，我們看到，開發(fā)商對海印南苑進(jìn)行了這樣的描述：“海印南苑占地4萬平方米，其中綠化面積及公共配套項目1.4萬平方米……并內(nèi)設(shè)大型地下停車場等生活配套設(shè)施�！�
在該小區(qū)的住戶手冊里，再次確定里面擁有“大型地下停車場等生活配套設(shè)施”外，開發(fā)商委托的物業(yè)公司負(fù)責(zé)對車庫的使用管理，并要求業(yè)主的“汽車、摩托車、自行車應(yīng)當(dāng)在指定地點停放”。
在車輛停放管理規(guī)定一項：“本小區(qū)設(shè)有室內(nèi)小車、摩托車、自行車兩部分停車場。其中小車停放場設(shè)在高屋負(fù)一層；摩托車、自行車停車場設(shè)在6號樓負(fù)一層。停車場向業(yè)主(住戶)提供長期租用服務(wù)�！�
業(yè)主王女士介紹：“當(dāng)時我買房時就問開發(fā)商，車庫能賣給我們嗎？他們當(dāng)時很堅決，說車庫不能賣，只能提供給業(yè)主一直租用�！�
2003年：開發(fā)商悄然抵押地下車庫后失蹤，物業(yè)公司蒸發(fā)
正當(dāng)業(yè)主心安理得地使用地下車庫時，事情正在悄悄發(fā)生變化——2003年9月，發(fā)展商把全部地下車庫全部抵押給了建設(shè)銀行城建支行，對此多名業(yè)主和業(yè)委會成員表示，當(dāng)時他們毫不知情，直到兩年后他們把車庫全賣了，才如夢初醒。
業(yè)主出示廣州市中級人民法院(2003)穗中法執(zhí)字第001245、001246號《民事裁定書》：“廣州海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還給建設(shè)銀行城建支行7500萬元和5800萬元及利息，法律文書生效后，無自覺履行義務(wù)，建設(shè)銀行城建支行于2003年9月12日向本院申請執(zhí)行。雙方當(dāng)事人同意以廣州海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有位于南苑街……建基路79—81號地下室(車位87個，建筑面積4376.59平方米)、海聯(lián)路62—66號負(fù)一層(車位72個，建筑面積862.82平方米)……房產(chǎn)、商鋪、汽車，合計作價138942809元抵押兩案債務(wù)�！�
這樣，開發(fā)商就把承諾給業(yè)主使用的公共設(shè)施地下車庫，不聲不響全部抵償出去了。2003年12月9日，建設(shè)銀行城建支行取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。
業(yè)委會成員回憶，那時，開發(fā)商突然消失了，物業(yè)公司在11月初也隨之蒸發(fā)，還順手把小區(qū)的800多萬元的物業(yè)維修基金和業(yè)主交的兩個月的水電費十幾萬元卷了個精光。
2005年：神秘人物拍下全部車庫只售不租驅(qū)趕業(yè)主
2005年9月建行把車庫交給拍賣公司拍賣，10月20日，名為王仕貞的人拍得全部159個車位。
“2005年11月1日，噩夢開始。地下車庫門口突然貼出通知，停止辦理月保手續(xù)，如果業(yè)主要停車，就一定要買車位，不買，車就不讓停。”業(yè)委會成員說。他出示了當(dāng)時的價格表顯示，這些車位從9萬元到14.5萬元不等，并且任何人都可以購買。
維權(quán)行動立即在業(yè)主中展開，業(yè)委會也在風(fēng)雨飄搖中誕生。“不少業(yè)主拒絕購買高價車位，不少汽車停在小區(qū)外的路上，導(dǎo)致多部汽車被盜、被損事件�！睒I(yè)主孫女士說，“實際這個王仕貞就是前面突然走掉的物業(yè)公司總經(jīng)理李某的老婆，而這個物業(yè)公司總經(jīng)理李某又是開發(fā)商的副老總�！�
2006年：房管局承認(rèn)曾給開發(fā)商地下室房產(chǎn)證
業(yè)委會成員說，經(jīng)過艱苦查詢，2006年4月18日，廣州市房管局給小區(qū)的答復(fù)中稱：市房管局分別于2001年和2002年先后兩次將海印南苑小區(qū)地下室房產(chǎn)核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證給開發(fā)商，又于2003年同意將這些房產(chǎn)過戶給建設(shè)銀行。
業(yè)主拒買車庫
車庫部分地方改做臺球室
從海印南苑東邊的高層住宅乘電梯可以直達(dá)地下車庫，從電梯間進(jìn)入車庫的小門無人看守。記者進(jìn)入車庫觀察時，業(yè)委會成員一直等在樓道的電梯間里，業(yè)委會成員說：“我們就不進(jìn)去了，免得讓他們的人看到，又要找我們麻煩�！币呀�(jīng)是晚上7點，記者看到寬敞的地下車場里空空蕩蕩，有許多空著的停車位，稀稀拉拉停著幾輛汽車。
業(yè)主汪阿姨說：“自從他們占了車庫只賣不租后，我們維權(quán)，很多業(yè)主很有骨氣，就是不買。后來他們的生意不好，又打出招牌出租，停車每小時2.5元�？晌覀兊钠嚥桓彝Ｔ诶锩�，怕有人破壞。這個地下車庫有7個出口，外邊的人很容易進(jìn)入。”
在海印南苑西邊住宅的地下室里，昏昏暗暗，一部分被隔成了物業(yè)公司的辦公室，還有兩間用玻璃隔成的臺球室，里面的臺球桌布滿灰塵。
業(yè)主：房管局給開發(fā)商房產(chǎn)證是違法
《物權(quán)法》實施后將起訴
業(yè)主李先生說，他們與發(fā)展商的《商品房預(yù)售合同》約定，“乙方(業(yè)主)在商品房使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部分和設(shè)施；甲方(開發(fā)商)不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的性質(zhì)。”又約定“自該商品房交付之日起，甲方與廣州市國土房管局簽訂的穗建開合(92)164號的補(bǔ)充之3號土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任隨之轉(zhuǎn)移給乙方”。
一位香港業(yè)主出示的當(dāng)時的售樓合同里，我們看到也有同樣的內(nèi)容，但在合同里開發(fā)商沒有與業(yè)主明確地下車庫歸誰的字眼，卻保證這些公共設(shè)施交付使用的時間是“2001年5月1日”。
業(yè)委會成員表示，難道這些證據(jù)還不夠明確嗎？廣州市房管局把海印南苑小區(qū)地下室房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)證核發(fā)給開發(fā)商，是違法行政，也是造成今天矛盾的根源之一，這也和《物權(quán)法》的精神與規(guī)定相違背。業(yè)主要求市房管局更正。同時，一旦10月《物權(quán)法》實施，業(yè)主將不排除通過法律途徑追討，為全體業(yè)主討個公道。
驚人發(fā)現(xiàn)
車庫原是政府人防工程不得出售
業(yè)委會成員介紹，2005年11月，經(jīng)過查詢，竟然有了驚人的發(fā)現(xiàn)。原來這些地下車庫屬于人防工程，于2001年10月經(jīng)廣州人防辦公室驗收，并頒發(fā)了《人防工程平時使用證》，作為車庫的使用證，有效期到2007年8月4日。
《廣州市人民防空工程建設(shè)和使用管理實施辦法》第三十七條規(guī)定，“凡建設(shè)費用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國家的人防戰(zhàn)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得出售，并按開發(fā)建設(shè)單位的隸屬關(guān)系，移交市、區(qū)人防辦統(tǒng)一管理和使用�！�
接著業(yè)主又注意到，該小區(qū)的配電房、變電房、水泵房、食用水池、發(fā)電房等公共設(shè)施與車庫全部在地下，并連為一體。后來業(yè)委會成員和業(yè)主對這些公共設(shè)施進(jìn)行檢查，竟然遭到一伙看守車庫的人的阻攔，有的業(yè)主被打傷。
可開發(fā)商怎么就把納入人防管理的地下車庫給賣了呢？(陳文)
