四、建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規(guī)定不同收入階層所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的對象和范圍，使低收入居民成為真正的受惠者。

　　新加坡規(guī)定政府組屋的申請資格標準：①公民權，即申請者必須是新加坡公民。②無私有房產(chǎn)，那些擁有私有房產(chǎn)的居民不能申請購買公房。③收入水平，符合申請公房的家庭收入限額標準。上世紀70年代，政府規(guī)定月收入在1500新元以下者才可以申請購買政府組屋。隨著總體收入水平的提高，標準也相應提高，基本上能保證80%以上中低收入家庭能夠得到廉價的政府組屋。④家庭構成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但獨身老年和孤兒除外。

　　韓國規(guī)定，永久性出租房屋只給占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期內(nèi)進行住房儲蓄，在租期結束時依靠住房儲蓄和其他政府的金融支持購買公租房的產(chǎn)權。

　　馬來西亞規(guī)定，廉價房出售對象是月收入低于1500令吉的家庭，凡是購買每平方米3500-4200令吉的廉價屋，購買者向銀行提供相關證明材料，經(jīng)銀行審核批準后，方可取得優(yōu)惠貸款。

　　泰國政府推廣的“扶貧安居房”項目，出售對象是月收入不足 1.5萬銖，作為減少貧困的重要舉措，旨在改善中低收入家庭的居住條件。

　　巴西采取區(qū)別對待、重點資助中低收入家庭的政策，為不同收入階層提供住房貸款。對于年收入相當于最低收入界線1-3倍的低收入者、年收入相當于最低收入界線3-6倍的中等收入階層，可以購買政府投資建造的住房，并取得最低年利率為1%的長期優(yōu)惠貸款。但兩者購買住房的質(zhì)量和價格有所不同。

　　五、實行強制性住房儲蓄，建立住房保障基金制度。

　　大多數(shù)發(fā)展中國都要求企業(yè)或政府機關必須為職工建立住房保障基金賬戶，個人也要擁有一定比例的住房儲蓄，為住房建設提供資金保。

　　新加坡政府自1955年開始實行住房商品化和公積金制度，政府規(guī)定每個雇員每月繳納月薪的21.5%，雇主(不論是私人機構還是國家機關)繳納相當于雇員月薪的18.5%，合起來相當于雇員月薪的40%，這筆錢以雇員的名義存入中央公積金局，作購房、醫(yī)療、保險和養(yǎng)老之用，不得挪作它用。

　　馬來西亞政府或企業(yè)均設有個人住房公積金賬戶，每月從個人工資中提取8%、從用人單位提取12%放入該賬戶。買房時，可憑購房證明提取使用公積金；如不購房，到55歲時可全部取出。

　　巴西政府于1966年通過改革社會保障制度，創(chuàng)建了“就業(yè)保障基金會”，把社會福利計劃與籌措住房發(fā)展基金有機地結合起來。政府規(guī)定，雇主必須按工資總額8%的稅款交給基金會，存入每個雇員賬戶，作為個人就業(yè)保障基金。就業(yè)保障基金由全國住房建設銀行經(jīng)營和保管，基金存款按年利3%由銀行付息，為使存款保值，銀行對存款進行指數(shù)化調(diào)整。就業(yè)保障基金可以用作職業(yè)保險、住房建設貸款、住房信貸基金。個人參加基金會5年后，購買住房可提取賬戶上存款，直接從基金會個人賬戶轉(zhuǎn)到銀行賬戶上支付房款。

　　墨西哥憲法規(guī)定，雇主必須在全國勞動者住房基金機構為雇員設立住房基金賬戶，并每月繳納相當于雇員工資5%的住房補貼。考慮到通脹因素，墨西哥政府計劃把這一比例提高到6%。

　　在泰國和智利，均規(guī)定在申請政府住房補助或貸款時，必須要在一定數(shù)量的個人儲蓄存款。土耳其政府于1984年用煙酒消費稅、燃料稅和部分進口商品稅的收入建立大眾住房基金，并規(guī)定其公民每次出國必須向該項基金交納100美元，政府利用這筆基金發(fā)放住房貸款。

　　六、完善住房金融制度，發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務。

　　這是發(fā)展中國家推進住房市場化運作、提高購房能力、改善居民住房條件的重要途徑。為保證中低收入家庭能買得起房，泰國政府住房銀行為低收入家庭購買者提供貸款。在核實家庭月收入后，購房者將支付房屋總價20%的首付款，之后每月分期還貸，最低月還貸款為1500銖，5年后將獲得擁有房屋產(chǎn)權的抵押證。

　　智利住房金融制度以提供期限為12-20年的長期購房貸款為基礎，它包括住房抵押貸款融資信用證、可背書的抵押貸款和購房期權租約三種形式。具體包括：一是住房擔保抵押貸款信用證。銀行不向購房者直接提供貸款，而是通過發(fā)放住房抵押貸款信用證，作為擔保抵押貸款合同的副本，并且用消除通脹因素影響的指數(shù)化貨幣單位UF來表示。二是可背書的抵押貸款。智利從1988年開始批準這種形式住房抵押貸款的發(fā)行和交易。住房抵押機構直接向購房者提供貸款，貸款額度不超過資產(chǎn)估值的80%。三是期權購房租約。它主要針對租房戶或者因職業(yè)不固定無法取得住房抵押貸款但收入較高者而設置的。在這一融資協(xié)議下，住房承租人與租賃公司簽訂期限為20年的住房月租金和出售價格合同。在合同到期，當累計的房租和自然增長的利息總和，足以支付房屋的出售價格時，或者當承租人個人賬戶儲蓄足夠支付合同規(guī)定的住房售價時，承租人將獲得房屋的所有權。

　　七、在保證住房市場化運作的同時，政府在維護住房市場穩(wěn)定、平抑房價中的作用責無旁貸。

　　韓國政府遏制房地產(chǎn)投機政策主要有：一是提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率，對擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標準轉(zhuǎn)讓稅；二是在住宅價格增長過快的地區(qū)，實施禁止住宅預售權轉(zhuǎn)讓制度；三是逐步建立住宅實際交易價格申報制度，根據(jù)住宅實際買賣價格征收房地產(chǎn)登記稅；四是政府進一步改善房地產(chǎn)稅制，課征房地產(chǎn)保有稅，新設住宅稅列入保有稅稅種，逐步建立有效調(diào)控住宅實際需求的稅收機制。在韓國，房主炒房的成本是十分昂貴的。

　　墨西哥主要采取及時公布供需信息、限制最高空房率、設定最高房價和提供官方參考價等措施，防止住房囤積居奇、哄抬房價的現(xiàn)象發(fā)生。全國勞動者住房基金機構依據(jù)各城市申請購房貸款的數(shù)量向開發(fā)商傳遞市場需求的信號，引導他們到供不應求的區(qū)域投資。同時，新開發(fā)項目和二手房必須依法在該機構進行評估和驗收注冊，成為該機構房源的正式供應方。為了防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房價的情況，該機構采取了限制最高空房率、設定最高房價以及提供官方參考房價等措施，確保住房價格如實反映市場供需狀況。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過國有聯(lián)邦抵押貸款公司授權的商品房和經(jīng)濟房價格網(wǎng)上系統(tǒng)評估房屋的“參考價值”，評估參數(shù)包括地理位置、配套設施、破損率等，這樣可讓購房者準確了解購買房屋的真正價值，防止房價虛高。為了防止投機商炒房，政府規(guī)定只有在全國勞動者住房基金機構注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進行嚴格審查。

　　八、采取建設混合小區(qū)、直接房租補貼等手段，讓低收入者分散到城市不同小區(qū)內(nèi)居住，避免貧民窟的出現(xiàn)，促進社會各階層的相互融合。

　　馬來西亞政府規(guī)定，各類房地產(chǎn)企業(yè)必須提供其建房總量30%的廉價房，與政府一起向全社會提供，并將其作為企業(yè)的一項社會責任。在一些地理位置欠佳或?qū)α畠r房需求不大的地區(qū)，為鼓勵私人企業(yè)參與低成本住宅建設的積極性，州政府可根據(jù)本州情況適當縮小30%這一比例或采取其他變通的辦法，如確因地價太貴不適宜建廉價屋，或整體規(guī)劃等原因，企業(yè)可通過向政府補償或參與異地廉價屋的建造等方式彌補。

[上一頁]  [1]  [2]  [3]  [下一頁]