從價格來看，全年住宅銷售均價呈“先揚(yáng)后落”的態(tài)勢。1月~9月份，深圳全市住宅價格總體保持上升趨勢，1月份該市住宅銷售均價為10872元，9月份達(dá)到全年最高16777元，從10月開始，價格回落。11月、12月價格調(diào)整。本月商品住宅銷售價格從11月的15931元/平方米下降至15000元/平方米。

　　深圳樓市成交創(chuàng)罕見低量

　　該研究報告指出，2007年深圳樓市運(yùn)行狀況受金融調(diào)控影響非常明顯。總體來看，上半年深圳房價無序上漲，交易量異常波動。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳全市一手房價同比上漲五成，由投機(jī)者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買，越買越漲”的惡性循環(huán)。

　　從7月份開始，全國性以及地方性的一系列調(diào)控樓市的措施陸續(xù)出臺對深圳樓市的影響十分顯著。從7月份銀行收縮房貸開始，“炒房客”陸續(xù)撤退，深圳二手市場交易面積開始持續(xù)下滑，受此影響一手新房的交易量也出現(xiàn)大幅回落。

　　第三季度深圳一手住宅交易面積103萬平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下來的10月、11月、12月三個月深圳商品住宅銷售成交面積分別是16萬、15萬、17萬平方米，是今年成交量最低的三個月，也是近三年來非常罕見的低量，而去年同時段則是成交最為活躍的月份，反差巨大。今年下半年以來的深圳房地產(chǎn)市場觀望氣氛在不斷加劇。

　　“限價房”有望穩(wěn)定樓市

　　根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心的公告，原定本月31日推出的“限價房”延期至下月初，對此中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，從“捆綁”到“限價”凸顯出深圳住房政策的轉(zhuǎn)向。“限價房”推出有望穩(wěn)定樓市，明年深圳樓市有望在二次以上置業(yè)者帶動下率先回暖，房價理性上漲。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年深圳一共出讓11塊居住、商住用地，土地面積共40.88萬平方米，可建住宅面積96.5萬平方米，其中7塊地捆綁了15%的政策性住房，共9.4萬平方米，一塊地為定向發(fā)售項(xiàng)目，面積8.8萬平方米，實(shí)際可向市場發(fā)售的住宅面積為78.3萬平方米。“捆綁”的方式增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，地價屢創(chuàng)新高，助漲了樓價；將于下月4日推出的深圳首批“限面積、限房價”的雙限用地，最高限價分別為9840元/平方米和8400元/平方米，這比出讓地段商品房的市場售價要低20%左右，是深圳在土地出讓中的又一次大膽嘗試。

　　研究認(rèn)為，“限價房”的推出將使開發(fā)商囤地捂盤情況徹底扭轉(zhuǎn)，在開發(fā)收益透明的情況下，開發(fā)商只能加速開發(fā)，通過加快資金周轉(zhuǎn)來彌補(bǔ)開發(fā)收益降低的損失。而首批“限價房”在開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)推出，有助于抑制該區(qū)房價的快速上漲，穩(wěn)定該區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

　　預(yù)計明年不會再“瘋漲”

　　報告指出，目前房貸新政的真正意圖已經(jīng)明確，優(yōu)惠利率僅面向首次貸款買房以及有合理換房需求的家庭。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年深圳實(shí)際可向市場發(fā)售的住宅面積為78.3萬平方米。2008年，深圳在保障性住房與市場化商品房之間，還要推出“限價房”，市場化的商品房供應(yīng)會越來越少。

　　以這樣的供應(yīng)量下，預(yù)計商品房價格全線回落的可能性微乎其微。首次置業(yè)者期待“限價房”分配機(jī)制出臺，會放慢置業(yè)步伐，而利率不敏感的二次以上置業(yè)人群將率先帶動樓市回暖。前期投資比例低、環(huán)境較佳、品質(zhì)優(yōu)良樓盤將最先受到青睞。

　　明年春節(jié)過后，普通商品住宅供應(yīng)增多，房價將理性上漲，“瘋漲”局面將不再出現(xiàn)。(劉暢）