關(guān)鍵詞 ★ 地王

　　通常指土地出讓中拍賣價(jià)格畸高的地塊。與往年相比，今年的地王身價(jià)更高，甚至超過周邊房價(jià)，二三線城市也頻頻誕生新地王�？梢哉f地王的出現(xiàn)正是今年房價(jià)瘋漲、開發(fā)商不夠理性的一個(gè)縮影。

　　今年下半年，出現(xiàn)了諸如萬科、保利、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商全國頻繁天價(jià)拿地情況。研究數(shù)據(jù)顯示，全國十大地王帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)平均上漲20%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為天價(jià)地和高房價(jià)形成了彼此支撐的內(nèi)部循環(huán)關(guān)系。

　　從今年下半年開始，包括萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商局地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等開發(fā)商開始在全國頻繁天價(jià)拿地，這些開發(fā)商所到之處，頻繁出現(xiàn)天價(jià)地的成交記錄。

　　7月底，萬科經(jīng)過117次瘋狂競價(jià)后，天價(jià)拿得南京江寧一地塊，最終成交價(jià)格高出底價(jià)12.03億元。創(chuàng)造該區(qū)域新地王，萬科拿地三天左右，整個(gè)江寧區(qū)二手房掛牌價(jià)平均漲了300元/平方米。

　　11月，上海新江灣城D3地塊被新加坡仁恒置地以13.01億元的價(jià)格拿得，樓面地價(jià)高達(dá)20000元／平方米。6月浙江綠城以12500元／平方米的樓面地價(jià)拿下D1地塊，僅隔4個(gè)月后，新江灣城地塊的樓面地價(jià)上漲幅度高達(dá)60%。

　　此外，剛剛在香港上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在杭州強(qiáng)勢出手，以22.26億元競得杭州城北建筑面積約14.3萬平方米的地塊，樓面地價(jià)高達(dá)約15566元/平方米，接近甚至超過該區(qū)域在售住宅價(jià)格。

　　目前北京住宅性質(zhì)用地主要以招標(biāo)的方式出讓，但多數(shù)仍為價(jià)高者得，10月底萬科招標(biāo)獲得北京西大望路地塊，該地塊最終成交的樓面地價(jià)則達(dá)11000多元/平米，目前中關(guān)村一地塊招標(biāo)出讓，最高投標(biāo)價(jià)格為22億，按照該價(jià)格計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)將達(dá)12300元/平米，這個(gè)價(jià)格也可以稱之為天價(jià)。

　　記者在調(diào)查采訪中獲悉，開發(fā)商瘋狂高價(jià)拿地，新地產(chǎn)不斷被刷新，并因此帶動(dòng)地價(jià)和房價(jià)快速上漲，已經(jīng)成為2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征。來自《樓市》市場研究部對(duì)2007年十大地王帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十大地王帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)平均上漲20%。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，目前天價(jià)地和高房價(jià)形成了一種彼此支撐的循環(huán)關(guān)聯(lián)關(guān)系。房價(jià)持續(xù)上漲，讓開發(fā)商看到良好的市場預(yù)期，因此開發(fā)商敢于天價(jià)拿地。天價(jià)拿地后，超高地價(jià)又對(duì)周邊的區(qū)域住宅價(jià)格產(chǎn)生巨大的拉升效應(yīng)。形成了一種彼此支持的循環(huán)過程。

　　來自國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月份新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.1%。8月新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.0%，同時(shí)新建商品房的漲幅比上個(gè)月上漲1.5%，進(jìn)入9月份新建商品房的銷售價(jià)格持續(xù)上漲，同比上漲已經(jīng)達(dá)10%，環(huán)比也出現(xiàn)了新高，達(dá)1.9%。10月份新建商品房漲幅同比上漲到10.6%，環(huán)比漲幅維持在1.9%。11月同比上漲12.2%，達(dá)到最高位。

　　不過，國家對(duì)此現(xiàn)象并未放任不管，多番政策調(diào)控后，年底，中國樓市真正面臨多事之秋，廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤降價(jià)消息，廣州、深圳房價(jià)開始出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)，尤其是萬科在廣州的多個(gè)項(xiàng)目下降15%左右。上海進(jìn)入有價(jià)無市局面，北京個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)入了打折階段。

　　★人物故事★

　　開發(fā)商：房價(jià)漲不過地價(jià)

　　田漢：北京京漢投資有限公司董事長，在北京遠(yuǎn)郊區(qū)有一些地塊，受北京競爭激烈影響，已將發(fā)展目標(biāo)投向二三線城市。

　　“房價(jià)的漲幅不到10%，而土地的漲幅一年超過了200%�！碧餄h是一家房地產(chǎn)投資公司的負(fù)責(zé)人。由于公司規(guī)模有限，田漢把注意力更多集中在二三線城市，針對(duì)合肥某地塊，他專門成立了拿地小組，然而綜合考察后，不協(xié)調(diào)的漲幅比例讓他決定放棄，談及這事，他不免有些沮喪。

　　小公司拿地越來越難

　　“對(duì)于中小地產(chǎn)公司來說，土地的多少就意外著生存能力的大小。”田漢看到，其他大房地產(chǎn)公司也開始頻繁進(jìn)入武漢、長沙等二線城市，尤其是上市地產(chǎn)公司，不管多高的價(jià)格都去競爭�！按蠊�司拿地后可以囤起來，等土地再上漲后，坐收土地增值利潤。”然而對(duì)于中小型公司，需要持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流來保證他的公司快速發(fā)展，不能將太多的錢砸在買地上。

　　針對(duì)上述合肥地塊，田漢說，按照該地塊的價(jià)格，只能開發(fā)高檔住宅，顯然與公司的產(chǎn)品方向不符。不僅是這個(gè)地塊，在其他很多二線城市都有類似情況，由于大開發(fā)商的涌入，土地出讓價(jià)格也水漲船高，而與地價(jià)相比，這些城市的房價(jià)漲幅有限，使得房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　事實(shí)上，田漢今年考察了好多地塊都無功而返�！皩�(duì)于中小地產(chǎn)公司來說，獲取土地的難度越來越大，但如果沒有可持續(xù)開發(fā)的土地，這些公司又將面臨生存的危險(xiǎn)�！碧餄h表情凝重地說。

　　北京拿地競爭太激烈

　　盡管公司注冊(cè)地在北京，但田漢已在考慮逐步退出北京市場�！氨本┈F(xiàn)在太難拿地了�！碧餄h說，他們現(xiàn)在普遍關(guān)注郊區(qū)地塊，不久前通州一塊土地招標(biāo)，11家開發(fā)商投標(biāo)，規(guī)劃建筑面積近14萬平米的土地，竟然最高價(jià)格達(dá)7億元，最后被上市公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿到，樓面地價(jià)達(dá)5000元/平米，而現(xiàn)在通州的房價(jià)則在8000元/平米。田漢覺得這樣的土地價(jià)格小公司肯定是吃不消的。

　　田漢扳著指頭數(shù)到，北京今年出讓的住宅性質(zhì)用地，幾乎全部被大開發(fā)商，尤其是上市大開發(fā)商拿得，小公司只能參與郊區(qū)土地的爭奪，但價(jià)格因?yàn)楦偁幖ち叶�被哄抬，房山地塊競價(jià)達(dá)165次，密云一塊地競價(jià)竟然超過了166次。更有甚者，門頭溝的一塊土地競價(jià)竟然多達(dá)285次。這種瘋狂競爭的局面，讓好多中小公司望而卻步。

　　圈錢后才能圈地

　　田漢在北京石景山、順義及內(nèi)蒙古通遼有一定的土地可供持續(xù)開發(fā)，但拿地仍然是田漢早上起來思考的第一件事件�！爸挥性谶@個(gè)階段讓自己強(qiáng)大起來，才能獲得更大的發(fā)展空間�！彼�說，未來地產(chǎn)行業(yè)將是資本的競爭，“上市地產(chǎn)公司拿地時(shí)出手闊綽，就是因?yàn)樗麄冇绣X，才敢出大價(jià)錢拿地。”目前他正在考慮將他的公司上市，按照他的計(jì)算，這個(gè)時(shí)間應(yīng)該是在5年內(nèi)。

　　★專家解讀★

　　房地產(chǎn)將短期調(diào)整

　　馮科 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任

　　新京報(bào)：現(xiàn)在好多開發(fā)商頻繁拿地，您是如何看待他們這種行為的？

　　馮科：房地產(chǎn)是目前最具有完整性的保值產(chǎn)品，尤其是近年來房價(jià)的快速上漲，使購買者心中產(chǎn)生了良好的投資回報(bào)預(yù)期，不投資房產(chǎn)就很難找到其他投資對(duì)象。開發(fā)商頻繁高價(jià)拿地，顯然開發(fā)商是看到了這種市場表現(xiàn)和趨勢。

　　新京報(bào)：從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，您是如何看待目前房價(jià)的走勢呢？

　　馮科：今后我國房價(jià)和需求將會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，隨著大量保障性住房開發(fā)數(shù)量的增加，尤其是這些產(chǎn)品有可能在明年進(jìn)入市場，因此2008年平均房價(jià)會(huì)降下來。但非保障性的商品房價(jià)格還會(huì)上漲，漲幅會(huì)放緩。初步預(yù)計(jì)此后的15個(gè)月左右，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段。

　　新京報(bào)：如果中國房地產(chǎn)進(jìn)入15個(gè)月左右的調(diào)整期，對(duì)開發(fā)商的影響何在？

　　馮科：在這個(gè)過程中，我國5萬開發(fā)商，至少要有三分之一被淘汰，同時(shí)土地和資金開始向前100強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)集中。不過我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)長期看好，調(diào)整過后，房地產(chǎn)行業(yè)仍將和宏觀經(jīng)濟(jì)同速度增長。

　　同題問答

　　如何看待“結(jié)構(gòu)性通脹”

　　目前通貨膨脹基本處于可以接受的范疇。有些產(chǎn)品的價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲，但也有些產(chǎn)品的價(jià)格出現(xiàn)了合理的下降，說明目前出現(xiàn)的這種通貨膨脹是一種結(jié)構(gòu)性的變化。未來一年中，通貨膨脹將會(huì)放緩，但會(huì)仍然處于向上走的趨勢，政府有能力也有希望將這種結(jié)構(gòu)性的上漲進(jìn)行控制。

　　★大事記★

　　今年下半年起 包括萬科、金地、保利、遠(yuǎn)洋、碧桂園等地產(chǎn)公司進(jìn)入全國瘋狂圈地的局面。全國土地因開發(fā)商圈地而出現(xiàn)了幾十倍，甚至上百倍的增長。

　　7月份 包括國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部等部門開始對(duì)小產(chǎn)權(quán)住宅進(jìn)行叫停。

　　7月24日 長沙開福區(qū)新河三角洲地塊最終價(jià)格高達(dá)人民幣92億元，創(chuàng)造了招拍掛以來地價(jià)總價(jià)的新紀(jì)錄。

　　8月24日 蘇寧環(huán)球摘得上海南京路黃浦163地塊，樓面地價(jià)高達(dá)66927元/平米，成為今年的樓面地價(jià)之王。以上兩地王的出現(xiàn)，則是開發(fā)商全國瘋狂拿地的縮影。

　　9月底 央行二套房貸政策出臺(tái)，由于購買二套以上住宅首付比例和按揭比例提高，投資性購買因此推出市場，使得大量城市出現(xiàn)了銷售暫緩的局面，尤其是二套房貸細(xì)則出臺(tái)，地產(chǎn)股全面大跌。

　　12月4日 北京師范大學(xué)金融研究中心研究報(bào)告稱，近十年來累計(jì)土地囤積規(guī)模為8.82億平米，考慮到開發(fā)商早期囤地的不規(guī)范性，以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤和遺漏，估計(jì)土地囤積面積實(shí)際可能達(dá)到10億平米。（張學(xué)冬）