一度作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)在2007年風(fēng)光無(wú)限。眾多資本陳兵各地，不懼壓力，競(jìng)相抬價(jià)，“地王”成為去年最為核心的地產(chǎn)詞匯。

　　因而，開(kāi)年以來(lái)各地頻頻曝出的清冷成交不禁讓人在2008年伊始感到了一絲涼意。隨著限價(jià)房用地的大舉入市，土地市場(chǎng)的調(diào)整或許會(huì)走向深入。

　　比預(yù)料的還淡，北京土地市場(chǎng)在2008年以廣渠路15號(hào)地塊流標(biāo)冷清開(kāi)場(chǎng)。

　　“不是我不想要，而是如果我去拿要比別人多出好幾億�！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在放棄這幅熱門(mén)地塊后向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》無(wú)奈地表示。但就在幾個(gè)月前，對(duì)于上述地塊他還是志在必得，并開(kāi)始為其描繪未來(lái)。

　　潘石屹稱(chēng)自己放棄的理由是，該地塊的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中，開(kāi)發(fā)資質(zhì)一項(xiàng)占10分，如果想爭(zhēng)奪這10分，唯有砸錢(qián)力拼。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“與信貸收縮當(dāng)然也有關(guān)系。”

　　眼下，與拿錢(qián)囤地相比，更重要的是后期資金鏈�！昂娩撘�用在刀刃上，尤其現(xiàn)在�！绷硪晃淮笈崎_(kāi)發(fā)商高層同樣表示自己沒(méi)有去投標(biāo)是因?yàn)楦�本拿不到第一季度的銀行貸款。

　　土地拐點(diǎn)乍現(xiàn)？

　　北京市土地整理與儲(chǔ)備中心土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)�！坝捎趶V渠路15號(hào)地的投標(biāo)企業(yè)不足三家,所以該塊地以流標(biāo)處理�！迸d致勃勃等待“地王”出現(xiàn)的各媒體記者沒(méi)有想到,等來(lái)的是這句話。放眼現(xiàn)場(chǎng)，到場(chǎng)媒體比來(lái)參與投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商還要多，而此前，購(gòu)買(mǎi)該地塊標(biāo)書(shū)的公司高達(dá)十余家。

　　距此不到1個(gè)月之前，另一塊“地王”級(jí)地塊清河營(yíng)1號(hào)地塊由于同樣的原因流標(biāo)。應(yīng)該說(shuō)，這兩幅地塊是北京久違的好地，面積大、地理位置好。然而卻均以流標(biāo)的方式傳承了自己特殊的命運(yùn)。

　　根據(jù)北京市土地整理與儲(chǔ)備中心網(wǎng)站顯示：到目前為止，1月份成交的土地中，絕大部分規(guī)劃建筑面積不足10萬(wàn)平方米，甚至有5塊以上的地塊規(guī)劃建筑面積才一兩萬(wàn)平方米。體量小，對(duì)資金的要求也相應(yīng)減少。

　　兩塊“準(zhǔn)地王”紛紛流標(biāo)，業(yè)內(nèi)就此預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。潘石屹指出，2007年土地市場(chǎng)“發(fā)瘋”了一段時(shí)間，這種“發(fā)瘋”的熱潮一定不會(huì)持久，一定會(huì)回歸到正常水平的。

　　他甚至表示，土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)很快就會(huì)到來(lái)�！懊娣鄣膬r(jià)格超過(guò)面包，這肯定是不正常的。”公開(kāi)資料顯示：2007年1~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)為3570億元，同比增長(zhǎng)32%。根據(jù)測(cè)算，在北京現(xiàn)四五環(huán)外的地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的三四成之多,而中心地段的地價(jià)甚至占到了五成。也是基于這樣的考慮，潘石屹最終放棄了扮演“地王”的東家。

　　華潤(rùn)置地總經(jīng)理陳鷹也承認(rèn)開(kāi)發(fā)商存在觀望的情緒，“都想看看再說(shuō)吧”。國(guó)土局的一位工作人員也表達(dá)了自己對(duì)未來(lái)的謹(jǐn)慎判斷：已經(jīng)很難看到像前兩年一樣，動(dòng)輒把標(biāo)的價(jià)格翻倍之后投標(biāo)的現(xiàn)象了。

　　調(diào)整拿地策略

　　顯然，去年10月以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策，尤其是按揭貸款政策的收緊，開(kāi)始影響地產(chǎn)商今后在土地上的投資能力。如果沒(méi)有足夠的按揭貸款形成銷(xiāo)售回款，地產(chǎn)商能投入在土地上的資金，就要受到影響，這是一個(gè)資金鏈運(yùn)作的問(wèn)題，按揭貸款是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　絕非空穴來(lái)風(fēng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一直比較單一，其中銀行貸款和房屋預(yù)售款是開(kāi)發(fā)貸款的主要來(lái)源，最新的REICO顯示：2007年1~11月二者在資金來(lái)源中的比重之和達(dá)到58.8%。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和個(gè)人住房貸款，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)由于資金鏈問(wèn)題的重新整合而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增長(zhǎng)。

　　在這種情形下，是否意味著接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們將會(huì)調(diào)整拿地策略。“調(diào)整是肯定的，但具體的還沒(méi)有想好�！币晃坏禺a(chǎn)商表示，在目前房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)尚不明朗的情況下，他不會(huì)貿(mào)然出手。

　　國(guó)土局方面，去年北京的住宅供地指標(biāo)超額完成。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛表示，今年北京計(jì)劃在公布土地供應(yīng)計(jì)劃的同時(shí)，還公布每個(gè)地塊具體的信息，包括規(guī)模，競(jìng)標(biāo)的條件等，此外還會(huì)公布各地塊具體的上市時(shí)間。開(kāi)發(fā)商就可以據(jù)此安排資金，競(jìng)標(biāo)地塊，從而也加速土地供應(yīng)，盡快實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)。

　　顯然，這也是為了讓開(kāi)發(fā)商更好安排拿地事宜。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，今年實(shí)行貨幣從緊政策,開(kāi)發(fā)商從銀行獲取資金難度增加,或者說(shuō)是無(wú)法從銀行獲取資金。即便是有的企業(yè)拿得出這筆地價(jià)款,但從緊的貨幣政策會(huì)影響項(xiàng)目的后期資金鏈。

　　元旦剛過(guò)，國(guó)務(wù)院就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào))，為了提高建設(shè)用地利用效率，對(duì)于閑置土地，嚴(yán)格無(wú)償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，土地的整理打響了奧運(yùn)年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的第一炮；除已有土地的整理再上市外，新增土地供應(yīng)也顯示出今年土地供應(yīng)將呈現(xiàn)加快放量的趨勢(shì)。

　　根據(jù)北京市土地整理與儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，目前正在交易的土地為29塊，即將入市的土地達(dá)到42塊，總計(jì)71塊，而去年全年成交的土地僅為85塊；這表明今年的土地供應(yīng)仍然延續(xù)了去年供應(yīng)量大的趨勢(shì)。

　　在未來(lái)信貸政策不確定的情況下，貿(mào)然支出大筆資金，必然會(huì)影響到公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)而影響到股價(jià)。這是大多數(shù)上市公司的擔(dān)心，而非上市公司又沒(méi)太多的資金。開(kāi)發(fā)商拿地一時(shí)間進(jìn)退兩難。(許慧穎)