昨日下午，新江灣城F地塊出讓，惟一的競(jìng)標(biāo)方美國(guó)開(kāi)發(fā)商鐵獅門毫無(wú)懸念地以掛牌價(jià)67.517億元，折合樓板價(jià)7500元／平方米將其拿下，刷新了上海土地拍賣的紀(jì)錄。

　　漢宇地產(chǎn)分析師表示，從2005年開(kāi)始，上海經(jīng)營(yíng)性住宅用地的供應(yīng)就一直處于壓抑狀態(tài)，土地的稀缺性和推地集中使開(kāi)發(fā)商明確了今年的土地形勢(shì)，不惜血本瘋狂拿地。如此高價(jià)，玩得起的始終是幾家耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)巨頭，而一些中小型開(kāi)發(fā)商只能“熱心參與”。大開(kāi)發(fā)商可以融資、可以增發(fā)，靠著散戶的錢拿地，造好后再以更高的房?jī)r(jià)賣給散戶，如此循環(huán)反復(fù)，地產(chǎn)壟斷時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

　　新江灣再成熱點(diǎn)

　　近兩年來(lái)，新江灣地區(qū)已經(jīng)成為了上海地價(jià)領(lǐng)漲的絕對(duì)標(biāo)志。2005年，當(dāng)獨(dú)具慧眼的項(xiàng)斌率領(lǐng)合生珠江以5617元／平方米的樓板價(jià)拿下新江灣城C1地塊時(shí)，滿城嘩然，輿論壓得他透不過(guò)氣來(lái)。而當(dāng)華潤(rùn)在2006年以6676元／平方米的樓板價(jià)擊敗萬(wàn)科、中海、凱德等實(shí)力對(duì)手奪得C2地塊時(shí)，人們開(kāi)始覺(jué)得司空見(jiàn)慣。

　　2007年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)集體回暖，新江灣城D1、D3地塊也適時(shí)出讓，分別達(dá)到1.25萬(wàn)元／平方米和2萬(wàn)元／平方米的樓板價(jià)，超過(guò)了當(dāng)時(shí)該地塊在售房源的平均房?jī)r(jià)，不僅讓眾人驚訝不已，也讓“面粉比面包貴”成為在新江灣地塊不爭(zhēng)的事實(shí)。正因?yàn)槿绱耍現(xiàn)地塊未經(jīng)推出，就被眾多開(kāi)發(fā)商盯上。

　　掛牌文件顯示，F(xiàn)地塊位于新江灣城核心地帶，東至閘殷路、北至殷高路，包括辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)類型。土地面積達(dá)26.7481萬(wàn)平方米，綜合容積率為3.37，總建筑面積有90萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)格67.517億元。如果加上需要另外支付的大市政(納入上海市計(jì)劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環(huán)境保護(hù)、污水管道和處理、城市河湖、電力、郵政、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程)配套、軌道交通建設(shè)費(fèi)的費(fèi)用2.88億元，僅掛牌起始價(jià)就超過(guò)了70億元，樓板價(jià)格接近7800元／平方米。

　　與眾不同的地塊出讓

　　盡管這一地塊地理位置優(yōu)越、土地面積大，對(duì)眾多大開(kāi)發(fā)商都充滿了吸引力。然而，此次土地出讓設(shè)置了一系列限制性條件，幾乎把大部分開(kāi)發(fā)商都推出了競(jìng)買門檻之外。掛牌文件中對(duì)競(jìng)買者開(kāi)出的條件包括：所開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲級(jí)綜合商辦項(xiàng)目(非住宅)不小于200萬(wàn)平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬(wàn)平方米的商辦綜合項(xiàng)目建設(shè)和管理的業(yè)績(jī)；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績(jī)；擁有和管理不小于500萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)；與500強(qiáng)企業(yè)中至少100家有緊密的租賃合作關(guān)系；開(kāi)發(fā)世界級(jí)專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目不少于100萬(wàn)平方米，獲得世界級(jí)專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證等。

　　事實(shí)上，除了新江灣城F地塊之外，其他各個(gè)地塊都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)限制性條件。而從上述條件來(lái)看，境內(nèi)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于境外開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，滿足F地塊羅列的標(biāo)準(zhǔn)并非太難，香港新鴻基、和記黃埔、恒基兆業(yè)等多家港資公司都符合其中絕大部分條件。

　　不過(guò)，由于1月9日必須繳納7億元的保證金，在只有人民幣保證金賬戶的情況下，沒(méi)有準(zhǔn)備的境外開(kāi)發(fā)商幾乎不可能在如此短的時(shí)間內(nèi)籌得如此巨額的資金，而隨后必須短期內(nèi)支付土地款更是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。以上種種，令多家開(kāi)發(fā)商都無(wú)奈表示，這塊土地必將歸屬于鐵獅門。

　　鐵獅門，何方神圣？

　　鐵獅門，何方神圣？據(jù)資料顯示，該公司成立于1978年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)公司，在全球18個(gè)城市開(kāi)發(fā)或管理著41宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項(xiàng)目；并已成功開(kāi)發(fā)獲取了資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)150億美元、面積超過(guò)520萬(wàn)平方米的土地投資組合，擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2005年下半年，鐵獅門房地產(chǎn)與美國(guó)投資公司GSCPartners組建合資公司，計(jì)劃斥資5億美元在上海和北京開(kāi)發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目。而此次參與新江灣F地塊競(jìng)標(biāo)的，正是這個(gè)房地產(chǎn)投資基金。鐵獅門房地產(chǎn)基金成立兩年以來(lái)，一直表現(xiàn)得相當(dāng)?shù)驼{(diào)，很少有投資項(xiàng)目曝光，但這并不意味著該投資基金碌碌無(wú)為，其在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，至少包括收購(gòu)成都一大廈的在建工程。

　　2007年，轟動(dòng)一時(shí)的上海市南京東路163地塊競(jìng)拍，鐵獅門參與其中；而在新鴻基拿下上海市襄陽(yáng)路地塊之前，鐵獅門也曾打算參與。(鄧旭)