中新網(wǎng)9月7日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”，轉(zhuǎn)“低價(jià)房”為“團(tuán)購折扣房”，從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……這是建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委集資建房“禁令”出臺(tái)前后，地方黨政機(jī)關(guān)和部委廳局采取的應(yīng)對(duì)措施。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“禁令”的滯后性毋庸置疑，但集資建房產(chǎn)生的大量“隱性囤房”，必須盡快納入調(diào)控視野，這樣才能使調(diào)控落到實(shí)處。
“自有土地”集資建房運(yùn)行兩年多
“隱性囤房”難以估量
“三部委‘禁令’并未讓我們傷筋動(dòng)骨，不少先知先覺的地方廳局早就將‘自有土地’運(yùn)作成了第二套甚至第三套住房�！本驮谌课Y建房“禁令”出臺(tái)前，廣西建設(shè)部門一位負(fù)責(zé)人坦率地說。
事實(shí)上，早在2003年，廳局單位可以利用自有土地建設(shè)房屋的相關(guān)文件就已經(jīng)出臺(tái)，“集資建房”在文件中變成“市場(chǎng)化運(yùn)作”第二套房子，但這與“集資建房”如出一轍。
據(jù)了解，江西某地政府2000年7月開始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設(shè)新區(qū)，當(dāng)年底就在新區(qū)新建2000多套住房，以“市場(chǎng)化運(yùn)作”的旗號(hào)來解決市直機(jī)關(guān)工作人員住房問題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場(chǎng)價(jià)格是1800元-2000元/平方米。而同期新區(qū)周邊地區(qū)商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3500元/平方米左右。2006年，這一區(qū)域的商品房均價(jià)為3600元-4500元/平方米。
熟悉商品房運(yùn)作規(guī)律的業(yè)內(nèi)人士姜遼海透露，這類做法在中西部省會(huì)城市中屢見不鮮，短短2年至3年時(shí)間，政府就與開發(fā)商聯(lián)手抬高了新開發(fā)區(qū)2-3倍的土地價(jià)格，看似“市場(chǎng)化運(yùn)作”的背后，實(shí)際上是將行政權(quán)力與牟取部門利益進(jìn)行了交易。
在東北、華南、華中擁有多家房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的業(yè)內(nèi)人士吳玉斌認(rèn)為，這些現(xiàn)象不是個(gè)案，而是地方各級(jí)政府和部門普遍存在的情況。“凡是有權(quán)有錢的單位都在蓋房子，比如公檢法、國地稅、銀行、大學(xué)、大企業(yè)……”吳玉斌估計(jì)：“東北市場(chǎng)上集資建房面積占房屋開發(fā)總面積的20%-30%，甚至更多，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的華南、華東也有2%-15%�！�
開發(fā)商“變臉”牟暴利
“權(quán)房”交易謀求部門“陽光”利益
記者對(duì)一些省會(huì)城市廳局機(jī)關(guān)采訪時(shí)，不少“一把手”明確表示：“國家政策要用足，為單位和下屬多謀福利，才能‘得民心’，前幾年沒有抓住機(jī)會(huì)搞房子的，現(xiàn)在還是要學(xué)會(huì)打‘擦邊球’找‘陽光’機(jī)會(huì)，不然離任之后誰也不會(huì)理睬你�！本褪窃谶@樣一種心態(tài)驅(qū)使下，房產(chǎn)商和一些地方政府機(jī)關(guān)紛紛變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”，挪“低價(jià)房”為“團(tuán)購房”，從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……確保自身利益實(shí)現(xiàn)。
變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”。其基本程序是：把單位或者部門擁有的土地向規(guī)劃部門、土地管理部門上報(bào)，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關(guān)部門做好備案后就可以動(dòng)工；工程全部采用招投標(biāo)、工程監(jiān)理等規(guī)范做法，房屋分配采用內(nèi)部“評(píng)分”分配。但這一做法大大減少了土地出讓金，單位無須交納營(yíng)業(yè)稅，這就減少了一半以上的成本，部門和職工完全可以以低于市場(chǎng)價(jià)格一半以上甚至更低的價(jià)格購買到房屋。
變“低價(jià)房”為“團(tuán)購房”。在“集資建房”和“低價(jià)房”成“高危字眼”的背景下，地方政府和廳局為解決問題，紛紛采取“團(tuán)購房”的方式，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)開發(fā)商存在著由于資金鏈條發(fā)生問題，無法在規(guī)定年限內(nèi)完成房屋開發(fā)的，相關(guān)職權(quán)部門往往開出價(jià)碼：允許土地延期開發(fā)，但前提是留下一定數(shù)量由政府部門成員“團(tuán)購”。房地產(chǎn)開發(fā)商杜峰源承認(rèn)：“團(tuán)購價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低1/4—1/3，開發(fā)商受益、職權(quán)部門受益，國家財(cái)政和宏觀調(diào)控措施就打了折扣。”
從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”�！鞍徇w”“擴(kuò)容”是政府抬升地方房?jī)r(jià)的主要做法。政府將辦公地點(diǎn)搬遷到新區(qū)的同時(shí)，將原辦公場(chǎng)所拍賣給開發(fā)商，同時(shí)要求開發(fā)商“共同開發(fā)”新區(qū)；并以承諾招商引資、優(yōu)惠土地政策的方式，將行政資源變相轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的潛在效益。
在搬遷已成定局的情況下，政府和相關(guān)業(yè)務(wù)部門“暗示”開發(fā)商低價(jià)內(nèi)部銷售部分土地，政府部門則公開或者私下要求公務(wù)員集體購買開發(fā)商初期難以銷售的樓盤，將開發(fā)商部分“溢出”利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為部門的群體利益，并承諾在其他項(xiàng)目建設(shè)過程中給予開發(fā)商更多利益。銀行也樂于向公務(wù)員貸款，開發(fā)商、政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房?jī)r(jià)也就自然節(jié)節(jié)攀升。
曾留學(xué)韓國的學(xué)者陸群有把這種房屋占有狀況稱為“隱性囤房”和職能部門與開發(fā)商之間的“權(quán)房交易”。他說：“開發(fā)商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機(jī)關(guān)工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無從考量，統(tǒng)計(jì)部門也無法公布這類空置房屋的數(shù)據(jù)，這部分信息不透明恰恰成為房?jī)r(jià)高企的‘助推劑’。”
將單位、部門的住房狀況納入統(tǒng)計(jì)、審計(jì)視野
不少專家學(xué)者建議，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為全社會(huì)高度關(guān)注問題的背景下，應(yīng)該將部門考核、單位業(yè)績(jī)、干部考核捆綁起來，將單位、部門的住房狀況納入統(tǒng)計(jì)、審計(jì)視野，在最短時(shí)間內(nèi)弄清楚“隱性囤房”狀況，對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)作出正確的評(píng)估。（何豐倫 黃玫 陳春園)
