亦莊

　　亦莊給人的感覺就像北京市的衛(wèi)星城一樣，有很多企業(yè)，人煙稀少。但是規(guī)劃還是很讓人滿意的，日后城鐵的竣工，勢必會讓這里更加便利。

　　區(qū)域特征

　　亦莊作為北京市重點發(fā)展的“分中心”之一，有著良好的發(fā)展前景；作為重要的產業(yè)基地，大量的外資企業(yè)進駐亦莊，帶動了區(qū)域經濟的發(fā)展以及對住宅的需求；但是根據現有的規(guī)劃以及市場情況可以看出，亦莊的住宅項目已經基本消化，未來供應量逐漸減少，但是需求數量依然在逐漸增加，為項目入市帶來了良好的機遇。

　　北京經濟技術開發(fā)區(qū)是于1994年8月25日經國務院批準為北京市唯一的國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)同時享有沿海經濟技術開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策和國家高新技術產業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，是一個具有與國際接軌的新型管理體制的經濟區(qū)域。

　　根據規(guī)劃和政府引導，該區(qū)域將成為北京一個重要的城市功能區(qū)，擔負北京經濟發(fā)展和完善產業(yè)布局起到重要的作用。在未來的規(guī)劃中，將興建大型基礎設施及各類生活配套設施，以完善城市功能。目前已經開工的項目包括了開發(fā)區(qū)東側的高爾夫球場、涼水河水系污水截流工程及清淤工作、4萬平米企業(yè)文化公園及中部即將興建的兩個300畝左右的公園、上海沙龍商業(yè)配套、10000多平米的博達國際交流中心綜合配套、多家醫(yī)療機構等。

　　目前在亦莊工作和生活的人群特征是，高級經營管理人員、高級技術人員、外企和中外合資的中高級人員以及市區(qū)內的高級白領。

　　項目特征

　　亦莊開發(fā)區(qū)項目的規(guī)模主要集中在4萬~30萬平米之間的，一共有17個項目。規(guī)模在4萬~10萬平米的有7個項目，其中有4個低密度的別墅類項目，規(guī)模在10萬~15萬平米的有4個項目，規(guī)模在15萬~20萬平米的有4個項目。相對于北京市其他房地產開發(fā)的熱點區(qū)域而言，亦莊的項目規(guī)模屬于中等水平。項目在規(guī)劃時既可以兼顧居住的舒適度，同時在項目銷售的過程中也比較容易規(guī)避和把控各種風險，使得該區(qū)域的房地產市場一直呈良性的發(fā)展態(tài)勢。

　　另外，亦莊區(qū)域內的項目以低密度住宅為主，基本上容積率均在1.6以下，多層住宅基本以板樓為主，僅有少量項目使用了塔樓的建筑形式。可以說亦莊區(qū)域內的項目從建筑形式上看，具有很好的通透性和舒適度。從分布情況來看，住宅現狀供應量主要集中在亦莊開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃用地(15平方公里)的西北部。由于此區(qū)域開發(fā)時間較早，土地已經開發(fā)殆盡，未來住宅開發(fā)熱點將外移至涼水河西側南部新區(qū)、京津塘高速東側路東新區(qū)和馬駒橋地區(qū)。從《2001—2020亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃示意圖》來看，亦莊將突破涼水河界向西發(fā)展，經過京津塘高速公路向東發(fā)展，穿越六環(huán)路向南發(fā)展，從而形成北京最具規(guī)模的衛(wèi)星城，而且仍然保持低密度大社區(qū)的特點。

　　周邊配套

　　目前開發(fā)區(qū)的常住人口在8萬人左右，預計2008年，亦莊常住人口將達到15萬人，依小康社會人均35平方米的居住標準計算，亦莊尚需245萬平方米的住宅供應，參照前面市場分析的數據，不計算新擴區(qū)域的住宅供應，現階段未來供應面積僅27萬平方米，因此可以說住宅市場需求旺盛。