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樓市觀察:中國樓市中的“葛朗臺(tái)”與“馬大哈”

2006年12月18日 11:30

    10月7日,有關(guān)人士指出,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷調(diào)控以來最大變局。統(tǒng)計(jì)顯示:前8個(gè)月中國房地產(chǎn)投資增幅回落;8月份國房景氣指數(shù)回落;8月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅放緩。 中新社發(fā) 海安仇穩(wěn)山 攝


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  有跡象表明,今年7月我國關(guān)于限制外資炒房的“171號(hào)文”,日前在多個(gè)城市有松動(dòng)的苗頭。凱雷基金一口氣吃進(jìn)上海110套別墅,加拿大三五集團(tuán)、美國漢斯、摩根士丹利等多家海外投資機(jī)構(gòu)與開發(fā)商也已在華南、華東正式進(jìn)軍房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士判斷,上海等城市沉默多日的海外基金購房潮將重新回暖。

  限不限外其實(shí)是個(gè)偽命題。“限外令”出臺(tái)之前,外資入主內(nèi)地樓市已面臨許多障礙。不管是出于無奈還是利益需求,房地產(chǎn)開發(fā)商都更愿意與當(dāng)?shù)貦?quán)勢(shì)投資群體結(jié)盟。這是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中權(quán)力資本化與資本權(quán)力化的表現(xiàn)形式。不久前,全國人大常委賀鏗充當(dāng)了“皇帝的新裝”中敢于說真話的小男孩兒,直言官商勾結(jié)是地方房地產(chǎn)調(diào)控不力的硬傷。

  直到現(xiàn)在,關(guān)于通過“限外”來抑制房價(jià)的做法,坊間仍然有贊同與反對(duì)兩種聲音。不過,正所謂上有政策、下有對(duì)策,一小部分外資基金冷靜觀望,而大部分則選擇繞道而行,比如花旗集團(tuán)、德意志銀行均通過股權(quán)投資方式分別參股上海徐房集團(tuán)與珠海一大型民宅項(xiàng)目。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前三季度中國樓市利用外資的金額升至259億元,同比增長高達(dá)46.6%。看來,外資增加投資中國樓市是大勢(shì)所趨,并不會(huì)因?yàn)橐患?jí)限令而畏縮不前。

  面對(duì)中國樓市這塊大蛋糕,外資雖然要面臨準(zhǔn)入問題,但他們更為在乎的,是進(jìn)入后未來的風(fēng)險(xiǎn)與收獲如何。要知道他們大都不是來玩游擊戰(zhàn)的,而是想做長線投資,將來拿著項(xiàng)目到海外上市什么的。這就從客觀上要求其挑選樓盤時(shí)會(huì)謹(jǐn)小慎微,除了可能不看風(fēng)水,資產(chǎn)負(fù)債及損益、現(xiàn)金流量等他們無一例外會(huì)弄個(gè)一清二楚。正可謂雙向選擇,想渾水摸魚的開發(fā)商,即使地盤與話語權(quán)都是牛哄哄的,也只有靠邊站的份兒。

  可內(nèi)資并不這樣想。他們?yōu)椤跋尥饬睢钡某雠_(tái)沾沾自喜,以為是天賜良機(jī)。然而本性難移,以先入為主為第一宗旨,一窩兒蜂地上馬,如果利潤率不盡如人意或是信貸收緊導(dǎo)致資金鏈吃力,又會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)他途,比如今年以來一路竄紅的A股市場(chǎng)。溫州民資最具代表性,房地產(chǎn)投資乏味,于是高調(diào)進(jìn)入股票與基金市場(chǎng)。據(jù)悉,只今年5月,溫州股票交易額就達(dá)170億元。

  一邊是位“葛朗臺(tái)”,一邊是個(gè)馬大哈,外資與內(nèi)資在入主中國樓市中態(tài)度迥然不同。在“限外令”的日子里,外資基金一邊休憩一邊重新審視政策風(fēng)險(xiǎn)并考慮入主技術(shù)路徑的創(chuàng)新,而內(nèi)資則歡天喜地地四處玩大手筆,雖然宏調(diào)力度不斷加緊,但在不少非理性的投資者看來,仍然仿佛滿城盡是黃金樓。

  “限外令”產(chǎn)生了逆向激勵(lì)效應(yīng)。外資投資機(jī)構(gòu)變得更加彪悍,中國本土投資機(jī)構(gòu)仍然那么散漫,作為核心治理目標(biāo)的房價(jià)漲速依舊居高不下。于是我們看到,這廂北京CBD 、亞運(yùn)村等高端項(xiàng)目呈現(xiàn)出勢(shì),那廂外資津津有味地挑揀、運(yùn)作著最合適但未必大手筆的項(xiàng)目,回報(bào)率與可持續(xù)性令中國民間資本望塵莫及。有人稱“限外令”馬上要解凍(其實(shí)有的地方已形成了事實(shí)解凍)。那么有必要思考的是,解凍之后,內(nèi)資勝算幾何,如何與外資競(jìng)合?可以預(yù)見,未來中國大中型開發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主,進(jìn)行融資模式轉(zhuǎn)型。可以說,將虎視眈眈的外資臉譜化的做法有失偏頗,中國樓市投融資可導(dǎo)而不可限。

  (來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊 作者:東方愚)


 
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