本案提要

　　2007年9月，上海市第一中級(jí)法院終審判決了一起在二手房買賣過程中房產(chǎn)中介公司未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致購房者被詐騙50萬元的民事責(zé)任賠償案。

　　2006年9月，一個(gè)自稱為王海的人承租了胡福林的房屋并得到該房的相關(guān)房產(chǎn)信息。之后，王海向房產(chǎn)中介公司提供了虛假的房產(chǎn)證、身份證、戶口證明，虛擬出售信息。

　　王海通過中介公司介紹獲得房屋50萬元首付款后“人間蒸發(fā)”。于是，50萬元的出資人和房屋中介公司就這起被騙案的民事責(zé)任打起了官司。

　　時(shí)下，商品房?jī)r(jià)居高不下，一些人特別是工薪階層將改善住房的注意力投向二手房。于是，負(fù)責(zé)二手房交易的中介機(jī)構(gòu)房屋中介公司應(yīng)運(yùn)而生。但現(xiàn)實(shí)中，房屋中介公司的法律地位、法律責(zé)任存在諸多問題，有待于盡快立法予以確定，以限定房屋中介公司在主張收取中介費(fèi)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)履行何種法定義務(wù)和承擔(dān)什么法律責(zé)任。

　　作為購房者，當(dāng)你向房屋中介公司支付中介費(fèi)用之后，并不意味著由于自己疏忽導(dǎo)致的法律過錯(cuò)全部應(yīng)由中介公司承擔(dān)，本文將通過案例詳細(xì)解讀的形式向您提個(gè)醒。

　　——編輯手記

　　騙子提供了房屋的假證件后，通過房屋中介公司對(duì)房子掛牌出售。不知有詐的買房人在房產(chǎn)中介公司工作人員的陪同下，將巨額現(xiàn)金交付給了騙子。當(dāng)騙子拿著巨款失蹤后，買房人將房屋中介公司告到法院。買房人認(rèn)為房屋中介公司作為一家專業(yè)結(jié)構(gòu)，沒有認(rèn)真審核出售房屋的真實(shí)信息，才導(dǎo)致了自己的買房款被騙子詐騙。

　　中介公司“搭橋”

　　2007年9月，上海市第一中級(jí)法院終審判決了一起在二手房買賣過程中房產(chǎn)中介公司未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致購房者被詐騙50萬元的民事責(zé)任賠償案。判決認(rèn)為：被告中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)詐騙者提供的虛假房產(chǎn)證審查欠仔細(xì)，給其創(chuàng)造了行騙機(jī)會(huì)，承擔(dān)瑕疵責(zé)任。原告柳素潔作為買房人，貿(mào)然將錢款直接交付給詐騙人，使其行騙成功，承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。中介公司賠償柳素潔15萬元。

　　29歲的柳素潔，從浙江來上海工作了好幾年，一直希望能夠擁有一套自己的房子。

　　2006年9月，柳素潔和男友打算結(jié)婚，看到新房?jī)r(jià)格不可能在短期內(nèi)降下來，于是決定買二手房。柳素潔在媒體上看到一家房產(chǎn)中介公司掛牌出售的一套售價(jià)97萬元的二手房地點(diǎn)、面積均符合自己的要求，便與這家中介公司聯(lián)系，對(duì)方答復(fù)：“如果你有誠意買的話，我們可以動(dòng)員一下房主，95萬元賣給你�！�

　　第二天，柳素潔便迫不及待地約中介公司去看房子。“我看了后很滿意，同類型、同地段的房子要110萬元左右，而這套房子90多萬元可以成交，我感覺很劃算�！绷�素潔說。

　　柳素潔向中介公司表示要買這套房屋并當(dāng)場(chǎng)付了1000元訂金。柳素潔和中介公司約定：2006年9月27日和房主碰面再付49000元訂金，并和房主協(xié)商簽訂房屋買賣合同。商談時(shí)中介公司表示房主有一個(gè)特別要求：房主和房產(chǎn)中介公司簽了一個(gè)買賣授權(quán)書，中介公司收取訂金后，買家一定要首付房?jī)r(jià)的60%即50萬元。對(duì)此中介公司解釋說：“房主欠銀行貸款，這些錢是去還貸款的。如果房主能用這50萬元償還貸款，房屋的交易會(huì)加快速度�！甭犃诉@樣的話，柳素潔也沒有多想，趕緊回去籌款。

　　柳素潔的家人曾經(jīng)提醒過她，這套房子價(jià)格便宜，是否有什么陷阱。柳素潔安慰家人：“房主急著用錢，房?jī)r(jià)便宜在情理之中。再說我是通過房產(chǎn)中介公司買房，如果房子有問題，房產(chǎn)中介公司是不會(huì)掛牌銷售的�！�

　　首付房款50萬

　　2006年9月27日，在中介公司的牽線下，柳素潔和房主胡福林見面后，柳素潔要求對(duì)方出示房屋的產(chǎn)權(quán)證原件。胡福林告訴柳素潔：“房屋產(chǎn)權(quán)證的原件在銀行貸款抵押處沒辦法拿出來。你放心好了，中介公司的工作人員看到過房產(chǎn)證原件�！贝藭r(shí)中介公司工作人員為了促成交易拿到中介費(fèi)便明確表示：“你放心，公司審查過房產(chǎn)證原件了。我們看過他的房產(chǎn)證后才能介紹交易……”聽了中介公司的話，柳素潔沒有再堅(jiān)持看房產(chǎn)證原件。

　　胡福林在收取了柳素潔5萬元訂金后提出，自己欠銀行45萬元貸款，希望她能夠現(xiàn)金支付，讓其還貸以便注銷銀行處的房產(chǎn)抵押，這樣才能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。柳素潔問了一句：“直接用現(xiàn)金交易安全嗎？”中介公司工作人員表示：“別擔(dān)心，到時(shí)候我們陪同你交易好了。”

　　2006年10月19日，胡福林將從銀行借出來的“房產(chǎn)證”原件抵押給中介公司。柳素潔心想房產(chǎn)證原件已經(jīng)抵押在了中介公司，不存在任何問題，便在中介公司兩名工作人員的陪同下，從銀行取出45萬元現(xiàn)金交給胡福林。

　　騙子一走了之

　　交易當(dāng)天，柳素潔因有出差任務(wù)，便委托兩名中介人員陪胡福林辦理銀行還貸手續(xù)。柳素潔走后，胡福林告訴中介公司工作人員：“我中午有事，咱們下午一起辦理還貸手續(xù)，反正房產(chǎn)證原件抵押在你們那里�！闭f完，胡福林?jǐn)r了一輛出租車離開了。

　　兩個(gè)小時(shí)后，中介公司人員給胡福林打手機(jī)，對(duì)方始終關(guān)機(jī)。中介公司人員頓時(shí)慌了手腳，拿著胡福林所提供的房產(chǎn)證趕到房產(chǎn)交易中心對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行核實(shí)。交易中心的工作人員審查后沒收了產(chǎn)權(quán)證，并在所出示的沒收證明中寫到：房產(chǎn)證件與有效證件存在明顯差異，由此可以斷定，沒收的房產(chǎn)證系偽證。

　　中介公司人員馬上打電話給剛到外地的柳素潔。柳素潔趕回上海和中介公司人員一起向公安局報(bào)案。

　　公安機(jī)關(guān)偵查認(rèn)為：2006年8月，一個(gè)自稱叫王海的人通過某中介向真正的房屋產(chǎn)權(quán)人胡福林承租了一套房屋，支付了3個(gè)月的租金。在租房子時(shí)，王海曾經(jīng)要求胡福林提供房產(chǎn)證要查看相應(yīng)信息，并借機(jī)制做了虛假的身份證和房產(chǎn)證。

　　兩天后，王海攜帶著該房的假房產(chǎn)證、假身份證和戶口簿前往柳素潔所買房的中介公司，自稱“胡福林”，要求掛牌。從作案的過程可以看出：騙子先是以王海的假名租借了胡福林的房屋，根據(jù)真的房產(chǎn)證偽造假產(chǎn)權(quán)證。再根據(jù)有關(guān)真產(chǎn)權(quán)證上的信息，偽造相應(yīng)的胡福林身份證，然后通過中介公司掛牌銷售房屋，最后通過中介公司低價(jià)引誘買房人柳素潔上當(dāng)。

　　雙方相互猜忌

　　在公安機(jī)關(guān)調(diào)查過程中，中介公司和柳素潔互相懷疑認(rèn)為對(duì)方和騙子有勾結(jié)。柳素潔認(rèn)為：“本案以現(xiàn)金支付首付款的要求由假胡福林提出，中介公司極力贊成并在一旁游說，詐騙的全過程都是在中介公司人員的配合下完成的�！�

　　中介公司表示：“當(dāng)初詐騙者找中介公司出售房屋，提供了身份證、房產(chǎn)證、戶口簿，還將房屋的鑰匙留給我們。買賣合同簽訂前，公司也曾到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行過產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)該房的產(chǎn)權(quán)人為‘胡福林’。柳素潔可能和嫌疑人有勾結(jié)，交款后她推托有事離開，有意不陪同公司人員到銀行去還款……”

　　此案雖然警方立案調(diào)查，但由于詐騙人經(jīng)過精心準(zhǔn)備，破案異常困難。

　　法院一審判決

　　柳素潔要求中介公司全額賠償被騙50萬元資金，遭到中介公司拒絕。于是柳素潔將該糾紛訴至上海浦東新區(qū)法院，要求中介公司賠償50萬元，并承擔(dān)案件受理費(fèi)和律師代理費(fèi)。

　　原告律師認(rèn)為：柳素潔和中介公司在房屋買賣行為中簽有委托合同，柳素潔在合同中的義務(wù)是支付中介費(fèi)用，而中介公司的義務(wù)是利用他們的專業(yè)知識(shí)，提供專業(yè)服務(wù)，保障整個(gè)交易的安全。本案中，中介公司沒有盡到審查義務(wù)，導(dǎo)致騙子行騙得手，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2007年5月，上海浦東新區(qū)法院經(jīng)過審理后作出一審判決，中介公司未履行應(yīng)盡的審查義務(wù)，對(duì)事件的發(fā)生負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，賠償柳素潔15萬元。

　　終審作出判決

　　一審判決后，柳素潔不服向上海市一中院提出上訴，上海市一中院進(jìn)行了公開開庭審理。

　　柳素潔的代理律師認(rèn)為：房產(chǎn)中介公司作為房產(chǎn)交易中的特殊行業(yè)，作為經(jīng)紀(jì)人審看房屋產(chǎn)權(quán)證是最起碼的義務(wù)，工作人員應(yīng)當(dāng)全面詳細(xì)確認(rèn)房屋的有關(guān)信息，要求房屋所有人提供房產(chǎn)證等相應(yīng)資料。柳素潔當(dāng)初曾經(jīng)提出過現(xiàn)金交易是否安全，中介公司人員表示肯定沒有問題，但事實(shí)是中介工作人員并沒有保證交易款項(xiàng)的安全。被上訴人中介公司沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任，造成騙子有機(jī)可乘。50萬元的損失是由中介公司的疏忽造成，中介公司在整個(gè)交易當(dāng)中有嚴(yán)重過失應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任�！�

　　中介公司律師表示：“中介公司只是提供房屋買賣信息，撮合成交。對(duì)于房屋成交的一些具體內(nèi)容，成交的方式，必須由當(dāng)事人自己制定、由當(dāng)事人負(fù)主要責(zé)任。合同法規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞或提供虛假信息的，要承擔(dān)責(zé)任，但公司沒有提供虛假信息。詐騙人提供了假的產(chǎn)權(quán)證、假的身份證以及假的戶籍本，對(duì)于這些證件，中介工作人員已經(jīng)看了，但沒有發(fā)現(xiàn)什么破綻。

　　雙方爭(zhēng)論的另一個(gè)焦點(diǎn)是中介公司是否對(duì)房屋的有關(guān)信息進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　柳素潔的代理律師認(rèn)為：中介公司雖然查看了騙子提供的證件，但并沒有做深入調(diào)查。假的房產(chǎn)證明存在諸多破綻，作為一個(gè)專業(yè)房屋買賣中介機(jī)構(gòu)，其工作人員應(yīng)該能夠識(shí)別真假產(chǎn)權(quán)證�！�

　　中介公司律師認(rèn)為：“中介人員要求房地產(chǎn)交易中心提供證明，他們所提供的無非是產(chǎn)權(quán)人的房屋面積、門牌號(hào)碼等等。房屋的產(chǎn)權(quán)證是否真假，屬于內(nèi)部檔案不得隨便核查。

　　中介公司只是房屋交易的居間人。通俗地講，居間人的作用就是介紹、協(xié)助買賣雙方完成交易。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或訂立合同的媒介服務(wù)，是委托人支付報(bào)酬的合同。

　　上海市一中院經(jīng)審理后作出了終審判決：中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，對(duì)騙子提供的假房產(chǎn)證審查欠仔細(xì)，給騙子創(chuàng)造了行騙機(jī)會(huì)，承擔(dān)瑕疵責(zé)任。原告柳素潔作為買房人，貿(mào)然將錢款直接交付給騙子，使得騙子行騙成功，承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。中介公司賠償柳素潔15萬元并無不當(dāng)，駁回上訴，維持一審原判。(文中人名皆做了化名處理)

　　以案說法

　　房屋中介的責(zé)任及委托人應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　在房屋買賣交易過程中，房屋中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起更多的注意義務(wù)。

　　房屋買賣過程通常包括簽訂買賣合同、辦理貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及房地產(chǎn)、合同、貸款、戶籍管理等諸多法律規(guī)定和有關(guān)政策文件。上述這些法律規(guī)定和政策文件，對(duì)于一個(gè)初次買房或賣房的普通百姓來講，要想全部掌握并照此辦理確有諸多困難，因此，在房屋買賣過程中委托房屋中介公司為雙方獲取信息并具體操作已獲得普遍的社會(huì)認(rèn)同。時(shí)下，房屋中介公司是二手房買賣市場(chǎng)中一個(gè)非常重要的角色。在這種前提下，如果某一個(gè)交易環(huán)節(jié)未銜接好，或者房產(chǎn)中介未能忠實(shí)履行義務(wù)，充分披露信息，甚至違規(guī)操作等均會(huì)引發(fā)糾紛。對(duì)此，房屋中介機(jī)構(gòu)在介紹房屋交易中至少應(yīng)做到以下幾方面的核實(shí)工作：

　　(1)聽取房屋出售人的陳述，了解房屋基本情況，查看身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口簿等權(quán)證原件；

　　(2)到房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的登記情況、有無抵押存在等；

　　(3)到房屋現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看，觀察房屋的坐落、朝向、環(huán)境、以及房屋表面可直接看到的質(zhì)量問題。特別是房屋中介機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格查詢房產(chǎn)登記情況，這可以有效防止一些欺詐犯罪，對(duì)于加強(qiáng)房屋中介機(jī)構(gòu)的自我保護(hù)也大有好處。

　　同時(shí)，大眾百姓在房屋交易過程中，不能完全依賴房屋中介機(jī)構(gòu)一包到底。作為房屋買賣的委托人應(yīng)該明白，不能因?yàn)槲�托了房屋中介公司，在房屋買賣過程中的注意義務(wù)就應(yīng)當(dāng)全部轉(zhuǎn)嫁到房屋中介公司身上去。房屋中介公司作為居間人提供的只是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，最顯著的特征是居間性，即居間人不是買房人或賣房人任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為而不是法律行為。房屋中介公司不能決定買賣最后能否成功，也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利和義務(wù)。居間人在交易中是完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體，可以參加雙方當(dāng)事人對(duì)合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是中間人。(朱學(xué)仕 胡喜盈)