消費(fèi)者購買商品房時，不少開發(fā)商會稱，買一樓可送花園。其實(shí)，這大多是開發(fā)商忽悠人的噱頭。武昌紅杜里小區(qū)居民為購買的花園，與開發(fā)商打了3年的官司，近日，法院終審判決，花園屬小區(qū)居民共有，開發(fā)商退還賣花園所得的錢。
王晨1999年購買武昌紅杜里小區(qū)3棟一樓住房一套，并花2.15萬元“買”了房前43平米的花園。
3年前，王晨和另12戶居民將開發(fā)商告到武昌區(qū)法院，要求開發(fā)商退還購花園款。
武昌法院一審判決開發(fā)商退錢，但法院認(rèn)為，花園以及柵欄設(shè)施屬于開發(fā)商，王晨等人應(yīng)退出所占花園及柵欄。
王晨等人不服，經(jīng)市檢察院抗訴后，武昌區(qū)法院再次審理了該案，并維持了原判。
去年12月，王晨等人向市中級人民法院上訴，該院經(jīng)過審理，于今年4月作出終審判決：撤消武昌區(qū)法院的判決，花園及柵欄屬于小區(qū)業(yè)主共同享有，開發(fā)商退還購花園的錢和利息。
買房前，花園已被圈好
王鴻寶是該案中紅杜里社區(qū)居民的代理人。他說，其女王晨購買的該小區(qū)3棟一樓住房，緊挨客廳有個43平米的花園，是開發(fā)商在出售前就用柵欄圍住形成的。
“花園按每平米500元賣”，王鴻寶說，王晨家的花園當(dāng)時付給了開發(fā)商2.15萬元及測量費(fèi)117元。
王鴻寶說，花園買回來后，一直不能辦理土地證。2004年，經(jīng)過了解發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商無權(quán)就該花園向業(yè)主收取任何費(fèi)用，收取房屋測量費(fèi)也違法，而該小區(qū)一樓的業(yè)主均從開發(fā)商手中購買了花園，“開發(fā)商賣的花園其實(shí)都屬于所有業(yè)主”。
一審：開發(fā)商退錢，業(yè)主交出花園
2004年，王晨將開發(fā)商告上武昌區(qū)法院，要求開發(fā)商返還購買花園的價款以及利息，返還房屋測量費(fèi)以及利息，同時要求開發(fā)商把所售花園、柵欄等設(shè)施，作為住宅小區(qū)的配套公共建筑。
武昌區(qū)法院審理認(rèn)為，開發(fā)商在售與業(yè)主的商品房前，用柵欄圍起一塊空地，作為業(yè)主私家花園使用，其性質(zhì)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。國家土地管理局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》第37條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)，申請變更登記。
此案中，業(yè)主和開發(fā)商沒有在國家法律法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)申請變更登記，違反了國家法律法規(guī)的規(guī)定。
2004年5月10日，武昌區(qū)法院一審判決，開發(fā)商返還王晨花園購置款2.15萬元及利息、房屋測量費(fèi)117元，王晨應(yīng)將43平米的花園及柵欄設(shè)施返還給開發(fā)商。
終審：花園屬于全體業(yè)主
法院判決后，王晨不服，并將情況反映到市檢察院，該院向市中級人民法院提出抗訴。市中院指定武昌區(qū)法院再審。
2006年11月1日，武昌區(qū)法院作出維持原判的審理意見。
2006年12月29日，王晨上訴到市中級人民法院，要求法院將一樓花園空地以及柵欄設(shè)施判決給全體業(yè)主共同享有。
今年4月，市中級人民法院對該案進(jìn)行了審理，并作出終審判決。
市中院審理認(rèn)為，開發(fā)商在向王晨出售商品房的同時，將屬于小區(qū)全體業(yè)主共同享有的花園院地以及柵欄設(shè)施的使用權(quán)出售給王晨，并收取其花園購置款和房屋測量費(fèi)的行為，違反了我國法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，對雙方在《商品房購銷合同》中關(guān)于花園院地買賣部分所約定的內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為無效條款。
市中院作出終審判決，撤消武昌區(qū)法院的民事判決，王晨占用的小區(qū)花園院地以及柵欄設(shè)施，為住宅小區(qū)配套公共建筑，由該小區(qū)業(yè)主共同享有，開發(fā)商退錢。
同時上訴的另12戶紅杜里小區(qū)居民，獲得同樣的審判結(jié)果。
》》》記者調(diào)查
全市“買一樓送花園”約有3000戶
去年11月27日，江夏一樓盤的業(yè)主鄧先生、胡先生，將開發(fā)商告上法庭——他們于2005年分別購買了該小區(qū)位于三、四層的復(fù)式樓各一套，但開發(fā)商在賣房時，已將一樓部分公共綠地圍成一樓住戶的花園，而他們認(rèn)為，這個花園應(yīng)屬于全體業(yè)主。
鄧先生提出，按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，住宅用地包括住宅建筑基底四周合理間距內(nèi)的用地，開發(fā)商將一樓部分公共綠地圍成花園，妨礙了全體業(yè)主對房屋四周合理間距內(nèi)的用地使用權(quán)，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
家住漢口后湖某花園15棟一樓的業(yè)主張軍稱，他購買的103平米的房子，價格和三四樓差不多，他之所以選擇一樓，就是當(dāng)時開發(fā)商承諾“送”給他10多平米的花園。
記者進(jìn)行一周的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多樓盤在出售一樓房屋時，會向購房者宣稱“買一樓送花園”，所以一樓的房價略高于其他樓層。
采訪中，市房產(chǎn)局一位工作人員稱，目前全市“買一樓送花園”的約有3000戶。
》》》各方聲音
“買一樓送花園”不合法
市房產(chǎn)局辦公室工作人員謝平稱，按以前的規(guī)定，不管是贈送還是花錢購買的花園，業(yè)主都只有使用權(quán)。如果經(jīng)過市城市建設(shè)開發(fā)管理辦公室許可，開發(fā)商與業(yè)主在商品房買賣合同里應(yīng)該注明所附帶花園的使用權(quán)和期限。
該局產(chǎn)權(quán)處一負(fù)責(zé)人明確表示，不少一樓的房屋雖然帶有花園，但辦理產(chǎn)權(quán)證時，只能辦理地面上的房屋的權(quán)證。
武漢理工大學(xué)土木建筑學(xué)院教授、博導(dǎo)彭少民認(rèn)為，市民購買商品房，經(jīng)常可看到開發(fā)商宣稱“買一樓送(賣)花園”。但很多市民并不了解，根據(jù)2003年5月28日國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”。一樓花園屬小區(qū)公共部位，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商擅自贈送一樓花園的行為，侵犯了全體業(yè)主的利益。
湖北熾升律師事務(wù)所律師杜偉介紹，我國之前的法律沒有對小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的民事權(quán)利與義務(wù)作出明確具體的規(guī)定。即將在10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》首次提出，業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個權(quán)利，即對建筑物專有部分的專有權(quán)、對共用部分的共有權(quán)，以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理成員權(quán)。除了業(yè)主依據(jù)專有權(quán)獨(dú)占的專有部分之外，建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等屬于所有人共有。因此，小區(qū)綠地、花園等應(yīng)屬全體業(yè)主共有。
杜偉強(qiáng)調(diào)，若相關(guān)業(yè)主已獲得了開發(fā)商贈送的綠地或花園等，除非獲得了業(yè)主大會的追認(rèn)或花園等土地使用權(quán)已獨(dú)立分割等，否則，花園等依然是業(yè)主共有的，若其他業(yè)主利用，則應(yīng)提供便利。
湖北忠三律師事務(wù)所律師張國振認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十三條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”因此，如果開發(fā)商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，或者許諾贈送的天臺屬于公共面積，是不能由開發(fā)商進(jìn)行贈送的。這部分的贈送如果沒有明文進(jìn)行規(guī)定，可能會有被收回用作公共用地的風(fēng)險。(滕翔昊 汪文漢)
