(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
溫州的個(gè)人集資建房邁出第一步。
在許多人將其視為給當(dāng)前高房?jī)r(jià)降溫的一條路時(shí)，它以后要克服的障礙還有很多
★ 本刊記者/何忠洲
11月24日，蘇州個(gè)人集資建房組織者俞偉、彭軍趕到溫州，向趙智強(qiáng)送錦旗:“歷史性突破、‘房奴’的希望”。
此前九天，溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)，以溫州個(gè)人集資建房發(fā)起人的身份向媒體宣布：溫州市260名個(gè)人集資建房者委托的開發(fā)商成功拿到政府掛牌出讓的一塊土地。
在轉(zhuǎn)瞬間成為全國(guó)的焦點(diǎn)后，趙智強(qiáng)悄悄地在調(diào)整一些說法。見到本刊記者所做的第一個(gè)解釋是：我們這個(gè)叫“個(gè)人合作建房”，不是“個(gè)人集資建房”，請(qǐng)媒體的朋友們幫忙宣傳。
在被冠以個(gè)人集資建房的“破冰之舉”“里程碑”“第一個(gè)吃螃蟹者”等一系列“高帽”之后，趙智強(qiáng)已經(jīng)顯得更加小心翼翼。
拿到地：“有很大的運(yùn)氣在里面”
溫州個(gè)人集資建房一些并不明晰的因子正在出現(xiàn)。
這些因子，在趙智強(qiáng)之前已經(jīng)被很多人考慮：于凌罡、孟憲生、王勁夫、林立人……而各種關(guān)于個(gè)人集資建房的美好藍(lán)圖也一再被勾畫：北京的“藍(lán)城計(jì)劃”、上海的“硅谷計(jì)劃”、南京的“團(tuán)購(gòu)計(jì)劃”，成都的“大同花園”……
但是，它們一直都是紙上談兵——只有溫州的拿到了地。
人們注意到的，是新聞中這樣的報(bào)道：這個(gè)項(xiàng)目“預(yù)計(jì)建成后房屋成本價(jià)在5300元/平方米左右，比目前周邊樓盤11000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)低5000多元�！�
是地拿得便宜嗎？
趙智強(qiáng)說：這塊地是委托溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.0458億元的價(jià)格取得的，位處溫州市龍灣區(qū)蒲州街道。占地面積30畝，規(guī)劃總建筑面積2萬平方米。按趙智強(qiáng)的計(jì)算，此地塊建成后，樓面價(jià)約4100元/平方米。
趙智強(qiáng)向記者坦誠(chéng)，能夠拿地成功，“有很大的運(yùn)氣在里面。”因?yàn)榍皟纱握e行競(jìng)拍時(shí)，這塊地都流拍了，開始時(shí)的地價(jià)達(dá)到7000元/平米，到這回第三次掛牌，地價(jià)已經(jīng)降到4000多元/米。瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝說，參與競(jìng)拍的，就我們一家，其他兩家本來要參與競(jìng)拍的地產(chǎn)商，都因資金沒到位而退出了，結(jié)果我們?cè)谄饍r(jià)上加了一萬就拿下了。
趙說：“在10月31日最后投標(biāo)截止日期前，我們剛好準(zhǔn)備好了首期1000萬元土地款保證金，這才拿下這塊地�！�
按趙智強(qiáng)的解釋，之所以將來房子建成后會(huì)便宜，并不是省在地價(jià)上，而是省在了開發(fā)成本上。他計(jì)算到，地價(jià)加上土建、稅費(fèi)等各種成本，預(yù)計(jì)每平方米的成本在6300元～6500元。再減去一二層商鋪、車庫出售收益，達(dá)到后來所說的5300元/平米。
“從開發(fā)成本預(yù)算清單可以看出，此項(xiàng)目土地出讓金占開發(fā)成本70%以上，而開發(fā)成本，還不到周邊商品房市價(jià)的一半。”趙說。
此前，于凌罡等人曾有一個(gè)計(jì)算，按一般情況，開發(fā)商銷售利潤(rùn)通常占房?jī)r(jià)的15%～20%，廣告費(fèi)用通常占房?jī)r(jià)的5%，一個(gè)通常三年的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商承擔(dān)的利息接近整個(gè)項(xiàng)目總造價(jià)的10%。所以，趙說，他們的項(xiàng)目之所以相較周邊便宜，主要省在開發(fā)商利潤(rùn)、廣告費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息等方面。
趙的計(jì)算遭到很多人質(zhì)疑。
溫州天浩房產(chǎn)負(fù)責(zé)人王珍楠認(rèn)為，操作個(gè)人集資項(xiàng)目的人大多是門外漢，在運(yùn)作過程中會(huì)走很多彎路，因此便宜30%的承諾難以實(shí)現(xiàn)。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，“除了拿地，還有很多復(fù)雜的問題，一棟房子從規(guī)劃到完工要蓋100多個(gè)章�！�
但是，一個(gè)得到認(rèn)同的看法是，只要建成，個(gè)人集資建房的房?jī)r(jià)就會(huì)比市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)便宜，就是并不看好此次個(gè)人集資建房的溫州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)劉允南在接受本刊記者采訪時(shí)也承認(rèn)，“和周圍的房?jī)r(jià)比起來起碼應(yīng)該有1500元的空間�！�
這正是一直以來個(gè)人集資建房最吸引人的地方。俞偉告訴記者，他在蘇州所組建的個(gè)人集資建房團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有一千多人。而趙智強(qiáng)當(dāng)初為了遏制人數(shù)也是大花力氣，“短短幾天之內(nèi)人數(shù)就達(dá)到300人，差點(diǎn)兒就剎不住。”
在房?jī)r(jià)一路飆升的今天，任何有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)牽動(dòng)人們敏感的神經(jīng)。而個(gè)人集資建房，盡管被視為有悖于社會(huì)分工，但卻被認(rèn)為是無奈下的“自己動(dòng)手，豐衣足食”。有人改編美國(guó)喜劇演員埃迪·坎托的一句黑色幽默臺(tái)詞說，“先生，您是要買一間‘跳樓’的房，還是建一間自住的房？”
很多集資建房者相信，合作起來，將不僅使得自己住得起房，還將有效地給當(dāng)前的高房?jī)r(jià)降溫。
在政府的觀望中摸索集資建房的方向
按照規(guī)定，在拿地之后10個(gè)月內(nèi)，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要繳納所有的土地金。這意味著即使銀行方面提供50%的信貸支持，僅僅在地價(jià)方面，256個(gè)業(yè)主每人仍然要在10個(gè)月內(nèi)支付近25萬元的款項(xiàng)。
趙智強(qiáng)要小心翼翼地規(guī)避諸如“非法集資”之類的法律禁區(qū)。2005年7月，溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)就與溫州市商業(yè)銀行金鷹支行簽署了合作意向書：在條件合適情況下，這家銀行將為該個(gè)人集資建房項(xiàng)目提供相當(dāng)于總建房資金50%的信貸支持。
但是，根據(jù)《法制日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，就在溫州個(gè)人集資建房成功拿地之后，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)溫州監(jiān)管分局負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)稱，他們已組織人員對(duì)此開展調(diào)查，同時(shí)他們“將加大監(jiān)管力度，如果發(fā)現(xiàn)哪家銀行違規(guī)貸款給個(gè)人集資建房，將嚴(yán)懲不貸。”
對(duì)此，趙智強(qiáng)辯解說，個(gè)人合作建的房并不進(jìn)入市場(chǎng)，壓根就不存在銷售行為。而參與合作建房的個(gè)人，在簽署意向書之后，在溫州商業(yè)銀行以個(gè)人名義直接設(shè)立賬戶，分次存入，由銀行直接監(jiān)管。只有在集資建房代表、銀行、開發(fā)商、地塊所在村委會(huì)4方到齊的情況下，才能動(dòng)用資金，并且做到�？顚Ｓ��！斑@當(dāng)然不是非法集資，”他向記者申辯——但他還是不再提集資，而是稱“合作”。
他特意向記者提到國(guó)家開發(fā)銀行副行長(zhǎng)劉大為在2005年的一個(gè)表態(tài)，劉認(rèn)為這種個(gè)人集資建房行為不屬于非法集資范疇，如果市場(chǎng)認(rèn)可這種合作建樓的模式，國(guó)家開發(fā)銀行將考慮設(shè)置這方面的貸款事宜。
按照合同，個(gè)人合作建房會(huì)員除了要支付建房所需費(fèi)用之外。而受委托拍到地的瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也將提取2%的代理費(fèi)。趙智強(qiáng)向記者表示，溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)所提取的3%的管理費(fèi)具體花銷涉及到公關(guān)管理等等費(fèi)用，是并不對(duì)外公布的，而“剩下的錢將用于召開‘世界溫商營(yíng)銷峰會(huì)’和組建一支‘世界溫商足球隊(duì)’�！�
這些收費(fèi)，因?yàn)榭傮w上的透明與公開，在個(gè)人集資者那里較容易得到認(rèn)同。龍灣區(qū)一位參與了第一期集資建房的公務(wù)員告訴記者，“通過這種方式資金是很保險(xiǎn)的，而另外的資金使用，有明確的額度限制，也在大家可接受的范圍內(nèi)�！�
但是，在記者的采訪中，一些政府官員表達(dá)了擔(dān)心。
劉允南表示，是正元公司從政府拍的地，具體正元公司資金怎么組成并不在他的考慮范圍內(nèi)。在他看來，政府所面對(duì)的只是房地產(chǎn)開發(fā)商，“只要是按正常的手續(xù)在辦，就不會(huì)有什么問題。”他所擔(dān)心的是，現(xiàn)在大家只看到房屋建成這個(gè)最好的結(jié)局，“萬一沒有建成呢？”
按劉允南的說法，所謂的個(gè)人集資建房從前早已有之，拿到地的也有。房子按照預(yù)期建成了，皆大歡喜。而一旦沒建成，后遺癥非常嚴(yán)重。
“現(xiàn)在還有些后遺癥呢，這些私下的交易按道理雖然得不到法律的保護(hù)，但出了事受害者卻一樣會(huì)到政府去鬧，現(xiàn)在還有人到政府去鬧呢！”但是具體案件情況，劉允南卻并未向記者解釋。
趙智強(qiáng)告訴記者，他在工作過程中曾接到過相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的電話，讓他停下，“他的口氣很硬，我的態(tài)度也很嚴(yán)厲，說你們發(fā)份文件來，我就停下來�！�
2005年2月初，建設(shè)部曾向北京、上海、成都、南京、廈門等城市相關(guān)部門發(fā)函，要求這些城市匯總報(bào)送當(dāng)?shù)貍�(gè)人集資建房情況，并征求這些城市建設(shè)主管部門對(duì)此事的意見和建議。但是至今，中央政府仍無明確表態(tài)。
這種政府的觀望態(tài)度，也給了趙智強(qiáng)很多擔(dān)心。他向記者表示：現(xiàn)在具體建設(shè)等方面都能夠看得很清、定得很細(xì)，惟一不能夠把握的是政策。在接受采訪時(shí)，他也表示，最擔(dān)心的，是“會(huì)遭遇文件叫停”。
不過，溫州市國(guó)土資源局建設(shè)用地管理處處長(zhǎng)朱劍云說，盡管個(gè)人集資建房是個(gè)新鮮事物，但集資建房者委托正元公司拍得地塊，過程是合法的；只要房產(chǎn)公司不更改該地塊的建房功能，在法律上就不存在問題。
溫州是個(gè)不可復(fù)制的特例？
還在溫州拿地之前，成都齊力房產(chǎn)董事長(zhǎng)劉曉齊在一次研討會(huì)上就曾說，“個(gè)人集資建房不值得讓大家來討論，因?yàn)檫@本身就是一個(gè)笑話。”但溫州的成功拿地，使得個(gè)人集資建房似乎轉(zhuǎn)瞬間就近在咫尺。
有論者指出，縱觀國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人集資建房不僅普遍，也是解決中低收入群體住房問題的重要手段。倘若政府政策規(guī)范上支持一些，融資方式上方便一些，土地出讓上減負(fù)一些，給予個(gè)人集資建房更多“陽光”，也許個(gè)人集資建房也能“四兩撥千斤”，成為另一種調(diào)控手段。
不過，針對(duì)個(gè)人合作建房將在中國(guó)蔓延開來成為高房?jī)r(jià)休止符的說法，趙智強(qiáng)說，“個(gè)人合作建房只是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種補(bǔ)充，絕對(duì)不會(huì)成為主流，只能做支流�！�
其間，除了政策法律等相關(guān)問題，趙說，如何“聚起一盤散沙”，使個(gè)人合作建房者之間建立起信任來，并有一套有效的制度保證，“這也是非常難的”。
在房地產(chǎn)業(yè)還是暴利的時(shí)候，肯定會(huì)有一些帶有詐騙動(dòng)機(jī)的人混跡其間�！霸谀壳斑@種情況下，一粒老鼠屎壞一鍋湯，我們唯有想法通過行業(yè)自律的方式使得這里面干凈些，這也有利于整個(gè)個(gè)人合作建房的發(fā)展�！�
在11月15日的第二屆個(gè)人合作建房研討會(huì)上，來自七八個(gè)城市的個(gè)人合作建房代表一起通過了個(gè)人合作建房的溫州宣言，開篇稱：“‘居者有其屋’是中國(guó)人千年的期盼也是建設(shè)和諧社會(huì)的基礎(chǔ)�！�
11月28日，趙智強(qiáng)飛抵北京與孟憲生、林立文等匯合，共同籌備“全國(guó)個(gè)人合作建房聯(lián)盟”。 ★
