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　　2009年的火爆成交能否延續(xù)?

　　2009年,廣州樓市成交量的曲線圖令人難忘。陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2009年12月,廣州市十區(qū)二市一手住宅網(wǎng)簽成交量突破十萬套,總成交套數(shù)達(dá)到102620套,相比2008年同期上漲了75.6%。

　　二手住宅成交也水漲船高。中介數(shù)據(jù)顯示,2009年1—11月廣州二手房總體成交宗數(shù)達(dá)107051宗,總體成交面積為1037.31萬平方米,分別比2008年同期大漲93.6%、68.4%,“徹底改變2008年弱勢(shì)縮量調(diào)整的市場(chǎng)格局”。

　　2009年一手樓市的成交火爆,最主要是因?yàn)檎�策面的支持力度較之2008年要大,包括稅費(fèi)成本、信貸利率等明顯下調(diào)。盡管年內(nèi)樓價(jià)在不斷走高,但買家在2009年內(nèi)的預(yù)期基本趨向于樂觀,雖然在年中有個(gè)別月份出現(xiàn)調(diào)整,但總體的入市情緒相當(dāng)高漲,故成交量創(chuàng)出高位。

　　值得關(guān)注的是,2010年這種成交量的放量也導(dǎo)致有效需求的快速消化,新增補(bǔ)充性需求無法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何才能重新儲(chǔ)備有效客戶?成交是否能延續(xù)2009年的火爆?

　　合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,2010年廣州一手樓新增供應(yīng)量有限,大多數(shù)都集中在外圍區(qū)域,市中心區(qū)域的供應(yīng)量減少,將導(dǎo)致成交走低,但價(jià)格仍將保持高位。據(jù)其監(jiān)測(cè),2010年全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬套,尤其中心六區(qū)商品住宅新增也將延續(xù)近年不斷緊縮趨勢(shì),預(yù)計(jì)供應(yīng)約2.2萬套。

　　因?yàn)閬嗊\(yùn)期間的停工期,主要分布在城區(qū)和近郊的二手樓憑借其價(jià)格、地段、配套等優(yōu)勢(shì),今年廣州二手房市場(chǎng)將保持量減價(jià)小升走勢(shì)�？紤]到政策面已經(jīng)開始對(duì)投資行為進(jìn)行抑制,如營業(yè)稅優(yōu)惠政策截止,加上二手房價(jià)經(jīng)過2009年快速上行,估計(jì)2010年二手樓市的投資比重會(huì)減少。關(guān)麗

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　　商業(yè)能否成為下個(gè)投資熱點(diǎn)?

　　受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,2009年廣州商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)低迷。第一太平戴維斯報(bào)告顯示,盡管2009年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量達(dá)20.4萬平方米,整個(gè)市場(chǎng)有實(shí)力雄厚的中資企業(yè)擴(kuò)張需求作為有力支撐,使得空置率下降,但租金指數(shù)同比下降7.6%。

　　值得關(guān)注的是,在當(dāng)前廣州樓市,出現(xiàn)了住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象,住宅價(jià)格的高企,甚至超越商用物業(yè),給許多投資者提供了不小的機(jī)會(huì)。

　　數(shù)據(jù)顯示,2010年廣州市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量約73萬平方米,達(dá)過去五年年均供應(yīng)量的3倍。隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇,以及本地經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn),跨國及本地企業(yè)的辦公物業(yè)租賃面積和租金預(yù)算都將有所回升,全市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)需求也將相應(yīng)得到恢復(fù)。但是,盡管未來市場(chǎng)需求回升,但仍難以抵消巨大的供應(yīng)量。其預(yù)計(jì)2010年租金降幅為3%～4%,入駐率降幅達(dá)10%～15%。

　　機(jī)遇與危機(jī)并存齊行。

　　面對(duì)2010年來勢(shì)洶洶的供應(yīng)量,在世界經(jīng)濟(jì)未見明朗、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇根基不穩(wěn)的情況下,廣州商業(yè)物業(yè)未來的前景是否遭遇前所未有的挑戰(zhàn)?第一太平戴維斯助理董事陳松吟認(rèn)為,由于廣州定位為綜合型城市,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較上海、深圳這些金融城市復(fù)雜。所以廣州的寫字樓市場(chǎng)基本不會(huì)大起大落,會(huì)以平穩(wěn)的基調(diào)發(fā)展。

　　2010年亞運(yùn)會(huì)的到來和國內(nèi)企業(yè)在廣州擴(kuò)大辦公面積的情況持續(xù),有利消化寫字樓存量。而“退二進(jìn)三和騰籠換鳥政策將會(huì)給廣州尤其是海珠區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的新機(jī)遇。”政府出臺(tái)的“三舊”中,改造工業(yè)用地逐步置換為第三產(chǎn)業(yè)用地這一條,能夠?yàn)槭兄行牡纳虡I(yè)物業(yè)提供大量的土地,這些地塊非常適合商用物業(yè)的發(fā)展。關(guān)麗