商品經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下，樓市難免有起伏漲跌，但2009年北京樓市帶給人們的“戲劇性”感受卻超過(guò)了其他所有行業(yè)，從2009年3月的樓市驟熱到年底的恐慌性購(gòu)房，老百姓們也體驗(yàn)了多年來(lái)最大的一次由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引發(fā)的“心跳”，而今年1月的一場(chǎng)大雪給虛火上升的樓市一下子降了溫，政策也同時(shí)下了營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)、二套房收緊等幾劑敗火藥，但人們的恐慌會(huì)不會(huì)就此止步？高昂的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就此低頭？讓我們關(guān)注2010年樓市十大猜想。

　　猜想1

　　房?jī)r(jià)漲幅放緩 成交量不容樂(lè)觀

　　新年開(kāi)局，北京樓市迅速降溫，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量?jī)H142套，與2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均簽約108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自去年12月23日營(yíng)業(yè)稅細(xì)則一出臺(tái)，北京二手房市場(chǎng)就明顯降溫，成交量連續(xù)下滑。同時(shí)，二手房議價(jià)空間增大。

　　另外，新房開(kāi)盤(pán)較少也是成交低迷的原因。北京僅有水岸花墅、建邦楓景、明悅灣、香榭花園等4個(gè)樓盤(pán)新獲預(yù)售許可。目前，北京市商品期房住宅的庫(kù)存量為61323套，按照12月份的成交量計(jì)算，4個(gè)月左右便可消化完畢。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6萬(wàn)套，僅為59954套，已達(dá)到近三年來(lái)的歷史最低點(diǎn)。經(jīng)歷了一年的火爆行情之后，與2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高達(dá)43%，這一指標(biāo)的走勢(shì)在全年來(lái)看也是明顯的持續(xù)下跌趨勢(shì)，新開(kāi)房源的補(bǔ)充成為一個(gè)迫在眉睫的問(wèn)題。

　　成交量上來(lái)看，一進(jìn)入今年，樓市的調(diào)控政策和新年的大雪都使得樓市成交有所降溫，預(yù)計(jì)今年，受到政策影響和“房荒”的影響，成交量的下滑似乎已經(jīng)可以判定的結(jié)果。

　　雖然成交量不容樂(lè)觀，但房?jī)r(jià)方面的反應(yīng)應(yīng)該會(huì)慢一些，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出，目前購(gòu)房者對(duì)房屋的增值保值預(yù)期依舊較高。在短期市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況下，市場(chǎng)將呈現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象。此外，經(jīng)歷了09年的熱銷(xiāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)失去了快速回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢(shì)，但在宏觀調(diào)控的作用下，房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。

　　今年的土地市場(chǎng)，市國(guó)土局透露，2010年將繼續(xù)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，力爭(zhēng)一季度供應(yīng)1000公頃，上半年完成供應(yīng)2000公頃，主要集中在軌道交通沿線及新城，預(yù)計(jì)這兩個(gè)區(qū)域土地可供應(yīng)量將達(dá)到5000公頃以上。專(zhuān)家推算，今年下半年，北京市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)新盤(pán)放量的高峰。屆時(shí)可售商品住宅期房存量將有望回升。

　　猜想2

　　捂盤(pán)惜售風(fēng)險(xiǎn)加大

　　今年上半年樓市整體的供需關(guān)系仍然比較緊張。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，至去年12月中旬以來(lái)，北京市商品住宅期房的庫(kù)存量多次跌破6萬(wàn)套。

　　由于供需矛盾的存在，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售仍然會(huì)延續(xù)，由于自身不缺乏資金，并且出于銷(xiāo)售的持續(xù)性，開(kāi)發(fā)商還是會(huì)延續(xù)之前小批量供應(yīng)，多次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售策略。捂盤(pán)惜售在2009年已經(jīng)相當(dāng)盛行，不少開(kāi)發(fā)商一再延期開(kāi)盤(pán)，而每次延期都讓房?jī)r(jià)上漲，但是買(mǎi)房人仍然是趨之若鶩，這更助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的氣焰。在2009年嘗到捂盤(pán)甜頭的開(kāi)發(fā)商們，2010年也不會(huì)放棄這么好的獲利方式，一旦市場(chǎng)供應(yīng)量短缺，開(kāi)發(fā)商還會(huì)待價(jià)而沽。不過(guò)，捂盤(pán)惜售雖然可以獲利，但是也存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦錯(cuò)過(guò)最好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，將會(huì)對(duì)后期的銷(xiāo)售很不利，特別是一些體量大的項(xiàng)目，還是要掌握一定的推盤(pán)節(jié)奏。同時(shí)，捂盤(pán)惜售也不是政府所允許的，如果政府開(kāi)始調(diào)控房?jī)r(jià)，捂盤(pán)惜售者將首先被治理。因此，2010年，諸位開(kāi)發(fā)商，盡管你是“皇帝的女兒不愁嫁”，但是，也別造成“留來(lái)留去留成仇”的尷尬局面。