“融資-拿地”模式成型新開工大干快上，資金火上澆油

　　萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉表示，目前萬(wàn)科的資金狀況可以滿足正常經(jīng)營(yíng)的需求，但從公司持續(xù)增長(zhǎng)和發(fā)展的角度，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力是有必要的。

　　截 至 今 年 年 中 萬(wàn) 科 持 有 現(xiàn) 金268.8億元。不過(guò)，考慮到萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏已經(jīng)加快，預(yù)計(jì)下半年的資金支出會(huì)顯著提高。公開信息顯示，5月以來(lái)萬(wàn)科新增項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)明顯增加，共獲取了19個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)金額總計(jì)約110億元。此外，萬(wàn)科在中期報(bào)告中宣布09年的計(jì)劃開工面積由原先的403萬(wàn)平米上調(diào)為585萬(wàn)平米，上調(diào)幅度達(dá)45%。這意味著未來(lái)的資金需求將大幅提升。

　　萬(wàn)科表示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而萬(wàn)科的開發(fā)規(guī)模又在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，資金需求量大。截至中期萬(wàn)科共有在建項(xiàng)目100個(gè)，擬建項(xiàng)目53個(gè)，合計(jì)153個(gè)項(xiàng)目需要后續(xù)投入。一方面萬(wàn)科必須保持足夠的資金協(xié)調(diào)項(xiàng)目的發(fā)展。另一方面，雖然萬(wàn)科并不主張過(guò)多的土地儲(chǔ)備，但從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，也有必要及時(shí)補(bǔ) 充 一 些合 適 的 項(xiàng) 目 資源。此次融資如果能順利進(jìn)行，對(duì)萬(wàn)科未來(lái)兩到三年的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。

　　截至中期時(shí)，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%，進(jìn)一步債權(quán)融資的空間不大。根據(jù)理論測(cè)算，如果此次成功融資112億元，融資后其資產(chǎn)負(fù)債率有望進(jìn)一步下降至60.9%左右，公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)健，現(xiàn)金比率也將進(jìn)一步提升，未來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)與項(xiàng)目拓展將具有更大的資金空間。

　　中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，由于今年以來(lái)金融政策較為放松，開發(fā)商已重啟“融資-拿地”的運(yùn)作鏈，這一趨勢(shì)在未來(lái)還將持續(xù)。

　　今年二季度以來(lái)萬(wàn)科的拿地步伐明顯加快，不過(guò)，在具體項(xiàng)目獲取上萬(wàn)科表現(xiàn)出了更多的謹(jǐn)慎。譚華杰表示，今年萬(wàn)科的拿地策略是“精挑細(xì)選，把握機(jī)會(huì)”，重點(diǎn)會(huì)關(guān)注新增項(xiàng)目的價(jià)格合理性和風(fēng)險(xiǎn)性，并且不會(huì)購(gòu)買只有基于房?jī)r(jià)快速上漲才能贏利的項(xiàng)目。

　　最明顯的例子是，萬(wàn)科今年以來(lái)新增的土地大多集中于二三線城市。公司在中報(bào)中對(duì)此進(jìn)行了解釋：“一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)其它城市更加激烈，為了保證項(xiàng)目的收益水平，公司本年新增的項(xiàng)目多數(shù)位于沈陽(yáng)、鞍山、青島、無(wú)錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市�！�

　　申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，萬(wàn)科目前資金狀況較優(yōu)，募投若順利完成為騰挪更多資金獲取土地儲(chǔ)備打下基礎(chǔ)。由于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售超預(yù)期回升，使得公司現(xiàn)金流和資金狀況大幅提升。

　　按照目前的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和全年600億左右的銷售回款預(yù)期，考慮到適度的現(xiàn)金儲(chǔ)備，申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，公司全年可動(dòng)用獲取土地的金額基本在300億左右，此次融資若能順利完成，公司可利用獲取土地資源的資金將進(jìn)一步大幅提高。

　　旁邊報(bào)道

　　萬(wàn)科的觀點(diǎn)：部分地區(qū)房?jī)r(jià)面臨一定上漲壓力

　　作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬(wàn)科的觀點(diǎn)一直備受關(guān)注，昨天萬(wàn)科對(duì)于目前市場(chǎng)發(fā)表了看法。萬(wàn)科認(rèn)為，上半年在多重因素的推動(dòng)下，此前積累的自住型需求集中釋放，市場(chǎng)成交量明顯回升。由于存貨去化消化過(guò)快，而短期內(nèi)新房供應(yīng)難以相應(yīng)增加，因此部分地區(qū)的價(jià)格面臨一定的上漲壓力。預(yù)計(jì)三季度時(shí)新房供應(yīng)仍然會(huì)有一定緊張，但年底隨著新房供應(yīng)的增加，供需關(guān)系將得到緩解。

　　7月份一些城市的住房成交量環(huán)比有所下降，原因是多方面的。從供需關(guān)系看，7月份主要城市的批售比仍然維持高位，說(shuō)明新房供應(yīng)仍然比較緊張，這在一定程度上會(huì)影響市場(chǎng)銷售。另一方面，部分地區(qū)房?jī)r(jià)前期上漲較快，以及二套房貸政策所釋放出的適度收緊的信號(hào)，都有可能對(duì)成交量產(chǎn)生影響。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度而言，二套房貸政策所釋放出的信號(hào)，有利于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)向過(guò)熱發(fā)展，抑制價(jià)格的過(guò)度上漲，避免市場(chǎng)因短期內(nèi)供需關(guān)系的變化而出現(xiàn)大的波動(dòng)，對(duì)于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展是有利的。

　　本報(bào)記者　戎明邁　周燕妮　張建明