第六個問題：小產(chǎn)權(quán)房的幾種方式

　　“小產(chǎn)權(quán)”房，實際是農(nóng)民爭奪和實施財產(chǎn)權(quán)、發(fā)展權(quán)的博弈。首先，“小產(chǎn)權(quán)”房，是相對于“大產(chǎn)權(quán)”房來的�！按螽a(chǎn)權(quán)”房就是城里的商品房。商品房的權(quán)利是充分的，價格也是市場的。但是“小產(chǎn)權(quán)”房，權(quán)利是受限制的，價格也是受限制的，所以稱“小產(chǎn)權(quán)”房。政府的管制，使“小產(chǎn)權(quán)”房有兩個概念，它有寬的定義和窄的定義：寬的定義是農(nóng)村所有的房屋都是“小產(chǎn)權(quán)”房，因為政府禁止農(nóng)民將自己的房子賣給城里人。還有一個窄的概念就是農(nóng)村蓋的商品房，不包括農(nóng)民自己住的那一塊。從“小產(chǎn)權(quán)”房開發(fā)建設(shè)的狀況來看，開發(fā)建設(shè)從前面提到幾個例子可以看到至少有三種方式：一是自主開發(fā)的建設(shè)方式，這里又有兩種情況，第一種是由村莊供給建設(shè)用地，由村莊企業(yè)開發(fā)建設(shè)，如鄭各莊那樣，前提是有資金和建設(shè)能力；第二種是村民個人或者村集體雇請施工隊來建設(shè)，然后出租和出售，如深圳“城中村”這種狀況。二是合作開發(fā)，就是由村莊和外部企業(yè)合作，村莊向企業(yè)出租建設(shè)用地的使用權(quán)，外部企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)。一方面滿足村民的住房需求，另一方面滿足企業(yè)發(fā)展的用地需求。其實青龍頭就是這么個方式，不過失敗了。重慶九龍坡有個陶家村也是采取這種模式。企業(yè)每年給一畝地一千斤稻谷的租金，去年稻谷的租金是九毛錢一斤，今年是一塊錢一斤。它現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)建設(shè)起來，引進了30多個企業(yè)，今年的產(chǎn)值達到了一億多元。三是由開發(fā)商開發(fā)的，就是由村集體把建設(shè)用地一次性地出讓給開發(fā)商，并承諾辦理房產(chǎn)證，換得農(nóng)民上樓和一次性的補償，農(nóng)民住進了樓，也就失去了土地。這個和政府征地、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方式基本是一樣的。這種方式是有問題的，而前兩種方式從現(xiàn)在來看都是解決問題的一條路子�，F(xiàn)在農(nóng)民們也有經(jīng)驗了，我們在天津開發(fā)區(qū)做調(diào)查的時候，有個村支書，政府想用他的地建葡萄園，但是在出讓土地的時候，他不賣掉地上的設(shè)施(水井等)，他要投資入股。

　　第七個問題：小產(chǎn)權(quán)房為什么越限越多

　　“小產(chǎn)權(quán)”房實際上是在城市住房商品化后發(fā)展起來的。以前城市的住宅是公房，在商品化以后的幾年之間，城市的住房大為改善，1978年，城市人均住房面積只有6.7平方米，現(xiàn)在是平均26.1平方米。房地產(chǎn)的發(fā)展使城市周邊的地價升值，刺激了城市周邊房地產(chǎn)的開發(fā)。在這個情況下，由于現(xiàn)有的所謂“合法”的開發(fā)方式———政府征地，給農(nóng)民30倍的賠償，然后高價賣給開發(fā)商，使得開發(fā)商的利潤大增———從2007年到2009年增加了48.4%的利潤。也因為這樣才撬動了“小產(chǎn)權(quán)”房的發(fā)展，因為一方面農(nóng)村有土地，另一方面是地價不高———“小產(chǎn)權(quán)”房的地價只是“大產(chǎn)權(quán)”房的1/2或1/3；更重要的是，它有市場———很多農(nóng)民進城以后需要住房，但是高價房租不起，那么“小產(chǎn)權(quán)”就是他們的樂園。目前，全國“小產(chǎn)權(quán)”房的面積達66億平方米，“大產(chǎn)權(quán)”房是120億平方米。在深圳，城中村的住房面積占深圳全部住宅的49%。通州區(qū)是北京市“小產(chǎn)權(quán)”房集中的地區(qū)，有人說通州的“小產(chǎn)權(quán)”房占全部住房面積超過了50%。通過這個事情我們可以看到：政府雖然嚴厲限制，但是“小產(chǎn)權(quán)”房卻蓬勃發(fā)展，禁而不止。為什么會有這樣的現(xiàn)象？我覺得這提出了一個問題———法律上的產(chǎn)權(quán)是公有還是私有，這不是問題的關(guān)鍵，關(guān)鍵看誰有產(chǎn)權(quán)實施和控制的能力。“小產(chǎn)權(quán)房”的實施能力由什么所決定？我覺得有那么幾點：第一，產(chǎn)權(quán)的實施一個是由產(chǎn)權(quán)制度是否公正決定的。我們現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)制度可以說不符合這個條件。限制和取締“小產(chǎn)權(quán)”房的規(guī)定是對農(nóng)民不合理的剝奪和限制，缺乏合理的基礎(chǔ)。因而在限制的過程中就會遇到阻力和反抗。第二，地權(quán)安排的有效性取決于傳統(tǒng)地權(quán)規(guī)則的適應(yīng)。其實在鄉(xiāng)土社會，這個問題是更清楚的。傳統(tǒng)的規(guī)則，你是不是違反了？事實上咱們現(xiàn)在的規(guī)定違反了過去的規(guī)定，甚至連集體產(chǎn)權(quán)的規(guī)定都沒有維護。傳統(tǒng)的規(guī)則必然隨時都在起自己的作用，成為正式產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生作用的依據(jù)和條件。

　　第八個問題：建立利益相容的機制

　　從法理上講，農(nóng)民出賣“小產(chǎn)權(quán)”房和他出賣糧食、蔬菜是一個道理———市場交易。那為什么要限制呢？這背后有一個不同———農(nóng)民出售糧食、蔬菜是農(nóng)民和農(nóng)民競爭；而農(nóng)民出賣“小產(chǎn)權(quán)”房是農(nóng)民和開發(fā)商競爭。農(nóng)民的“小產(chǎn)權(quán)”房實際上是動了開發(fā)商的奶酪，而開發(fā)商的背后是政府，問題的關(guān)鍵就在這里。我想講的是改革的辦法。土地問題是一個整體的問題，那么政府之所以提出要對“小產(chǎn)權(quán)”房進行限制，一個非常重要的原因就是想要保護耕地。我認為，保護耕地的前提之下，應(yīng)放開“小產(chǎn)權(quán)”房的市場。實際上，目前政府的保護耕地政策是失敗的，它沒有達到利益相容，而是造成了許多利益矛盾。耕地問題上的一個利益沖突是中央政府和地方政府的沖突，沖突在土地的規(guī)劃和土地的計劃指標上；另一個是地方政府和農(nóng)民的沖突，沖突在耕地上。按道理說土地保護是農(nóng)民最想做的事情，農(nóng)民也最有辦法保護。而現(xiàn)在是農(nóng)民不保護它，不光是因為“小產(chǎn)權(quán)”房，農(nóng)村荒廢的土地有的是，為什么呢？因為農(nóng)民耕種糧食收益很低。農(nóng)民不保護，地方政府不保護，開發(fā)商更不保護，只有中央政府保護，但是又沒有辦法保護，最沒有辦法的人最要保護耕地，最有辦法的人卻不保護耕地，這樣的局面怎么去解決？就要想辦法使政策讓各方可以利益相容，有意愿去保護耕地。這是政策調(diào)整的很重要的方面。先找到糧產(chǎn)區(qū)集中的地方———黑龍江、吉林等地來保護，其他地方由地方政府去保護。不是現(xiàn)在這樣強硬的辦法，而是如何使種糧的收益達到平均收益的水平。怎么能夠使得種地能達到平均收益水平？需要建立一個耕地保護的基金。通過補貼、提高糧價來提高收益。而保護基金人人有份，因為人人都要吃糧。按照成本承擔和利益共享的原則來解決問題，不光是農(nóng)民要承擔，城市和發(fā)達地區(qū)，也要按照人口平均分擔一部分保護基金使其建立起來。這些問題都解決了，就有兩個辦法可以解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題：一個是可以向購房者收取一定的土地使用費，作為集體的共同基金；一個是國家對農(nóng)民和集體建房者要收取相應(yīng)的稅收，建立房產(chǎn)物業(yè)稅，把它留給地方。在這個基礎(chǔ)上，對現(xiàn)在的法律進行一些修改。