萬科集團董事會秘書譚華杰：土地成本不決定房價漲跌

　　萬科集團董事會秘書、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號地拍賣后表示，在一線城市，在商品房銷售迅速回暖的情況下，總體的土地供應量跟不上土地開發(fā)的節(jié)奏，尤其是對像萬科這樣開發(fā)速度快、項目周轉(zhuǎn)期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，每年的土地消化量很大，在沒有足夠的土地儲備時，只有從開發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)手中通過兼并等方式，獲得二手土地。

　　說到地價與房價之間的關系，譚華杰表示，萬科一向認為，土地成本并不是房價的決定性因素，萬科的發(fā)展歷程就足以說明問題。萬科拿到的第一塊土地就是通過招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導地位的當時，萬科的地價成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，但市場價格并不因為萬科拿地成本高而升高，也不因為協(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。

　　譚華杰認為，土地的供應量，能在很大程度上影響甚至決定地價的走勢。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區(qū)域地塊的極其有限性，土地供應不可能無限增加，但從總體供需關系而言，當一個城市土地供應量小于同期土地開發(fā)量時，地價就會相對上升。所以，政府加大土地儲備力度，加大住宅用地供應的方向絕對是符合土地市場供需規(guī)律的。但問題是，許多城市每年雖然都制定供地計劃，但到年底往往由于各種原因無法完成，所以希望政府能進一步加大土地供應計劃的落實力度。當前，應根據(jù)土地市場需求情況，及時采取措施，適當加快推地節(jié)奏，加大供地力度，給市場以住宅用地供應充裕的預期，防止地價過快上漲；同時，通過媒體的正確引導，防止由于漲價預期形成恐慌性購房，推動房價過快上漲。

　　中國人民大學嚴金明：打擊囤地投機行為

　　“房價上漲不能歸咎于地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關注點放在打擊囤地投機、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強化住宅用地保障機制上。”中國人民大學嚴金明則表示，從經(jīng)濟學角度看，房價是由供給和需求所決定，即供求關系才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是說，房子的價值決定了土地的價值，如果一個區(qū)域的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。

　　例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價是由開發(fā)商拿地時對房價的市場預期所決定的。一般來說，房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構(gòu)成，開發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房價倒推地價，也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區(qū)域內(nèi)相對固定，而對于未來期望房價不同的開發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會有差異，所以從某種程度上來說，地價的高低是由開發(fā)商基于房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來，房價直接決定了地價。

　　嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。

　　但嚴金明不否認土地供應對房地產(chǎn)市場起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。所以切實發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。 (本組稿件由記者洛濤采寫)