買(mǎi)房時(shí)廣告中大力宣傳的社區(qū)會(huì)所，開(kāi)張后不僅全面對(duì)外營(yíng)業(yè)，連小區(qū)自己的業(yè)主想進(jìn)入都需交納高額費(fèi)用。最近，當(dāng)“京東最大運(yùn)動(dòng)會(huì)所”——奧力萬(wàn)象新天店如期試營(yíng)業(yè)時(shí)，一部分小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，“我們被奧力用高價(jià)擋在了自己的會(huì)所門(mén)外！”
誰(shuí)的會(huì)所
以前看見(jiàn)別的小區(qū)有會(huì)所，王剛都覺(jué)得挺羨慕。面對(duì)現(xiàn)在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報(bào)價(jià)，覺(jué)得自己簡(jiǎn)直是冤大頭。
王剛是萬(wàn)象新天的業(yè)主之一，5月19日,他和幾個(gè)業(yè)主組織了一個(gè)反對(duì)會(huì)所高價(jià)政策的簽名活動(dòng)，當(dāng)天下午，有100多名業(yè)主趕來(lái)簽名并留下了聯(lián)系方式。
不少業(yè)主對(duì)購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商的宣傳印象深刻：“6500平方米的運(yùn)動(dòng)會(huì)所，距CBD最近、京東規(guī)模最大的健康天地�！�
現(xiàn)在才知道，這一切不是免費(fèi)的。這里的單人年卡3900多元，還有一種2008元用30次的卡，限三個(gè)月內(nèi)用完。就是這個(gè)價(jià)格把小區(qū)業(yè)主擋在了會(huì)所門(mén)外。
4月24日，萬(wàn)象的部分業(yè)主在售樓處五樓會(huì)議室，與奧力就會(huì)員價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行首次接觸。業(yè)主表示：奧力健身應(yīng)給萬(wàn)象業(yè)主一定程度的優(yōu)惠。
然而，奧力認(rèn)為，“公司都有自己的市場(chǎng)策略，都會(huì)根據(jù)自己的調(diào)研制定價(jià)格體系。奧力有制定自己價(jià)格的權(quán)利�！�
協(xié)商的結(jié)果讓業(yè)主失望。業(yè)主松濤疾呼：“公益性的設(shè)施變成了賺錢(qián)的場(chǎng)所，屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所，已經(jīng)被別人不當(dāng)處置�！�
更多的業(yè)主質(zhì)疑，是誰(shuí)將會(huì)所交給奧力處置？
對(duì)此，“管家”燕僑物業(yè)公司的郭經(jīng)理在電話中稱：“是開(kāi)發(fā)商把會(huì)所租給奧力的，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都是開(kāi)發(fā)商的�！�
然而，業(yè)主們?nèi)匀毁|(zhì)疑這家隸屬開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司：“物權(quán)法里說(shuō)了，車(chē)庫(kù)和會(huì)所都是業(yè)主的�！�
權(quán)屬問(wèn)題要通過(guò)權(quán)證來(lái)確定
“法律并不規(guī)定某一類(lèi)的建筑物歸誰(shuí)�！敝袊�(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認(rèn)同某些說(shuō)法，“現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵是要看權(quán)證在誰(shuí)的手里。”
“小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜�！笔婵尚姆治�，會(huì)所的歸屬有三種可能：會(huì)所屬于全體業(yè)主、開(kāi)發(fā)商或者政府。
被稱作“維權(quán)專家”的舒可心發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的糾紛都源于權(quán)屬不清。
目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的商品住宅小區(qū)多數(shù)建有會(huì)所，其中絕大部分是開(kāi)發(fā)商用來(lái)售樓或展示形象的有力砝碼。業(yè)主們買(mǎi)房時(shí)會(huì)得到各種關(guān)于會(huì)所的美好承諾，但開(kāi)發(fā)商刻意忽略權(quán)屬問(wèn)題，造成實(shí)際使用中問(wèn)題頻發(fā)。
北京憶通律師事務(wù)所的畢文強(qiáng)律師就遇到過(guò)不少關(guān)于會(huì)所的官司，如承諾3000平方米的會(huì)所“縮水”為300平方米的,還有些會(huì)所被租給了餐館、歌舞廳等。
很多業(yè)主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業(yè)主表示，買(mǎi)房子簽合同要簽100多個(gè)名，根本來(lái)不及細(xì)琢磨，即使有異議開(kāi)發(fā)商也會(huì)以“統(tǒng)一規(guī)定”為由拒絕更改。
在畢文強(qiáng)看來(lái)，中國(guó)的房屋從根本上處于供不應(yīng)求的狀況，賣(mài)方市場(chǎng)的強(qiáng)大注定讓業(yè)主在房屋交易中處于弱勢(shì)。
物權(quán)法不能解決所有問(wèn)題
在會(huì)所之爭(zhēng)中，業(yè)主們提的最多的就是《物權(quán)法》。有意思的是，幾乎所有專家都沒(méi)有用這部即將實(shí)施的法律來(lái)解釋會(huì)所歸屬。
“按照最新的《物權(quán)法》草案，除非有明確約定，會(huì)所不可能歸業(yè)主所有�！敝袊�(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新分析了《物權(quán)法》里有關(guān)會(huì)所的幾次修改。
被業(yè)主們反復(fù)引用的是《物權(quán)法》草案三審稿，當(dāng)中明確提到“會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”
但四審稿草案里關(guān)于“會(huì)所”的規(guī)定被完全刪去。一些業(yè)主認(rèn)為，最新的八審草案中引入了“公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”的概念，這里面理當(dāng)包括會(huì)所。而楊立新將其闡釋為“運(yùn)動(dòng)設(shè)施，綠地上的建筑物之類(lèi)，不包括會(huì)所”。
“我們的確擁有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)，”萬(wàn)象新天的開(kāi)發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的法律顧問(wèn)嚴(yán)民表示，現(xiàn)在會(huì)所的產(chǎn)權(quán)證正在辦理當(dāng)中。
楊立新認(rèn)為，雖然法律并沒(méi)有規(guī)定，但從《物權(quán)法》精神上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的小區(qū)里有會(huì)所，宗旨就應(yīng)該要為業(yè)主服務(wù)。如果經(jīng)營(yíng)中不能避免要向社會(huì)開(kāi)放，也可通過(guò)《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》多個(gè)法律協(xié)調(diào)配合來(lái)保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。
事實(shí)上，小區(qū)很多業(yè)主提出了自己的擔(dān)心，來(lái)往車(chē)輛破壞了小區(qū)原有的安靜，外來(lái)人員進(jìn)出不能保障安全。
“雖未對(duì)會(huì)所提出具體規(guī)定，《物權(quán)法》仍有“相鄰權(quán)”一說(shuō)。”畢文強(qiáng)進(jìn)一步解釋：“除了傳統(tǒng)的通水通電，噪音光線等，相鄰權(quán)的內(nèi)涵也在不斷深入”
畢律師表示，如果會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)影響了其他業(yè)主的生活，那即將實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)相鄰權(quán)的規(guī)定將是業(yè)主維權(quán)的主要依據(jù)。
“物權(quán)法的出臺(tái)不能解決所有問(wèn)題，只相當(dāng)于一個(gè)平臺(tái)�！边@位多年致力于房地產(chǎn)法律的律師將這一切比作是一個(gè)全新的游戲，《物權(quán)法》規(guī)定的是游戲方向——我們要保護(hù)自己的私有財(cái)產(chǎn)，要和公有財(cái)產(chǎn)處于一定的平等地位。在這場(chǎng)游戲里，持有私有財(cái)產(chǎn)的公民最終將是贏家，但中間的細(xì)節(jié)要在實(shí)際中不斷調(diào)整。(白雪）
