政府對中等收入者的住房責(zé)任，鎖定“幫助”后仍問號多多

　　對于中等收入者是否也要納入政府的住房保障范圍，近年來各方意見不一。

　　支持者認為中等收入階層處于住房“夾心層”，特別是在一些房價飛漲的大城市，政府必須介入；反對者則認為政府的財力和行政能力不足以解決中等收入者住房問題。按照通常的測算，我國的富裕階層占人口的20%，中等收入階層占人口的60%，低收入者占人口的20%，若保障性住房涵蓋中等收入者，則意味著政府需要托起覆蓋全社會80%人口的住房問題，在反對者看來，這大大超過政府的財力；況且，如果都納入住房保障，市場機制又如何體現(xiàn)？

　　建設(shè)部部長汪光燾在年度工作會議上的最新講話，則將政府之于中等收入者的住房責(zé)任鎖定為“幫助”。

　　何謂“幫助”，這被視為“見仁見智”的說法。

　　限價房“僧多粥少”

　　進入建設(shè)部網(wǎng)站查閱可知，汪光燾對“幫助”的完整表述是：“在房價較高、漲幅較快的大中城市，要切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，加大限價商品房供應(yīng)規(guī)模，規(guī)范限價商品房的定價管理、供應(yīng)對象和上市交易。在著力解決低收入群眾住房困難的同時，鼓勵各地區(qū)積極探索，發(fā)展政策性租賃住房，幫助中等收入家庭解決住房困難�！�

　　中小套性普通住房和限價房，似乎是具體的“幫助”措施，前者不用說，當(dāng)然是商品房；而對一直爭議較多的限價房，政府已明確將其界定為商品房。北京市國土資源局局長安家盛解釋指出：限價房是政府在土地收益上進行了讓利，因而會對其上市做出限價，但仍是商品房性質(zhì)。而廉租住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)用地是以劃撥方式供應(yīng)，政策明確規(guī)定是保障性住房。

　　如果說需要限價房來解決相當(dāng)一部分中等收入者的住房問題的話，那這部分需要政府讓渡一部分土地收益并進行限價的住房供應(yīng)量應(yīng)該多大呢？

　　“24號”文件對廉租住房保障對象和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是“由城市人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展水平和住房價格水平確定”。

　　1998住房制度改革指導(dǎo)文件“23號”文件的起草人之一、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副秘書長包宗華指出，我國的住房分類供應(yīng)制度是結(jié)合國情，在吸收國外有益經(jīng)驗的基礎(chǔ)上形成的，實際上更多地借鑒了美國的經(jīng)驗。

　　美國上世紀(jì)30年代開始實行分類供應(yīng)的住房制度，從比例來看，中等收入家庭占62%，低收入的占18%，這兩部分(即80%的家庭)享受著政府的住房保障。在他看來，具體到我國，低收入住房比例為5%～8%比較合乎實際，而對中等收入供應(yīng)的中小戶型、中低價位住房應(yīng)占到70%左右。

　　從目前市場的住房供給來看，中小戶型住房的供應(yīng)量，即政策規(guī)定的關(guān)于90平米和70%要求，各地在積極落實，全國平均達到了55%，但遠未達到要求的70%的比例。

　　從明確納入政府保障的廉租房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)情況來看。據(jù)初步統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭即需要租住廉租房的家庭有約1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。對這部分家庭的住房政策要求應(yīng)保盡保。但截至2007年10月底，累計只解決了68.1萬戶，完成的比例不足7%。

　　僧多粥少，人們自然會擔(dān)心，限價房會不會重蹈北京此前經(jīng)濟適用住房的覆轍？據(jù)媒體報道，北京市尚未正式公布但比較接近的對買房人的條件限制是，家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過76萬元，人均居住面積小于15平米。據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21989元，大約年收入不超過人均收入2倍的家庭(以2人工作計)只要別的條件符合，就有資格購買限價房，這應(yīng)該不在少數(shù)。但是，在優(yōu)先安置拆遷戶、危改、奧運工程等群體后，進入公開銷售的限價房源就已所剩不多了。

　　以我國目前對個人乃至家庭收入狀況的掌握情況來看，要完全甄別各個家庭的購房資格似乎難度并不小。除此而外，還需要健全限價房的推出機制，鑒于其既是商品房又享受政府優(yōu)惠的身份，需要完善購買人和政府對房屋出售收益的分配機制，防止像經(jīng)濟適用房一樣被炒賣，出現(xiàn)新的腐敗或權(quán)力尋租。

　　投入不菲仍“杯水車薪”

　　限價房的建設(shè)和廉租房以及經(jīng)濟適用住房一樣，離不開政府的資金投入，或者說讓利。

　　仍以北京為例，據(jù)北京市國土資源局介紹，2007年供應(yīng)的226萬平米“兩限房”用地，與供應(yīng)商品房相比，政府少收益了100億元左右，相當(dāng)于2007年北京全年稅收的7.3%，但其形成的約6萬套限價房供應(yīng)，對廣大的中等收入家庭來說，不過是杯水車薪。

　　以列入政府保障目標(biāo)的廉租房建設(shè)來看，在各種住房社會保障中，廉租房既要承擔(dān)解決“房源”所需的資金，又要長期不斷地負擔(dān)房屋維修和住房租金補貼，因此所需資金最多。正因如此，近年來我國實行住房公積金增值凈收益，用于廉租住房建設(shè)和提取一定比例的土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的辦法。

　　但據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計顯示，截至2006年，全國提取住房公積金凈收入100億元左右，實際用于廉租房建設(shè)的只有20億元，僅占1/5。2006年全國城市土地出讓金的凈收益2978億元，按照當(dāng)時規(guī)定提取5%的比例，也就是接近150億元，但真正提取的土地出讓金是1%，只有不足3億元。

　　在現(xiàn)有的財稅體制下，土地出讓金被地方政府視為財政收入的“支柱”，用于建設(shè)上項目還捉襟見肘，保障住房的建設(shè)自然被排在了后面，在這樣的情況下，如何保證上述兩部分的資金能夠真正落實到位，同時，政府再讓利一部分土地出讓金建設(shè)限價房。

　　同時，政府還會擔(dān)心政策性的保障住房影響到商品房的開發(fā)建設(shè)，進而影響房地產(chǎn)稅收收入。以廣東為例，在房地產(chǎn)銷售持續(xù)暢旺等因素推動下，2007年廣東地稅收入首破2000億元，其中，前11個月房地產(chǎn)稅收收入達357.20億元，同比增長32.3%，增速創(chuàng)近年新高。

　　正因為此，經(jīng)濟學(xué)家王小廣指出，應(yīng)該防止一些城市做面子工程，在財政壓力下，縮小廉租房、經(jīng)濟適用住房或者限價房的建設(shè)比例。2008年，一些城市能否減輕GDP對房地產(chǎn)業(yè)的倚重，更多地滿足中低收入者的住房需求，還需要看政策的執(zhí)行力度。

　　限價房能否穩(wěn)定房價

　　王小廣認為，如果政府真正進行保障住房的建設(shè)，而且建設(shè)量達到了一定比例，比如說40%以上，就會對房價產(chǎn)生影響；但如果只是小打小鬧地做做面子工程的話，對房價影響就不會大。

　　在他看來，2007年房價的異常飚升，并不是因為住房的供給少了，而是投資性需求太旺“惹的禍”，央行連續(xù)加息已經(jīng)漸見成效，加上其他相關(guān)政策的影響，目前住房市場的觀望氣氛濃厚，如果能嚴(yán)格執(zhí)行目前的政策，抑制住房投資需求，房價會逐漸趨于平穩(wěn)。

　　從北京市發(fā)改委對外公布的住房建設(shè)計劃來看，2008年將新開工“兩限房”450萬平方米，經(jīng)濟適用房300萬平方米，廉租房50萬平方米。按照兩居室標(biāo)準(zhǔn)，800萬平方米的建設(shè)量，大約將提供6萬套兩限房、5萬套經(jīng)濟適用房、1.2萬套廉租房，也就是12萬套面向中、低收入家庭的住房供應(yīng)。

　　從量來看，800萬平方米占到北京市年住宅銷售量的1/3到1/2。但是，這些住房并不能立刻形成2008年的供應(yīng)。正如去年北京市開工建設(shè)經(jīng)濟適用房及兩限房共590萬平方米，但并未完全形成市場供應(yīng)量，而房價也并沒有因為9萬套左右的供應(yīng)量而“平穩(wěn)”下來，關(guān)鍵是這些供應(yīng)何時能進入市場，從而有效幫助中等收入家庭解決住房困難。

　　對于穩(wěn)定房價，主管的建設(shè)部更強調(diào)的是結(jié)構(gòu)的調(diào)整，所以，著重強調(diào)“兩個70%”是很強硬的指標(biāo)，即土地供應(yīng)方面，包括經(jīng)濟適用房、廉租住房、中低價位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供應(yīng)，必須達到居住用地供應(yīng)的70%以上；城市新審批、新開工的住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。對各地來說，應(yīng)當(dāng)有約束力。

　　王小廣建議，應(yīng)通過有區(qū)別的稅收、信貸政策繼續(xù)調(diào)控住房需求，打擊投機性購房，有效抑制投資性購房，加大對大套型住房需求的調(diào)控力度；同時，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的違法違規(guī)行為，堅決查處對囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作和哄抬房價等違法違規(guī)行為。(記者 唐敏)