珠三角樓市調(diào)查
“如果人們?nèi)瓴毁I房，高企的樓價(jià)肯定會降�！边@是深圳一位網(wǎng)友在去年發(fā)出的呼吁，一時(shí)間應(yīng)者如云，舉國響應(yīng)。遺憾的是，由于一些特殊的原因，這場聲勢浩大的自發(fā)行動最終偃旗息鼓。
在新一輪調(diào)控政策的作用下，樓市成交量急劇萎縮，僅僅持續(xù)了短短幾個月，便已體現(xiàn)了集體不買房的客觀效果，有新盤發(fā)售的開發(fā)商也告別了過去剛一推盤便被哄搶一空的美好時(shí)光，一種選擇的痛苦已經(jīng)擺到了他們的面前：咬緊牙關(guān)集體死扛樓價(jià)，必然面臨資金回籠艱難之困；一旦降價(jià)，則極易引發(fā)樓市崩盤，覆巢之下，安有完卵？
最近，本報(bào)七路記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，珠三角主要城市的一手房銷售正在掀起一股明折暗降風(fēng)。對開發(fā)商來說，在這場多空雙方耐力的大比拼中，這是一種無奈的選擇。
其實(shí)，樓市博弈的奧秘就在于——誰撐得過誰？
聚焦
“非典型”降價(jià)促銷手段
打折(包括一次性付款折扣、按揭折扣、團(tuán)購折扣等)
折上折
送車庫
送管理費(fèi)
送家電
送裝修
介紹客戶優(yōu)惠
免契稅
免部分月供
聲音
目前廣州有1／3的樓盤開始降價(jià)
——中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜
近期的調(diào)價(jià)仍屬于正常的市場行為，是開發(fā)商根據(jù)市場變化做出的價(jià)格調(diào)整。
我不認(rèn)同樓市拐點(diǎn)的說法。
——廣州市光大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理陳洪志
目前開發(fā)商受前一段時(shí)間銷售火爆的影響，資金尚不緊張，可以撐一段時(shí)間。但如果到明年上半年成交量還上不去的話，開發(fā)商就很難再支撐了。
——經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展和研究部副經(jīng)理吳定金
11月17日，東莞的楊先生又收到了5條來自發(fā)展商的手機(jī)短信，分別是宜景康源、城市假日III期、名門世家、城南尚品和萬科松山湖1號。這些被大家俗稱為“垃圾短信”的東西，楊先生卻很愛看。一方面他確有購一套小房子的打算，另一方面，“9·27房貸”等新政后這些短信中所包含的“多重優(yōu)惠”、“送萬元家電禮金”、“20萬元／套限量特價(jià)房”……等字眼讓他很享受：因?yàn)榫驮?0月1日之前，他的朋友拿著100多萬元的購房款去到一些售樓部還要排隊(duì)購房，至于“折扣”、“優(yōu)惠”等待遇就更別想了。楊先生憑直覺認(rèn)為：新政后，東莞的房價(jià)已經(jīng)不再堅(jiān)挺，有部分發(fā)展商開始“守不住”了。
開發(fā)商撐不住了
廣州三分之一樓盤開始降價(jià)
不光是東莞開發(fā)商守不住了，廣州、深圳、中山、惠州等珠三角城市，昔日牢牢高踞的新盤價(jià)格似乎也正在明折暗送之中，陸續(xù)失守。
在樓市成交乏力、有價(jià)無市的樓市僵持格局中，廣州樓市正在經(jīng)歷著一場成交量持續(xù)萎縮的嚴(yán)峻考驗(yàn)。一時(shí)間開發(fā)商紛紛啟動的價(jià)格調(diào)整策略，折上折、送車位、送物管費(fèi)等許多優(yōu)惠措施再度粉墨登場。而11月份的成交量很有可能大幅萎縮，經(jīng)過一輪狂飆突進(jìn)的上漲后，廣州樓市忽然進(jìn)入了寒冬。
在海珠區(qū)工作的陳先生現(xiàn)在每天都要刪掉10多條樓盤促銷短信，一年來一直在看樓選房的他從沒有感覺到開發(fā)商如此急于推銷手上房子�！百I房送車位，前5位買家送一成首付，買房送70年物業(yè)管理費(fèi)”，各種促銷信息讓陳先生眼花繚亂，但又不敢出手�！伴_發(fā)商現(xiàn)在是不是繃不住了，有沒有可能再降呢？”
“目前廣州有1／3的樓盤開始降價(jià)�！睋�(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹，開發(fā)商目前主要采取兩種手段調(diào)整價(jià)格。一種是將開盤前預(yù)期價(jià)格調(diào)底，比如近日開盤的金沙洲某樓盤，從預(yù)期的11000元／平方米一下就調(diào)低到7500元／平方米，降幅在30%以上。另一種調(diào)價(jià)策略屬于“暗降”，主要是針對在售樓盤，通過送車庫、送物管費(fèi)和額外折扣促進(jìn)銷售。
廣州經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展和研究部副經(jīng)理吳定金分析指出，目前敢于降價(jià)的主要是新推樓盤，這種盤沒有成交記錄，不會引起已成交買家的恐慌，而舊盤操作起來更要十分謹(jǐn)慎，只能通過“暗降”的方式促銷。另據(jù)了解，面對樓市突如其來的變化，有部分開發(fā)商開始推遲銷售計(jì)劃，借此避避“風(fēng)頭”，待元旦春節(jié)期間再推新貨。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，引發(fā)此輪降價(jià)促銷現(xiàn)象的直接原因是成交量的下降。根據(jù)廣州市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站的實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)，今年10月廣州十區(qū)一手住宅成交量大約為55萬平方米，不僅比9月份下滑了18%，與去年10月廣州十區(qū)一手住宅接近70萬平方米的成交量相比，跌幅超過兩成。
合富輝煌首席分析師黎文江在總結(jié)近期廣州樓市時(shí)感慨道：“十一黃金周前公布的房貸新政猶如當(dāng)頭一棒，而黃金周市場淡靜則似一盤冷水，讓開發(fā)商們打了一個冷顫�！�
增城一樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，這兩個月的樓市真的不如以前了。她負(fù)責(zé)的一個樓盤8月份賣了20套，9月份賣了30套，而10月份才賣2套�！白罱笥严蛭易稍冑I房的事，我都建議他們等等看。”
目前，11月份的成交數(shù)據(jù)尚沒有統(tǒng)計(jì)出來，但業(yè)內(nèi)人士顯然已經(jīng)對這個月的成交不抱希望。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜日前預(yù)測，11月份一手樓成交量肯定下降，而且下降幅度會大于10月份，有可能會有30%的下降。也就是說，廣州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40萬平方米，成為今年春節(jié)以來的一個“冰點(diǎn)”。
購房者說再等等
樓盤暗降10萬，業(yè)主與開發(fā)商鬧矛盾
“現(xiàn)在越讓我買越不敢買了。”昨日，深圳市民歐先生告訴記者。這段時(shí)間，他的手機(jī)上也經(jīng)常收到各種售樓信息，而且“登記越早優(yōu)惠越多”。他分析，現(xiàn)在是開發(fā)商著急，購房者反而不用著急了�！澳托牡戎績r(jià)往下降吧�！�
對于自己的這種耐心，歐先生感到有些慶幸。前段時(shí)間他也在四處看房，看著房價(jià)一天比一天高漲，也想趕快買下一套。歐先生也相中了幾套，還在猶豫不定，其中就有布吉的左庭右院�？墒恰笆弧边^后，他就聽說左庭右院的房價(jià)一下子降了10萬，先前買了房的業(yè)主甚至和開發(fā)商鬧起了矛盾。
左庭右院的銷售人員昨天表示，目前房子的均價(jià)為9000元／平方米左右，而最便宜的是位于11樓的3房，價(jià)格為8900元／平方米。除了之前承諾的“購房送全套家電”、“全屋裝修”之外，目前買3房公司還會送10萬，買2房送8萬。但售樓人員堅(jiān)稱：這只是公司的優(yōu)惠措施，并非調(diào)低了房價(jià)，因?yàn)槟壳暗膬r(jià)格仍與國慶前是一個水平。
同樣的樓房，“十一”前后就相差了10萬元。銷售人員表示，之前已經(jīng)買樓的業(yè)主，不會得到退還的10萬元，因?yàn)椤昂贤家呀?jīng)簽了”。
最近深圳新開盤的一手樓盤整體價(jià)位未出現(xiàn)下滑趨勢，但不少樓盤售價(jià)已經(jīng)開始“松動”。剛剛開盤不久的寶安春華四季園，均價(jià)為1.4萬元／平方米，昨日記者以買房者的身份進(jìn)行咨詢時(shí)，售樓人員表示目前都是一些壓軸產(chǎn)品，全都是大戶型、南北通透的。盡管目前價(jià)格并未降低，但可以贈送陽臺、露臺、花園等，占整套房子的近1／3面積。其中108平方米的3房，可以贈送35平方米；158平方米的4房，可以贈送41平方米。
此外，春華四季園還推出了另外一項(xiàng)優(yōu)惠，入伙前可以先不供樓，入伙后半年可免月供。售樓人員表示，半年的月供款可以從總價(jià)里面扣除，對于3房至少可以省下4萬元。但這項(xiàng)優(yōu)惠措施只有10個名額。
明年上半年揭謎底
市場人士稱，房價(jià)下探程度要看市場承接力
“這是一場開發(fā)商和買家的博弈�！睆V州市光大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理陳洪志表示，房價(jià)能否下探，究竟會下探到什么程度，關(guān)鍵看市場的承接力。他認(rèn)為，近期的調(diào)價(jià)仍屬于正常的市場行為，是開發(fā)商根據(jù)市場變化做出的價(jià)格調(diào)整。
在陳洪志看來，造成廣州樓市目前出現(xiàn)降價(jià)促銷現(xiàn)象的原因是多方面的。這其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括開發(fā)商要在年底完成當(dāng)年的銷售任務(wù)，因此會采取促銷手段。此外，銀行年底回收貸款，施工單位的工程款結(jié)算，都會給開發(fā)商帶來資金壓力。至于非正常因素，陳洪志認(rèn)為主要是今年多次加息，以及銀行調(diào)高第二套房貸首付和利率，“單次加息的影響有限，但多次加息的累加效應(yīng)就像溫水煮青蛙。”
“我不認(rèn)同樓市拐點(diǎn)的說法。”陳洪志表示，隨著商品房市場的發(fā)展，消費(fèi)者改善居住環(huán)境的需求已經(jīng)被激發(fā)出來，這種需求不會因?yàn)檎{(diào)控而走回頭路，因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)體會到居住環(huán)境改善的好處。對于商品房市場需求的前景，他打了一個比方：“市民已經(jīng)嘗過肉的滋味了，不會再接受蘿卜青菜了�！�
經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展和研究部副經(jīng)理吳定金認(rèn)為，消費(fèi)者目前的觀望情緒仍十分濃厚，他估計(jì)消費(fèi)者對高檔樓盤的心理承接價(jià)位是9000元／平方米，對中低檔樓盤的心理承接價(jià)位是6000元／平方米。而樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來取決于消費(fèi)者觀望期的長短。吳定金告訴記者，“目前開發(fā)商受前一段時(shí)間銷售火爆的影響，資金尚不緊張，可以撐一段時(shí)間。但如果到明年上半年成交量還上不去的話，開發(fā)商就很難再支撐了�！彼J(rèn)為明年“五一”是最后見分曉的時(shí)刻。
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