房價，應(yīng)“穩(wěn)定”在怎樣的“合理水平”
《中國經(jīng)濟周刊》特約撰稿人 沈曉杰
“房改新政”對商品房或市場房的調(diào)控目標(biāo)，從以前的“抑制過快上漲”微調(diào)為“穩(wěn)定房價”，并明確房價的責(zé)任主體是地方政府。溫家寶總理在今年的全國“兩會”上，談到加強房價監(jiān)管和調(diào)控時，特別提出要使房價“保持合理的價格水平。
那么，各級政府究竟該如何作為，才稱得上是“穩(wěn)定房價”？還有，什么樣的房價才是“合理的價格水平”？
其實，這個看上去較為復(fù)雜的問題并不難，國際上有一個通行的計算模式，這就是看一個城市的房價收入比究竟是多少。
“房價收入比”，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于考察居民的購房能力。通過對數(shù)十個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3、6或4、6。
對于目前動輒每平米上萬元的中國城市房價來說，按人均30平米的“初級住房小康標(biāo)準(zhǔn)”來算，每戶90平米的住房也要人民幣一百萬元左右，而相比于家庭年收入10萬元左右、甚至不到10萬元的水平，房價收入比基本高于10，該數(shù)據(jù)顯然大大高于國際慣例。
更重要的是，在歐美等發(fā)達國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標(biāo)準(zhǔn)還是“使用面積”，而非我們的加上公攤面積的“建筑面積”，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費的毛坯房。當(dāng)然，他們的房子還附帶大花園。
不僅地大物博的歐美國家如此，就連人口密度和生活費用遠高于我們的韓國、日本的房價收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經(jīng)過對上萬的家庭調(diào)查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民收入攢六年才能買得起房。在首都首爾地區(qū)，需要將個人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據(jù)日本官方的數(shù)據(jù)，在東京新建的專有面積75-80平米(相當(dāng)于我們90-100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車位，房屋售價為3000萬日元左右。而當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層家庭平均月收入為56萬日元。因此，在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比僅為4.5-5左右。
當(dāng)然，并不是每個國家和城市的房價收入比都能讓居民滿意。有一家美國的顧問公司根據(jù)房價收入比，專門就國際房價購買力做過一個調(diào)查，看看世界上哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結(jié)果澳洲悉尼超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機”。
這項調(diào)查還給出了一些判斷標(biāo)準(zhǔn)：
當(dāng)一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例就認為該城市房屋購買力“極低”；
當(dāng)一個地方房價收入比超過6的時候，就會被國際上公認為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；
當(dāng)一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區(qū)”。
相比之下，目前中國一些城市高達10、甚至20以上的房價收入比，表明房價水平確實離譜，“民怨沸騰”也不難理解，而政府重拳出擊也是合情合理、迫不得已。
有人認為，國務(wù)院這次講“穩(wěn)定房價”，就是要把房價“控制”在現(xiàn)在的水平之上。這至少在理論上是一個極大的誤解。眾所周知，早在2003年建設(shè)部起草的18號文取消了普通市民購買經(jīng)濟適用房的權(quán)利后，中國的房價就一路暴漲。四五年暴漲的積累，致使今天中國的房價“升級”為“世界一流”的不合理水平。如果在這樣的情況下講“穩(wěn)定房價”，不僅默認了要老百姓承擔(dān)房價調(diào)控失敗的后果，而且也縱容了某些開發(fā)商集團對公眾利益的侵害。
因此，把房價和收入水平“釘”在一起，不僅符合國際上的慣例，而且也便于老百姓對房價的合理性作出簡單判斷，以及對地方政府的行政作為給予觀察和監(jiān)督。當(dāng)然，也可以使各地政府在房價調(diào)控中，更易操作，更具有科學(xué)性。
(配文)解決“有房住”比解決“有住房”更重要
吉林大學(xué)商學(xué)院院長 張屹山 ★翟巖
8月13日，國務(wù)院公布的24號文的第一句話——“住房是重要的民生問題”，明確肯定了中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本。這充分說明，黨和政府深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求在不懈地努力，體現(xiàn)了其始終把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權(quán)作為自己的職責(zé)和經(jīng)濟社會發(fā)展的根本方向和目的。
“住房”二重性要求協(xié)調(diào)政府與市場兩種力量
我國目前的住房問題，不是一個單純的經(jīng)濟現(xiàn)象，而是一個有著復(fù)雜社會根源、與社會財富分配相關(guān)的社會問題。因此，均衡財富的分配，并適時地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，使發(fā)展成果更多地惠及占人口絕大多數(shù)的中低收入家庭，讓普通民眾享有基本的居住權(quán)，這不僅是關(guān)系到國民經(jīng)濟運行和基本民生的問題，更是關(guān)系到保持社會穩(wěn)定的重大問題。
吃、住是人類生存的基本保障，當(dāng)個人無力解決的時候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品，通過市場來調(diào)節(jié)而不是政府干預(yù)，實際效果會更加理想。
住房的二重性表明，無論是單靠市場“看不見的手”，還是單靠政府 “看得見的手”，都難以解決全部問題。因此，中國的住房政策應(yīng)以國情為背景，既要依靠市場自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來完善和調(diào)控，并把政府與市場兩種力量有效地協(xié)調(diào)、融合起來。
上述這一切都需要政府制定住房政策或制度來實現(xiàn)，需要強調(diào)的是，住房政策本身就是政府提供的一種公共物品。政府在提供這樣的公共物品時，必須考慮到它與經(jīng)濟政策或市場政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關(guān)鍵，否則就會事與愿違，或者在現(xiàn)實中無法操作，或者不但沒有產(chǎn)生有益的社會效用，反而加大了社會成本，造成了資源的重復(fù)浪費。
應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“有房住”和“有住房”
《意見》表明，黨和政府審時度勢，判斷出社會對“有房住”的需求是解決當(dāng)下“住房”問題的關(guān)鍵。也就是說，不能把廣大市民對“居住”的整體需求都看成是對商品房的需求，而要把對“住房”的投機性、投資性和理財性需求與對“居住”的需求區(qū)別開。這顯示出了其宏觀決策的科學(xué)性。
實際上，解決“有房住”比解決“有住房”來得更為重要。一個雖然屢遭詬病但不可否認的事實是，世界上最發(fā)達的美國也有30%多的居民沒有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住宅，對于中國這樣一個擁有13億人口的發(fā)展中國家來說，讓居民都擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住房顯然更不現(xiàn)實。強行要求90平米以下的小戶型不得少于70%，筆者也認為是治標(biāo)不治本的方法。因為兩個連著的小戶型也可以變成一個大戶型，行政限制既違背了市場經(jīng)濟規(guī)律，又起不到預(yù)期作用。
因此，政府在解決廣大人民群眾極為關(guān)心的住房問題過程中，關(guān)鍵要弄清楚在市場條件下自身的職能。具體地說，政府不能直接干涉競爭性商品的市場定價，但可以通過制定游戲規(guī)則和宏觀調(diào)控政策間接干預(yù)。例如，通過大力興建小戶型甚至超小戶型的廉租房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉(zhuǎn)租，否則政府應(yīng)立即收回。再如，制定“直售”規(guī)則，以減少中間環(huán)節(jié)，避免層層加價，降低交易費用，從而達到降價房價的目的。還有，通過稅收政策限制一戶擁有多套住房，稅率的多少以絕大多數(shù)人承受不了為標(biāo)準(zhǔn)。因為土地是人類生存所必需的稀缺資源，所以每個人都不能過多地占用。若將此類所得全部用于廉租房建設(shè)，既平均了貧富，又減輕了政府負擔(dān)，同時也可有效地抑制房地產(chǎn)投機，使房價迅速降下來，可謂一舉多得。(記者 牛建宏 特約撰稿人 沈曉杰 ）
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