十年一次、萬眾期待的全國城市住房工作會議于8月24日至25日在京召開。
會議以落實8月13日新鮮出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24號文”)以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。
這一會議議題被外界稱為“中國住房體制第三次變革”，或簡稱為 “房改新政”�！靶抡钡淖畲罅咙c有兩個，一是中國的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變；二是對于商品房的漲價問題，新政將采取不同的調(diào)控思路和方式。
有學(xué)者預(yù)測，在對房改10年的反思之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀調(diào)控將發(fā)生重大變化，即在繼續(xù)完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設(shè)力度；也有學(xué)者和專家認為，房改新政并不“新”，只不過是對“在執(zhí)行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。
不少普通百姓對于房改新政似乎表現(xiàn)冷淡——“保障房”只是針對少數(shù)低收入人群，對于絕大多數(shù)城市人而言，更關(guān)心的是“市場房”的漲價問題。那么，房改新政是否涉及商品房房價問題？房價再漲是否會追究地方政府責(zé)任？
諸如此類的問題，正在成為地方政府、開發(fā)商和百姓等各方關(guān)注的熱點和焦點。
為了準(zhǔn)確理解和貫徹落實全國城市住房工作會議的精神，《中國經(jīng)濟周刊》采訪和約請了一些政府官員、專家、學(xué)者等各方人士，一起學(xué)習(xí)和解讀“房改新政”，探討中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。
房改十年出“新政”
最高級別住房工作會議出臺“保障新政”
中國房改歷程中的一個里程碑或已出現(xiàn)。
8月24日，由國務(wù)院主持的全國住房工作會議在北京低調(diào)召開。會議要求，積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。會議重申，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。
有消息稱，在這次“住房峰會”之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件也將陸續(xù)出臺，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。
而在此之前，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即 “24號文”剛剛發(fā)布11天。
從“24號文”到全國住房工作會議，這一系列被媒體稱為“房改新政”的舉措，都聚集于一個焦點：低收入家庭的住房保障。
種種跡象都表明，一個有關(guān)住房保障制度建設(shè)的“路線圖”正在緩緩展開。
最高級別的住房工作會議
——首次由國務(wù)院主持召開
在全國住房工作會議召開前的8月13日，“24號文”發(fā)布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
“‘24號文’的出臺意味著，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來新一輪調(diào)控轉(zhuǎn)向：在完善‘市場房’的同時，‘保障房’臨危受命。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對媒體表示。
事實的確如此。從2003年開始，一些城市房價的飆升就開啟了國家對房地產(chǎn)業(yè)以“抑制房價過快增長”為核心的調(diào)控之路，尤其是從2005年開始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三輪大的調(diào)控，但在“穩(wěn)定住房價格”的調(diào)控重心下，房價上漲的步伐并沒有得到有效的遏制。
一個最明顯的例證是：國家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，二手住房銷售價格同比上漲7.3%。
在困境面前，作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議牽頭部門的建設(shè)部，開始將調(diào)控的重點更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，去年5月，國辦發(fā)37號文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設(shè)部就完善住房公積金、經(jīng)濟適用房及廉租房等制度進行了深入的調(diào)研，并形成了有關(guān)住房保障的相關(guān)報告。
“從去年6月開始，建設(shè)部就一直醞釀?wù)匍_一年一度的全國住房工作會議，并形成了會議的初稿，但最終推遲到今年召開，期間就建立住房保障制度問題經(jīng)過了充分準(zhǔn)備�！币恢槿耸扛嬖V記者。
“以往的住房工作會議一般由建設(shè)部組織各地建設(shè)行政主管部門召開，而這次由國務(wù)院組織各有關(guān)部委及各省、自治區(qū)等地負責(zé)人召開，還是第一次。”該人士說。
另據(jù)有關(guān)媒體的報道，建設(shè)部成立住房保障司的計劃也正在實施當(dāng)中。新成立的住房保障司將管理全國保障性住房工作，將把原來由住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)處負責(zé)管理的經(jīng)濟適用房和限價房，劃歸到管理范圍。
“過去一段時間，我們過多強調(diào)了市場的作用，而使得保障制度相對滯后。住房工作會議強調(diào)低收入家庭的住房保障，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有里程碑式的意義。”中國社會科學(xué)院財貿(mào)所倪鵬飛博士對記者說。
在他看來，政府住房保障應(yīng)當(dāng)和市場恰當(dāng)結(jié)合。房改新政是對過去住房制度的反思，也是對住房政策的進一步完善。
“這表明政府的調(diào)控思路已經(jīng)十分明確了：市場經(jīng)濟不能解決所有人的住房問題，政府應(yīng)該承擔(dān)起住房保障的責(zé)任�！蹦贤ㄊ形k公室李昌森對記者說。
艱難的回歸
——10年后重新落實“保障”主題
其實從某種意義上說，房改新政并不“新”。
“國務(wù)院在1998年就曾經(jīng)提出用經(jīng)濟適用房來保障絕大多數(shù)人的住房，但是后來遇到東南亞金融危機，在這種情況下，為推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作了支柱產(chǎn)業(yè)，用住房建設(shè)來推動鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展�！比珖䥇f(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說。
在任玉嶺看來，在房地產(chǎn)成為一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過分的市場化，房價越來越高，房地產(chǎn)業(yè)走向畸形和極端。
在1998年國務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為基本方向，而根據(jù)1998年“國發(fā)23號”文件的規(guī)定，經(jīng)濟適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%-70%。
據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1998—2003年的5年間，全國共建成經(jīng)濟適用住房4.8億平方米，使600萬戶中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實物配租、房租補貼等三種較為完善的廉租住房供應(yīng)模式。
但之后，這一綱領(lǐng)性文件在執(zhí)行過程中，卻出現(xiàn)了“重市場輕保障”的傾向，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展“一條腿長，一條腿短”。
“在2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)出臺后，經(jīng)濟適用房由‘住房供應(yīng)主體’被改為‘具有保障性質(zhì)的政策性商品住房’，‘住房供應(yīng)主體’被大部分的商品房所替代�！敝袊鐣茖W(xué)院研究員、工業(yè)經(jīng)濟研究所市場與投資研究中心主任曹建海對記者說。
在曹建�？磥�，當(dāng)時房價是老百姓家庭收入的4-5倍(指總房價和家庭年收入的比例)，比較符合家庭承受能力，雖然當(dāng)時收入普遍比較低。但現(xiàn)在一些城市的房價早就突破家庭收入的4-5倍，甚至達到14-15倍。
“1998年房改在執(zhí)行當(dāng)中走樣了。盡管當(dāng)時的政策確實是很好的，設(shè)計也是很合理的�！辈芙êΑ吨袊�(jīng)濟周刊》說。
因此，在很多人看來，這次的房改新政充滿了對1998年房改政策的“回歸”意味。
“從全國住房工作會議傳達出的主調(diào)看，一方面是落實了98年房改的基本原則，另一方面對當(dāng)前房地產(chǎn)存在的問題提出了解決辦法�！比斡駧X對記者說。
在任玉嶺看來，此次房產(chǎn)新政強化“兩個70%”，尤其提出“廉租房、經(jīng)濟適用房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%”，實際暗合了1998年房改“為絕大多數(shù)人提供保障性住房”的政策規(guī)定。
“這一規(guī)定是非常得人心的，對低收入家庭的住房保障將起到重要的推動作用�！比斡駧X說。
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