外資進入房市或?qū)⑹艿絿栏竦恼弑O(jiān)管，其中境外機構和個人購買房產(chǎn)，必須實行實名制。
《第一財經(jīng)日報》日前獲悉，一份關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的文件，已經(jīng)由建設部、商務部等六部委會簽完畢。文件對外商投資房地產(chǎn)的市場準入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機構和個人購買房產(chǎn)等三大領域，均進行了明確的規(guī)范。
一位接近文件起草部門的知情人士透露，上半年房地產(chǎn)市場的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，會在本月15日左右上報國務院，國務院將結(jié)合情況確定該文件的發(fā)布和執(zhí)行時間，而涉及到的有關部委，也將隨后出臺具體操作細則。不是有錢就能買房
上述文件一旦正式實施，將只有境外機構在中國境內(nèi)設立的分支、代表機構(房企除外)和在境內(nèi)工作、學習超過一年的個人，具備購買符合實際需要的自用、自住商品房的資格。尤其值得一提的是，購買將必須采取實名制。
在2002年取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別后，我國在外資投資房地產(chǎn)方面沒有了任何限制。
“不久會有一些具體細則出臺，來解釋‘符合實際需要’這個條件，如一個多少人的機構能夠購買多大面積的自用房，肯定不是有錢就能隨便買的�！鄙鲜鲋槿耸拷榻B說。
“限制境外機構和非中國居民個人購房這個政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯(lián)手炒房，也防止一些境外投資機構來炒房，抬高房價制造房地產(chǎn)泡沫。大多數(shù)國家都是在交易這個環(huán)節(jié)來限制�！北本⿴煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授表示。上海一個專門為外資機構和非中國居民購房提供咨詢的機構負責人告訴記者，他們預測政策出臺后，非中國居民購房的手續(xù)將變得復雜起來。據(jù)稱，最近一些一直想買房的外資，向其咨詢時一聽說手續(xù)要復雜，“就立刻著急了，畢竟都怕麻煩”。
此外，按照六部委目前的設想，今后機構和非中國居民購房，除了要求實名制，還需要有批準機構設立的證明、個人來中國工作或?qū)W習的時間等證明，才能去辦理購買和登記手續(xù)。同時，外匯管理局也將會在結(jié)匯這個環(huán)節(jié)守住資金閘門，相關房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金，經(jīng)合規(guī)性審核并確認按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。“商業(yè)存在”阻擊熱錢
上述知情人士告訴記者，對于外資購房，“商業(yè)存在”將是一個基本原則。今后，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的外資單位，必須取得商務部的外商投資企業(yè)批準證書和國家工商總局的營業(yè)執(zhí)照。
“這意味著，以前一些金融投資機構和其他各種渠道進來的境外熱錢，將不能夠直接投資購房，必須經(jīng)過批準、登記才行�！痹撊耸恐赋觯@將對外資炒房起到“一劍封喉”的作用。
據(jù)悉，此次文件規(guī)定：外資投資購買非自用房產(chǎn)，應遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請設立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
“設置這個門檻的目的，是限制銀行對外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例，改變以前房地產(chǎn)市場投資中貸款比例過高的情況�！倍J為。
此外，文件對外資房企的設立、股權轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓，以及并購境內(nèi)房企等，都作了詳細規(guī)定。其中特別規(guī)定，外資并購境內(nèi)房企或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
“這實際上是吸取了過去的教訓。以前出現(xiàn)過外資并購某個國企，不安置下崗職工，也不清理欠債，而只是相中了國企所在的那塊地皮的例子�！倍淌谡f。資本金“緊箍咒”擠壓“假外資”
對外資進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，資本金方面將念起“緊箍咒”。
新政策將規(guī)定，外資房企中注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，將不得辦理貸款和結(jié)匯。
“從房地產(chǎn)開發(fā)方面提高門檻，資本金方面的規(guī)定能夠防止出現(xiàn)泡沫，減輕銀行的貸款壓力�！倍淌趯Υ嗽u論。
而對于50%的注冊資本金要求，盛富企業(yè)管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示，如果各地方政府按照文件嚴格執(zhí)行，將不可能有外資可以投資境內(nèi)的房地產(chǎn)市場。據(jù)他介紹，此前外商投資設立的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本金的要求在40%，提高到50%已經(jīng)不合乎房地產(chǎn)開發(fā)自身的規(guī)律，“外資的投資回報將因此大幅下降。”
但某境外房地產(chǎn)基金管理公司的吳先生卻表示，外商投資企業(yè)的注冊資本金向來都是分批到位的，因此，增加到50%的影響并不大。
不過，上述兩位都有境外地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗的人士一致認為，這一規(guī)定可能對那些“假外資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生致命影響。
據(jù)介紹，在很多地方，出于政府方面對引進外資的迫切需求，一些民營的開發(fā)企業(yè)在拿到土地后，會在境外設立一家公司，再以境外公司的名義收購上述土地，進行開發(fā)。黃立沖說，如果文件出臺，這些“假外資”開發(fā)企業(yè)將首當其沖。因為它們大多資金實力不強，同時又面臨“國六條”的政策壓力，“這些企業(yè)最終會‘死’掉一批�！�
(來源：第一財經(jīng)日報 作者：丁矛 翟宇)
