近期央行實(shí)行年內(nèi)第四次降息，創(chuàng)11年來(lái)最大的降幅。地產(chǎn)人士表示，這次大降息對(duì)二手市場(chǎng)起到一定的刺激作用，物業(yè)租賃回報(bào)率會(huì)有所提高。但總的來(lái)說(shuō)，不會(huì)改變現(xiàn)時(shí)樓價(jià)下行的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)二手成交量會(huì)增加10%~15%，大部分住宅回報(bào)率在5%以下，由于5年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來(lái)的7.22%下調(diào)到6.12%，首次置業(yè)可享受下調(diào)30%的利率優(yōu)惠，即下浮后的利率是4.284%，與大部分住宅租賃回報(bào)率相當(dāng)。地產(chǎn)人士表示，消費(fèi)者在大降息后希望買入值得投資的物業(yè)，適宜選擇較為成熟的居住區(qū)域。從成交數(shù)據(jù)看，基本是租金較高的公寓物業(yè)或地段好的小戶型單位。

　　　貸款購(gòu)房客戶增多

　　記者從滿堂紅各區(qū)主力分店了解到，自央行大幅降息以來(lái)，咨詢客比平時(shí)增加10%~20%左右，特別是周六周日客流更加集中。其中江燕路、工業(yè)大道、東圃、洛溪等板塊90平方米的兩房或小三房最受歡迎，總價(jià)一般在50萬(wàn)元左右。目前咨詢客中絕大部分還是剛性需求較強(qiáng)烈的首次置業(yè)者，投資客已幾乎絕跡。買家黃先生看中海富花園一套兩房單位，售價(jià)50萬(wàn)元，看房前他算了一筆賬：按照首付兩成、利息七折，還款期20年的商業(yè)貸款計(jì)算，等額本息還款月供為2484.2元/月，如果以降息前利率7.2%計(jì)算，首付兩成后月供高達(dá)3149.4元，大降息后月供減少了665元，而且總利息也減少159648元，相當(dāng)劃算。滿堂紅置業(yè)專家表示，大幅降息買家獲得實(shí)惠，大大增加了入市的決心，短期內(nèi)必將刺激大量剛性需求者入市，特別是首次購(gòu)買90平方米以下的物業(yè)的買家。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，準(zhǔn)備申請(qǐng)房貸購(gòu)房客戶群對(duì)央行降息較為敏感，尤其是近期有迫切購(gòu)房需求的新婚置業(yè)等人士認(rèn)可降息對(duì)他們產(chǎn)生較大利好，表示會(huì)在近期加快實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃，而降息后這些有迫切購(gòu)房需求的客戶成交速度有所加快。

　　滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，目前廣州二手住宅租金約29元/m2/月，二手房均價(jià)約7000元/m2，投資回報(bào)率在4.6%左右，基本與2008年上半年持平。滿堂紅置業(yè)專家表示，2007年以來(lái)樓價(jià)大幅上漲，住宅投資回報(bào)率不斷下降，房貸新政后雖然樓價(jià)有所回調(diào)，但二手樓價(jià)基本穩(wěn)定在7000元/m2左右，所以回報(bào)率基本維持較低水平。這次利率大幅度下降，但對(duì)投資回報(bào)率并沒有直接影響，不過(guò)利率下調(diào)后月供會(huì)減少，使以租代供成為可能，當(dāng)然要視乎首付的比例。

　　　　以租養(yǎng)供成為可能

　　以目前樓價(jià)和租金為參考，一個(gè)70平方米的兩房單位總價(jià)為49萬(wàn)元，按照首付兩成、利息七折，還款期20年的商業(yè)貸款計(jì)算，等額本息還款月供為2434.51元。該兩房市場(chǎng)參考租金為2030元/月，要實(shí)現(xiàn)以租代供的話，可以通過(guò)延長(zhǎng)貸款年限至25年或首付三成(月供在2150元左右)。央行大幅降息后，要實(shí)現(xiàn)以租代供相對(duì)容易得多，部分投資回報(bào)率高的樓盤更加容易實(shí)現(xiàn)，甚至租金比月供要高，主要集中在天河北、環(huán)市東、東風(fēng)西等板塊，投資回報(bào)率基本上都在5.5%以上。

　　中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)潘婉霞表示，現(xiàn)在5年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來(lái)的7.22%下調(diào)到6.12%，首次置業(yè)買家可享受下調(diào)30%的利率優(yōu)惠，下浮之后的利率是4.284%。這個(gè)貸款利率相對(duì)現(xiàn)在一些較為成熟區(qū)域的租賃回報(bào)率是比較低的。如淘金板塊和天河北板塊的租賃回報(bào)率平均為5%。總的來(lái)說(shuō)，大降息后二手物業(yè)的租賃回報(bào)率稍高于銀行貸款利息。這樣會(huì)刺激部分買家購(gòu)房，用于出租投資。(李鳳荷)