日前央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》終于使社會(huì)各界在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、還清貸款再貸和公積金貸款是否被排除在外等問(wèn)題上迎來(lái)了統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

　　概括起來(lái)，此次針對(duì)第二套房的貸款政策可謂“一刀切”，即只要央行征信系統(tǒng)中留下過(guò)向商業(yè)銀行貸款買(mǎi)房記錄的自然人均執(zhí)行第二套房的新政。那么對(duì)于密切關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的自住購(gòu)房人和投資客來(lái)說(shuō)，新政出臺(tái)或多或少牽動(dòng)了他們的切身利益，就此我們請(qǐng)來(lái)專(zhuān)家為您支招。

　　以小換大

　　對(duì)于已經(jīng)在銀行貸款購(gòu)買(mǎi)了一套房子，但有更換一套更大面積的房屋的人來(lái)說(shuō)，專(zhuān)家并不建議沖動(dòng)地將小房賣(mài)掉去買(mǎi)大房。畢竟在此強(qiáng)烈的緊縮政策之下，這么做無(wú)疑掉入了政策預(yù)警圈，似乎顯得有些“無(wú)辜”。而如果真有“換房”需求，也應(yīng)在充分考慮原來(lái)房子的面積、還貸情況以及轉(zhuǎn)售為租的成本之后再打算。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，就可以按照一套房的�?biāo)準(zhǔn)貸到款，即當(dāng)您的住房面積低于該標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就應(yīng)該充分享受“照顧政策”的優(yōu)惠。而如果第一套房面積在此之上，又利用了銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。對(duì)于已經(jīng)還清貸款的人來(lái)說(shuō)，按照新政都屬于“有貸款記錄的客戶(hù)”，那么要想喬遷新居有三條出路：第一，將小房賣(mài)掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照第二套房的新規(guī)執(zhí)行；第二，將小房轉(zhuǎn)售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購(gòu)房，其余缺口可辦理按揭。

　　假設(shè)甲在上海擁有一套2004年竣工2室2廳的房子，當(dāng)時(shí)成交價(jià)為100萬(wàn)元，評(píng)估機(jī)構(gòu)將其現(xiàn)在的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格定在150萬(wàn)元。但現(xiàn)在其萌發(fā)了購(gòu)買(mǎi)一套200萬(wàn)元新房的想法，以下為三套方案的明細(xì)：

　　第一種方案，假設(shè)甲將150萬(wàn)房款全部用于首付，約定20年還清50萬(wàn)元余款，如按等額本息還款，則共計(jì)利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。

　　第二種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清余款120萬(wàn)，則首付＝200×0.4＝80萬(wàn)，共計(jì)利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。

　　第三種方案， 假設(shè)銀行抵押貸款額可以達(dá)到7成，期限為3年，并按照基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算；按揭20年還清余款95萬(wàn)，則可貸款額為105萬(wàn)，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計(jì)105×7.83%×1.1×3＝27萬(wàn)元。

　　由此可見(jiàn)，第一套方案雖然月供壓力和利息成本都最低，但是失去了小房的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)投資意愿的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)比較合適，而且如果能負(fù)擔(dān)50萬(wàn)元的余款就完全沒(méi)有必要在銀行貸款。第二套方案代表了部分看好后市的投資人的想法，它不僅保留了原先的產(chǎn)權(quán)，而且利息成本也相較低于抵押貸款；第三套方案不僅程序復(fù)雜，而且成本較大，雖然保留了產(chǎn)權(quán)，但是會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)和供養(yǎng)第二套房產(chǎn)生較大的壓力。

　　欲購(gòu)第一套房

　　對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō)，新房的購(gòu)買(mǎi)剛性需求是不容忽視的，他們又主要存在于新婚夫婦的新居購(gòu)置、父母為子女買(mǎi)房和子女為父母買(mǎi)房的三大類(lèi)需求。

　　專(zhuān)家建議，對(duì)于新婚夫婦來(lái)說(shuō)，如果目前沒(méi)有躉繳房款的實(shí)力，但是又有急切的買(mǎi)房需求，可以考慮兩種解決辦法來(lái)規(guī)避二套房嚴(yán)格的房貸政策。其一為先買(mǎi)一套小戶(hù)型房或經(jīng)濟(jì)適用房作為青年時(shí)期的過(guò)渡，并且盡量不用公積金貸款。《補(bǔ)充通知》中明確了對(duì)于人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的�?gòu)房者的照顧，即他們貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)比照第一套房政策。這樣既解了燃眉之急，也可以期待政策的回轉(zhuǎn)或規(guī)避提高首付和利率的壓力。同時(shí)由于公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用最好不要將第一套房的指標(biāo)用完。

　　其二，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的夫婦來(lái)說(shuō)，是購(gòu)買(mǎi)一套面積稍大的房子還是將其用作投資也是因人而異的。假若擁有一定的投資實(shí)力，既期待資本市場(chǎng)的較高回報(bào)率又看漲房市，那么可以投資和貸款買(mǎi)房雙管齊下，否則應(yīng)當(dāng)在二者間權(quán)衡利弊。

　　對(duì)于為子女買(mǎi)房的父母來(lái)說(shuō)，子女是否成年是考慮的關(guān)鍵因素。如果是以未成年子女的名義購(gòu)房而由父母作為還款人的話，并不會(huì)占用子女成年之后再貸款買(mǎi)房的第一套房指標(biāo)，因?yàn)樵撟优�并沒(méi)有貸款記錄。專(zhuān)家認(rèn)為，界定第二套房并不能從產(chǎn)權(quán)來(lái)認(rèn)定，也就是說(shuō)子女成年并轉(zhuǎn)移戶(hù)口之后，是可以新的“戶(hù)”為標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠的。

　　而如果買(mǎi)房時(shí)子女已經(jīng)成年，但是卻是以父母作為貸款人，那么按照《補(bǔ)充通知》，該成年子女如果想要購(gòu)買(mǎi)一套自己的房子是受到“第二套房”政策約束的。對(duì)此，市民也紛紛表示了反對(duì)，認(rèn)為新政出臺(tái)并不應(yīng)該有溯及力。

　　對(duì)于為父母買(mǎi)房的子女，專(zhuān)家認(rèn)為很難規(guī)避第二套房新政的約束。由于年紀(jì)超過(guò)一定限額的中老年人來(lái)說(shuō)，銀行往往顧忌其放貸風(fēng)險(xiǎn)而“緊縮荷包”，但是農(nóng)行推出的“接力貸”似乎給四十歲以上的中老年人和剛參加工作和收入暫時(shí)不高、還款壓力較大的年輕人以解決之道。如果子女作為共同借款人，那么其再次貸款買(mǎi)房將首付40%，并支付銀行高于基準(zhǔn)利率10%的利息。但是專(zhuān)家同時(shí)提示，將產(chǎn)權(quán)登記為成年子女或許可以解除部分人的心頭之患。(涂艷)