市民故事1：

　　放棄購房轉(zhuǎn)投股市

　　廣州樓市雖然近期促銷力度有所加大，但一直想買房的陶小姐看了一圈下來頗為失望，“看得上的還是買不起，買得起的看不上”。陶小姐告訴記者，雖然樓盤宣傳最近都突出打折等信息，包括手機(jī)短信促銷每天也收到很多，但是，去到現(xiàn)場一看發(fā)現(xiàn)真打折的都多少有“缺陷”，以前看中的還是沒有怎么打折。陶小姐表示，她看樓已經(jīng)看了快一年，因為工作才四五年，小兩口財力有限，以前可以接受七八千元/平方米的房，后來房價漲到萬元以上/平方米時，就將心理價位提高到一萬元/平方米并縮小購房面積，但“心理價位的調(diào)整趕不上房價上漲速度”，于是，“前幾個月已經(jīng)基本放棄購房打算，將錢用來炒股了，炒股不但可以掙點錢為將來買房作準(zhǔn)備，而且現(xiàn)在租房比較劃算，租金基本沒漲，房價卻漲得厲害”。

　　陶小姐表示，她會繼續(xù)觀望，因為“現(xiàn)在房價水分真的不小，我看的天河北某樓盤，今年五一還是八九千元/平方米，現(xiàn)在就要一萬五千元/平方米了，最近所謂的打折，也只是折到13000元/平方米，還是比以前高啊”，“我覺得現(xiàn)在的樓盤促銷就像一些百貨商店天天搞促銷一樣，將價格提高了再折，有點不地道”。

　　市民故事2：

　　高位賣房租房生活

　　在廣州工作了七八年的王先生小兩口面對高企的樓價更是別出心裁。眼看今年五月以后房價波動，八九月份王先生小兩口一舉將其位于海珠區(qū)濱江東路附近的一套100多平方米的住房賣了，“純賺百萬元左右”。然后，同在一家單位的小兩口搬到單位附近的某房改房中居住，每月租金才一千多元。王先生告訴記者，雖然周邊很多同事不理解，“為什么放著好房子不住，偏要苦了自己租舊房住”，“但我不這么認(rèn)為，有機(jī)會就要把握住，我賺的這些錢可以用來投資，樓價也不可能一路漲，到時我已經(jīng)掙了一筆錢，可以在更合適自己居住的區(qū)域買一套房啊，總之，賣了房就把死錢變活錢了，何況人民幣還在升值”。

　　市民故事3：

　　房子縮水近300萬

　　深圳某小型禮儀公司負(fù)責(zé)人林先生是深圳典型的“炒房”一族。他從4年前來深圳，只要手頭有錢就會買房，至今他擁有的房產(chǎn)已有20多套。在今年波動的深圳樓市中，林先生切實感受了一回資產(chǎn)膨脹與縮水的“陣痛”。他記得當(dāng)年最早投資羅湖和福田的房產(chǎn)時，價格才5000~6000元/平方米，他陸續(xù)買入了特區(qū)內(nèi)多套中小戶型。今年上半年，深圳特區(qū)內(nèi)售房均價一度突破2萬元/平方米，他迅速出手了5套房子，賺了近三倍，當(dāng)時其名下的房子總價值在1500萬元左右�？墒牵�如果現(xiàn)在全部出手的話，也就1200多萬元，而且還要在有人接手的情況下，4個月其資產(chǎn)縮水了近300萬。

　　走勢預(yù)測

　　樓價仍漲但漲幅放緩成交萎縮

　　珠三角樓價是否迎來了拐點呢？對此，專家學(xué)者普遍指出，目前言之“拐點”為時尚早，樓價目前尚處于上升通道中，但樓價過快上漲的趨勢已得到抑制，同時，樓盤打折促銷“變”多存在宏調(diào)、年底趕任務(wù)促銷等多種原因，未來走勢尚需看宏觀調(diào)控政策出臺和落實情況。

　　目前，廣州市民經(jīng)常面對的樓市數(shù)據(jù)主要有陽光家緣網(wǎng)上實時簽約數(shù)據(jù)、市國土房管局每月10區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告和國家發(fā)改委、統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價指數(shù)。雖然這幾項數(shù)據(jù)所公布的具體樓價各不相同，但都反映出類似的趨勢，即漲幅放緩。同時，陽光家緣和國土房管局報告顯示成交在萎縮。

　　學(xué)者：

　　樓價過快上漲形勢有所好轉(zhuǎn)

　　廣州社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗認(rèn)為，由于宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺和落實，房地產(chǎn)過熱勢頭已受到壓抑，尤其是政府打擊囤地、囤房的力度在加大，供應(yīng)土地的力度也在加大，同時，還供應(yīng)限價房等，因此，樓價過快上漲的形勢有所好轉(zhuǎn)，“這對購房者而言是一個好兆頭”。同時，談錦釗指出，廣州樓價并未出現(xiàn)大幅下滑的跡象，并不認(rèn)同“拐點”之說，目前的變相降價、打折促銷是開發(fā)商面臨嚴(yán)峻調(diào)控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤峰值上的一點泡沫”，預(yù)計宏調(diào)力度若繼續(xù)加大，樓價下降10%~30%都是一個可以預(yù)期的合理區(qū)間。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，目前廣州、深圳等地這種成交量下跌的情形會持續(xù)幾個月，主要是因為購房者的觀望情緒濃厚以及因銀行已用完全年貸款額度致使買家無款可貸。如果年底前只是再加一次息，而無諸如第三套物業(yè)不允許貸款等有力度的調(diào)控措施，那么，市場價格不會有明顯改變；反之，樓價就會加速下跌，樓市就可能出現(xiàn)“拐點”。但黃韜認(rèn)為，即使出現(xiàn)拐點也只會是小拐點。

　　此外，黃韜認(rèn)為，珠江新城的減價空間相對較大，首先因為其一開始就與一般的市場價拉開了距離；其次目前該地段在售樓盤80%都是早期批下的用地，成本低，有減價空間，而新的項目成本已經(jīng)很高，降價空間有限。

　　業(yè)內(nèi)專家：

　　今后走勢關(guān)鍵看政府調(diào)控

　　房地產(chǎn)專家、廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，目前說是樓市拐點為時過早，今后的走勢關(guān)鍵看政府調(diào)控態(tài)度，“是繼續(xù)允許房產(chǎn)具有投資屬性，還是只限于普通商品屬性”，趙卓文說道，“目前政策不明朗，如果政府調(diào)控力度不再加大，那么，樓價難以下跌，尤其廣州老八區(qū)樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)不能滿足市民需求，價格依然會堅挺”。

　　中介人士：

　　二手中介生存受影響

　　一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手價格可能會有較大的變動，特別是之前被發(fā)展商“吹脹”了價格的樓盤，首當(dāng)其沖的當(dāng)然是珠江新城，目前個別發(fā)展商已經(jīng)用各種不動聲色手段暗中調(diào)低價格，或者以較低價格推出較差的一部分“貨”。二手相對較為穩(wěn)定，因為二手市場價格更為貼近市民需求。

　　整個市場估計在接下來的3個月會出現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)，但應(yīng)該不會出現(xiàn)所謂的“拐點”，特別是前年、去年在宏調(diào)措施來臨時都經(jīng)受過3個月左右的較低迷狀態(tài)，預(yù)計這段時期也會持續(xù)在3個月左右。

　　而對二手中介而言，一間全國連鎖的大型中介業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中介行業(yè)的確受到一定的影響，但會“熬”過去，一些已經(jīng)經(jīng)營不行的小中介可能會在這場冷淡期死掉，但大中介不會受太大影響，最多地鋪擴(kuò)張速度放緩，并減少在市中心區(qū)等高樓價區(qū)的地鋪。

　　深圳：

　　暫不會有根本性逆轉(zhuǎn)

　　深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智則分析，目前下行的深圳樓市房價何時跌到“谷底”誰也說不清，未來深圳樓市的漲跌要看成交量。當(dāng)深圳商品房月成交量從此前最高峰的1.2萬套至1.3萬套，降到此前每月6000套~7000套的平均水平，深圳樓市有可能就找到了“平衡點”。

　　同時，在金融、稅收、行政多方力量的集中釋放下，由投資者支撐起來的深圳樓市和樓價在未來兩年將面臨連續(xù)調(diào)整，調(diào)整幅度相對高峰時期的樓價有機(jī)會下降三成。受此影響，深圳投資客“異地搜樓”的情況將有所減少。

　　佛山：

　　目前樓市進(jìn)入休整期

　　佛山資深地產(chǎn)人駱儀克認(rèn)為，經(jīng)過今年近半年的快速增長，目前佛山樓市進(jìn)入一個休整期，前幾個月動輒上漲千元，確實是有些過快，現(xiàn)在出現(xiàn)一些回落屬于正常，這樣有利于擠去泡沫，還原產(chǎn)品的真實價值。

　　東莞：

　　樓價將緩慢下行

　　東莞中原市場研究部經(jīng)理車德銳認(rèn)為，從目前東莞市場各新盤的情況看，因為樓市觀望期的延長，很多新盤都選擇延期發(fā)售，一些必須在近期入市的樓盤，主要采取的方式是調(diào)低預(yù)期房價水平，高位盤會以比預(yù)期低1000~2000元/平方米的價格入市。

　　從價格規(guī)律看，目前東莞房價已經(jīng)處于一個高位，房價難免沖高回落，開始進(jìn)入重新調(diào)整期。東莞樓價緩慢下調(diào)的可能性很大。

　　專家支招

　　樓市投資風(fēng)險進(jìn)一步加大

　　深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智表示，今年年底前，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應(yīng)的陸續(xù)上市，開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，為回籠資金，賣方會在售價上作出適當(dāng)讓步以刺激成交，現(xiàn)在是深圳自用型購房者的入市時機(jī)。同時提醒購房者，不要急于入市，要注意考慮自己的經(jīng)濟(jì)實力，多花些時間挑選房子，選擇品牌實力開發(fā)商的樓盤，不要盲目購樓。“換房一族”則可多關(guān)注二手樓市場，以加快換房速度。

　　“買房像買白菜”已成過去

　　而投資類的消費者，就要多考慮投資風(fēng)險了。“買房像買白菜似的年代已經(jīng)過去”。像佛山是典型的藏富于民的城市，此前佛山樓價低于廣東省平均水平。隨著樓價迅速上升，連購數(shù)十套住宅不再輕松。

　　目前隨著新政推出，貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加而大幅度提高，借款人償還住房貸款的月支出應(yīng)注意控制在不高于其月收入的50%。

　　另外，“物業(yè)稅”等其他的后續(xù)政策很可能將繼續(xù)出臺，房地產(chǎn)投資門檻將不斷提高，投資風(fēng)險進(jìn)一步加大，投資類消費者一定要多考慮風(fēng)險，謹(jǐn)慎入市。

　　“異地置業(yè)”量力而行

　　房地產(chǎn)研究資深專家、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士指出，“異地置業(yè)”是珠三角經(jīng)濟(jì)融合的結(jié)果。但是，異地置業(yè)應(yīng)注意城市間微觀的不同，做好個人理性選擇，不要盲目消費。如有小孩的家庭，異地置業(yè)有可能帶來小孩上學(xué)難的問題，異地之間學(xué)籍不承認(rèn)的問題。不同城市醫(yī)療、社保政策的不同，對不同人群在方便性方面會有差別。另外異地工作和生活，生活成本也須考慮。這些細(xì)微問題，因人而異，建議個人根據(jù)自身的不同需求理性置業(yè)。

　　銀行

    房貸

  　10月個人貸款增量猛降一半

　　已經(jīng)打電話到第四家銀行去問了，陳冬周得到的答案還是一樣：因為之前其妻子借款買過一套房，因此夫妻任一方再貸款買房，都只能按第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)提高首付，利率也要上浮10%。這意味著，陳冬周一家人小房換大房的夢想落空了。

　　銀行原則是“能緊不松”

　　許多打算購房者最近都在經(jīng)歷著與陳冬周類似的遭遇。昨天記者扮成第二套房購買者，到某國有大銀行東華東路網(wǎng)點向工作人員咨詢。銀行房貸部門人士透露，近期經(jīng)常有市民來咨詢同樣的問題�！拔覀円膊皇遣辉敢獍吹谝惶追繕�(biāo)準(zhǔn)給你放貸款�？墒�，上級銀行就是這么規(guī)定的，我們只是依照通知辦事�！�

　　在過去，碰上貸款購買第二套住房的借款人若是拿來自住的，銀行巴不得給他們優(yōu)惠利率、降低首付成數(shù)。道理很簡單，有錢小房換大房的自住買家，而且，通常是出于家庭成員改善居住環(huán)境需要而換房，對銀行來說，這部分借款人既有還款保證，又有良好的還款意愿，正是銀行千方百計要搶奪的客戶，銀行當(dāng)然歡迎。

　　可事到如今，銀行不得不對他們眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”抬高貸款門檻，甚至不惜為此而將這部分客戶親手推入競爭對手的懷抱。一位不愿意透露姓名的廣州個人房貸資深人士表示，“能緊不松”幾乎是目前所有銀行個人房貸部門發(fā)放貸款的原則�！斑@是因為，現(xiàn)時銀行每放出一筆按揭貸款，牽涉的不僅是個人房貸本身風(fēng)險問題，還與一家銀行貸款總體發(fā)放規(guī)模有關(guān)�！�

　　房貸新政抑制買家需求

　　被訪銀行人士普遍認(rèn)為，雖然還無法判斷現(xiàn)在是否拐點，但銀行數(shù)據(jù)確實顯示個人貸款下降。在銀行普遍收緊個人住房貸款的10月，全國金融機(jī)構(gòu)當(dāng)月個人貸款增量，已比前9個月的月均增量猛降一半。應(yīng)該說，房貸新政策的實施，對于抑制樓市買家其中包括部分自住買家的需求，立竿見影。一家總部位于深圳的房貸部廣州區(qū)負(fù)責(zé)人表示，如今銀行最擔(dān)心的反而不是不良貸款的上升，因為銀行按揭貸款不良率一直低于1%的水平。“我們最擔(dān)心的是需求反彈，引起房價新一輪上漲。”

　　房價迅速上漲對于銀行并非好事。一方面，房價上漲太快，同一面積單位的貸款額也水漲船高，銀行必然面臨貸款再次收緊的政策風(fēng)險；另一方面，房價上漲越快，房價下跌的可能性也越高，萬一出現(xiàn)斷供收樓，銀行處理不良資產(chǎn)是按當(dāng)時市價來計，必然面臨貶值損失風(fēng)險。(劉暢、秦仲陽、歐陽媚峰、張玉云、汪紹文、李婧、林琳、孔華)