目前市場(chǎng)上對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)一般還是選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。所謂市場(chǎng)比較法，舉一個(gè)簡單的例子：比如新街口有一套2000年初的90平方米房子出售，評(píng)估人員就會(huì)挑選至少三個(gè)以上同樣位于新街口，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場(chǎng)價(jià)格，再結(jié)合所需評(píng)估房屋的具體情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，以此來估算出客觀合理的價(jià)格。

　　五大因素影響房價(jià)高低

　　在二手房價(jià)格的評(píng)估中，以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。

　　首要因素:位置、地段。例如邁皋橋附近與市中心二手房價(jià)格可相差超出2000元左右/平方米，而江北的二手房與江寧的二手房價(jià)相比，也能產(chǎn)生1500元左右/平方米以上的落差。

　　第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。在同一地段，修建年代越近，配套設(shè)施越齊全，小區(qū)管理越到位的二手房，價(jià)格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價(jià)每平方米甚至可達(dá)到2000元左右。

　　第三因素:戶型朝向。據(jù)陳經(jīng)理介紹，坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房價(jià)格也有大約200元/平方米的落差。

　　第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響大約在每平方米幾百元，同時(shí)對(duì)于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。

　　第五因素:也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。

　　賣房前先自行估價(jià)

　　日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點(diǎn)中小學(xué)+15%；電梯，有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。

　　請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師合理估價(jià)

　　由于估價(jià)是一個(gè)很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個(gè)朝向，一個(gè)樓層等細(xì)節(jié)因素，價(jià)位的差距就顯現(xiàn)出來。若評(píng)估人員沒有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就無法結(jié)合眾多修正價(jià)格的因素做出準(zhǔn)確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，樓層，朝向……這些復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評(píng)估價(jià)格的高低。因此以上涉及到的有關(guān)數(shù)據(jù)僅作為一個(gè)參考。世界上沒有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，更沒有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對(duì)于二手房來說，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，可謂是一房一價(jià)。為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。(羅芳）