“開發(fā)商都在賭明天。當土地控制在幾家大集團公司的手里時會怎樣?他們都經(jīng)常溝通,今天我要賣15000元,你呢?”
在廈門,近年來市民習慣用“狂飆突進”一詞來形容房價。
廈門房價為何飆升?為何漲幅一度排在全國前列?
早在2007年1月5日,福建省統(tǒng)計局就向《第一財經(jīng)日報》表示,供求失衡、需求強勁,地價猛漲、成本增加,信息不明、炒作厲害,是抬高廈門等地房價最主要的三大因素。
地價房價跳“雙人舞”
2006年,廈門土地市場地價一次次被刷新。統(tǒng)計顯示,2006年廈門全市共出讓土地面積224.13625萬平方米,建筑面積為508.0884萬平方米,總成交金額達145.314億元。
2006年11月15日,廈門環(huán)島路五緣灣2006G15地塊被某公司以4.44億元競得,樓面地價每平方米7400元,創(chuàng)下新高,而一年前的12月8日,五緣灣首批推出2005G19居住地塊樓面價僅5468元/平方米,相差近2000元/平方米。
雖然地價不斷走高,仍有開發(fā)商大膽跟進。2006年,集中放量的廈門濱北板塊,藍灣國際、國貿(mào)春天、國源·濱北國際等高品質(zhì)樓盤已將板塊單價整體推向過萬元。
5月14日,曾經(jīng)成功開發(fā)廈門某樓盤,現(xiàn)轉入港口業(yè)的某公司總經(jīng)理李剛(化名)對記者表示,目前通過招拍掛取得的土地,土地成本最多的已達50%,普遍超40%,而人工這塊不到10%。
“這幾年地價漲得快,如果地價每平方米超4000元,一般房價肯定躍過1萬元!”李剛分析說,以目前廈門新開盤每平方米1萬元均價計算,開發(fā)商的土地成本超4000元,建安成本近2000元,經(jīng)營費用和稅費約2000元,則利潤可超2000多元,這還不算銷售時正常的溢價部分。
高地價還是周邊區(qū)域房價的參照指標,開發(fā)商往往參照目前的最高地價和周邊樓盤行情來測算自身樓盤價格。李剛認為,廈門開發(fā)商更多攀比周邊樓盤價格定價,但仍遵循供需規(guī)律!安荒苈煲獌r,如果賣不掉,就是虧本也要賣,實際上往往一個樓盤開盤低開高走!
廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)記者林峰(化名)也指出,“云鼎至尊”的億元豪宅,其最大的作用就是作秀,樹立新的廈門房地產(chǎn)價格標桿。
由于島內(nèi)地價高漲,島外的集美、翔安各區(qū)地價亦“水漲船高”,目前各新盤樓面價已超5000元/平方米。
外來購買力強勁
強大的購買需求對這種攀比形成的房價也構成強有力的支撐。
李剛指出,廈門市政府數(shù)據(jù)證明,高達六成的購房者是非廈門人,且高端客戶居多!爸螐B門高房價并非本島經(jīng)濟實力,現(xiàn)在島內(nèi)的主流戶型就是迎合省內(nèi)外高端人群的需求!
廈門市場的“溫州”標記不太明顯,但也不乏一些出手就幾千萬上億元的炒房團,來自泉州、三明、龍巖、福州和周邊省份的富人以及臺商、華僑、外國人的購買力強勁,許多樓盤開盤當天都遭到“瘋搶”。
“即使地價不上漲,只要廈門房地產(chǎn)有投機投資功能,中國人不缺錢,房價必然繼續(xù)上漲!崩顒傉f。
反之,他認為,日趨走高的房價又成了開發(fā)商測算地價的依據(jù),而品質(zhì)成為開發(fā)商與購房者共同追逐的目標,這就決定了廈門島內(nèi)樓盤向高端化發(fā)展。
而廈門地域的特殊性是構成需求的一大因素。
李剛認為,廈門是中國唯一真正意義上的海灣型城市,由于海島邊界阻隔,填海成本大,土地稀少,規(guī)劃上不能“攤煎餅”;加上近幾年廈門屢屢獲得的“聯(lián)合國宜居城市”、全國文明城市、全國園林城市和全國衛(wèi)生城市等頭銜,還有原有的鼓浪嶼、陳嘉庚等人文資源、廈門大學在內(nèi)的教育資源和較強的醫(yī)療資源,使得廈門生活環(huán)境和品味在福建首屈一指,與周邊城市差距較大。
李剛指出,廈門房產(chǎn)在價格上已完全可進入上海、北京、廣州在內(nèi)的第一梯隊,這既是市場選擇的結果,也反映了中國社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性。
記者林峰也認為,投資性需求太強勁是廈門房價走高的最主要因素。
林峰指出,鄰近的泉州買房者最初沖著廈門豐富的教育資源而來,但不久發(fā)現(xiàn)房價上漲較快,就產(chǎn)生了投機投資性需求!巴顿Y性需求至少一半!
他對目前現(xiàn)在島內(nèi)新開盤1.1萬~1.2萬元的均價深感憂慮,“廈門人均收入僅2000多元,房價收入比嚴重超標!
廈門某大型房地產(chǎn)集團策劃部經(jīng)理唐天(化名),對外來人購買廈門商品房比例超60%表示認同。
林峰還認為,信息滯后是國人追隨買房的重要原因。據(jù)其分析,海滄區(qū)PX項目開工之前,很多購房者并不知道項目的污染隱患,看好該區(qū)與廈門本島的近距離優(yōu)勢,開發(fā)商也未履行告知義務,如今項目廣為人知后,海滄區(qū)的房價已明顯下跌。
拿土地賭明天
林峰透露說,當?shù)貎r不斷攀升時,廈門一些房地產(chǎn)公司融資順利,雖然拿的地價最高,但建房速度很快,樓盤均價也高!捌鋵嶉_發(fā)商有個心態(tài),趕在房價價格下跌前趕緊賺錢,現(xiàn)在房價泡沫越來越大!
唐天向《第一財經(jīng)日報》揭露了廈門房地產(chǎn)價格高飆的驚人秘密。
“開發(fā)商都在賭明天。當土地控制在幾家大集團公司的手里時會怎樣?他們都經(jīng)常溝通,今天我要賣15000元,你呢?賺錢的事情大家都喜歡,掌握土地的上游,提價了,二手房也跟進!”唐天說,要住在廈門島內(nèi)的購房者沒有選擇余地,不買怕漲價,整個市場房價于是不斷翻滾起來。
他透露,由于廈門商品房體量都不大,加上政府有節(jié)制出讓土地,土地供應整體偏緊,每次招標時各開發(fā)商競爭激烈,地價不斷上升,目前即便是資產(chǎn)超數(shù)十億的公司,出手購地也已很謹慎。
“這是正,F(xiàn)象。”對于‘招拍掛’推動地價上漲進而推動房價上漲一說,5月23日,廈門市副市長潘世建接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示,關鍵是嚴格按規(guī)定并設定好招標條件。“土地只能‘招拍掛’,因為有需求才上漲,現(xiàn)在房價其實不僅是商品房市場的問題,還跟經(jīng)濟收入和銀行存貸款有很大關聯(lián),應綜合考慮!
5月15日,廈門市統(tǒng)計局城調(diào)隊負責人分析指出,廈門存在銀行同一天給同一貸款人放貸十幾套按揭款現(xiàn)象,鉆電腦系統(tǒng)信息無法實時監(jiān)控的漏洞,推動了房價上漲。“政府應注意到已售商品房空置和開發(fā)商自買自賣現(xiàn)象。”
而炒作也是房價高漲的原因之一。身為高級策劃人員的唐天自責“炒高房價是策劃經(jīng)理人的本事,但害了百姓,是為虎作倀!現(xiàn)在一般百姓都買不起新房!(邵芳卿)