昨日，高鵬、董紀昌、王雯珺、汪成豪等中國科學院專家撰寫長文，力陳金融危機下我國房地產市場危局。

　　這篇名為《金融危機下我國房地產形勢分析與對策建議》的長文指出，房地產市場整體低迷,開發(fā)商經營狀況不容樂觀。2008年63家房企負債水平高于50%，包括保利地產、金地集團在內的25家房企資產負債率在70%的警戒線之上。專家還提出了政策宜一步到位、放寬第二套住房等八條建議。

　　　　25房企資產負債率超警戒線

　　昨日高鵬、王雯珺等接受《每日經濟新聞》采訪時認為，自2007年至今我國房地產市場持續(xù)低迷，基本進入了周期性調整階段，房地產商的形勢也不容樂觀。

　　根據(jù)上交所、深交所上市房地產企業(yè)的三季報數(shù)據(jù)，2008年前三季度凈利潤同比下降的企業(yè)有42家，同比上升的企業(yè)有60家。在港交所上市的房地產企業(yè)半年報顯示，2008年上半年凈利潤同比下降的企業(yè)有45家，同比上升的企業(yè)有42家。

　　中科院研究生院管理學院房地產研究小組根據(jù)已披露的房企上市公司三季報統(tǒng)計，2008年63家房企負債水平高于50%，包括保利地產、金地集團在內的25家房企資產負債率在70%的警戒線之上。2008年以來我國房地產企業(yè)平均速動比率一直在100%以下，且有逐漸下降的趨勢。此外，在已披露數(shù)據(jù)的93家中，每股經營現(xiàn)金流有65家為負值。

　　上述中科院專家認為，“基于以上數(shù)據(jù)，我們難以否認我國房地產企業(yè)總體背負資金鏈壓力，存在一定的償債風險�！�

　　據(jù)三季報顯示，87家有數(shù)據(jù)的企業(yè)中，48家企業(yè)的凈資產收益率同比下降，即有超過一半的房地產企業(yè)盈利能力顯著下降。51家房地產企業(yè)的總資產周轉率同比顯著下降，39家同比上升。即大多數(shù)房地產企業(yè)的銷售能力和資產利用率下降。

　　　　開發(fā)商和購房者矛盾之困

　　據(jù)悉，針對次貸危機下的房地產市場，多個部門紛紛制定土地、金融、稅收、財政等各方面相關政策來扭轉房地產頹勢。

　　高鵬、王雯珺等認為，這些政策就房地產開發(fā)商和購房者之間的矛盾來看，并未根本解決。房地產開發(fā)商目前不敢降價的原因有如下4條：

　　1.潛規(guī)則：參考同區(qū)域、同檔次樓盤定價，誰也不會輕易降價“離群”太遠；2.自救：開發(fā)商可以推出少量特價房來試探消費者，再一點一點提高房價，從而自救；3.代價：如若降價，前期高價購房者必將控告開發(fā)商，極度影響公司品牌價值；4.難言之隱：房地產過熱時期，開發(fā)商吸納土地的價格過高；如若不降又無法及時回籠資金，陷入兩難局面。

　　雖然開發(fā)商采取了一系列的措施進行促銷，但購房者還是持觀望態(tài)度。王雯珺等專家調查發(fā)現(xiàn)，就購房者而言，目前持幣待觀的主要原因有如下7條：

　　1.國際金融危機對我國經濟的沖擊導致部分企業(yè)及個人受損;2.針對開發(fā)商經營現(xiàn)狀，購房者對開發(fā)商降價心理預期過高；3.投機炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞；4.房地產供大于求的現(xiàn)狀將延續(xù)；5.建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產成本大幅縮水；6.銀行拍賣房屋增多，購房者低價淘到滿意住房成為可能；7.政策力度將逐漸加大，購房人預期將從新政中得益。

　　　　專家呼吁政策一步到位

　　上述專家建議政策宜一步到位，反復增加的政策力度只會帶給市場更為濃厚的觀望氣氛。在此關頭，適用重招狠招，一步到位，讓購房者排除疑慮。

　　高鵬、王雯珺等專家共提出8條具體建議：1.加大政策宣傳；2.指導房價；3.房地產開發(fā)商信息披露制度。建議房地產開發(fā)商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積等房地產數(shù)據(jù)；4.放寬第二套住房；5.政策宜一步到位；6.妥善安置企業(yè)裁員；7.調整土地政策。建議土地拍賣不僅根據(jù)價格，還要根據(jù)評定的開發(fā)商實力；8.調整土地出讓金的征收方式。(翟敏)

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