稍微留意一下最近廣州的房地產(chǎn)報道，就會發(fā)現(xiàn)有關(guān)樓價的討論，無一例外的成了樓市頭條。雖然價格永遠(yuǎn)是市場的焦點，但現(xiàn)在發(fā)展商對價格的“微妙”心態(tài)相信是近兩年前所未有的�！　�

　　記得曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)傳流過這樣一個笑話，海珠區(qū)某大盤的職業(yè)經(jīng)理人，面對老板頻頻調(diào)高的樓價，連自己一時都不能夠接受，只能不斷的對自己說：“我們的樓盤一定能賣這個價，我們的樓盤就值這個價！”市場檢驗的結(jié)果，無疑表明老板對市場的判斷是正確的，這個樓盤不但很好的賣出了老板預(yù)期的價格，而且在短短的一年時間內(nèi)，價格翻了一番。同樣的情況也發(fā)生在某南線江景樓盤，去年該盤的操盤手經(jīng)常對記者抱怨，由于出貨太快，老板經(jīng)常嫌他們定價太低，要求調(diào)整。

　　但是，進(jìn)入今年十月以來，風(fēng)向突然變了，依然是價格，但是如何定價卻更讓那些發(fā)展商頭痛了。

　　自十月廣州樓市成交淡靜以來，進(jìn)入11月的年底樓市已經(jīng)不復(fù)去年的興旺。按照以往的銷售規(guī)律，每年的第四季度都是樓市的黃金銷售期，由于資金充足，買家喜歡在年底買樓，趕在過年前住新房。一般開發(fā)商也都加大貨量供應(yīng)沖年底業(yè)績。但是，這一價升量增的局面顯然在今年不復(fù)存在。在房貸新政的連鎖作用下，廣州樓價開始搖擺不定，或降或升，買家與發(fā)展商開始了新一輪的博弈。如何在價格拉升與成交量間積極尋找平衡，成了發(fā)展商思量的要點。而在買家的觀望中，如何讓自己的定價皆大歡喜，則開始考量發(fā)展商對市場和買家的把握。

　　記者觀察近日來的樓市銷售動態(tài)發(fā)現(xiàn)，面對“拐點”若隱若現(xiàn)的市場風(fēng)向，各自企業(yè)的財力判斷和市場預(yù)期不同，發(fā)展商也開始調(diào)整銷售計劃，擺出了不同的應(yīng)對策略。表現(xiàn)在新貨推出的定價上，則主要有幾種“表情”：除了直接的打折風(fēng)重現(xiàn)江湖外，也有發(fā)展商鎮(zhèn)定表示，將按照既定的計劃定價售樓，更有大開發(fā)商卻開始靜觀市場，“收起”大批新貨單位避風(fēng)頭，待產(chǎn)品打造更精致后再在明年推盤。

　　對此情況，業(yè)內(nèi)專家表示，目前廣州樓市已進(jìn)入高位盤整期，前期樓價大幅提升之后，銷售速度明顯減緩，強(qiáng)行拉升可能造成空漲，市場需要時間消化前期房價漲幅維持比較穩(wěn)定的成交量。而在這一次的市場調(diào)整平臺中如何定價，既能夠穩(wěn)定市場，又有效占領(lǐng)市場，則是考驗發(fā)展商操盤把控的能力的時候了。只有合理的價格，才能讓企業(yè)在競爭中立于不敗之地，在這一輪淡市中脫穎而出；同時也能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　樓盤定價四種心態(tài)

　　1　按原計劃　　

　　在降價暗潮涌動的市場中，也有發(fā)展商“巋然不動”。東部這個月即將開售的某樓盤就表示，不會隨波逐流，樓盤的開售價格將按集團(tuán)原本的計劃推進(jìn)。該盤的總經(jīng)理對記者表示，打造該盤的時候投入的成本就不低，不可能去降價銷售，而原本集團(tuán)的定價也不是“隨風(fēng)漲”，所以不會出現(xiàn)所謂的大打折扣的狀況。

　　雖然目前大部分新盤未正式公開售價，但從國慶黃金周后準(zhǔn)備推貨的樓盤售樓部銷售人員口風(fēng)可以得知，上一輪一個樓盤比一個樓盤開價高的情況已經(jīng)有所回緩，大多樓盤的初步報價都與同區(qū)域其他在售樓盤持平。　　

　　2　明折

　　上周末，記者收到了某樓盤的銷售短信，其中的15套特惠單位，優(yōu)惠多多，包括“贈送70年物業(yè)管理費以及購房契稅。

　　在明折的風(fēng)潮中，不僅有送豪華裝修的，還有送首期一成的，最高的折扣優(yōu)惠達(dá)40萬元，降價幅度讓不少業(yè)內(nèi)人士震驚。老城樓盤也加入了降價隊伍，荔灣區(qū)某樓盤打出9.8折優(yōu)惠，最高可達(dá)6萬現(xiàn)金大禮包，舊業(yè)主介紹的還能折上折。廣州某地產(chǎn)集團(tuán)旗下的天河樓盤有關(guān)人士表示，前5名買家送一成首付，再送10年利息增值額，優(yōu)惠總額達(dá)到32萬元／套，其白云項目也表示前10名買家將獲贈一成首期。還有，

　　廣州一地產(chǎn)大集團(tuán)從11月1日開始，舉行“現(xiàn)樓購房節(jié)”，最高讓利13萬元／套，如此算下來，該樓盤每平方米優(yōu)惠了近900元／平方米，目前均價已回落到1.4萬元／平方米。　　

　　3　暗降

　　也有不少開發(fā)商對額外列明的折扣表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎，生怕對后市影響太大，于是打出了“暗降”的定價牌。

　　在宣傳廣告中，除了有極個別的樓盤愿意在廣告中打出“周六日有額外的折扣”之外，大多數(shù)樓盤都依然不會列出額外的折扣。只有部分樓盤開始在廣告中細(xì)數(shù)單元面積的總價，或者是優(yōu)惠價，這雖然一時讓人難以將現(xiàn)價與此前的售價相比，但有細(xì)心的買家卻發(fā)現(xiàn)，住宅售價開始“暗降”已經(jīng)成為事實。

　　選擇暗降方式的樓盤，大體包括送裝修、額外折扣、送車位、送物業(yè)管理費等。開發(fā)商對送裝修、管理費、車位等等并不諱言，像海珠區(qū)一樓盤就明確表示買三房單位送價值17.8萬元的車位。發(fā)展商喜歡強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在只是現(xiàn)樓尾貨促銷，新貨不降價；特價單位往往是低樓層單位，提高價格再打折等等。系列做法反映出開發(fā)商的微妙心理，既希望通過打折加快銷售速度，又不希望給買家樓價下降的感覺。　　

　　4　延遲開售

　　開發(fā)商的另一應(yīng)變市場觀望的措施是“延遲開售”。

　　最近，番禺某樓盤全新組團(tuán)原定11月左右開盤，樣板房已做好，廣告宣傳也鋪開了，但近日突然決定推遲開盤計劃，擬在明年春節(jié)前后才開售。據(jù)了解，該開發(fā)商原來預(yù)計年底樓市旺銷，趁樓價高趕在年底推盤，但現(xiàn)在看到年底樓市銷售由旺轉(zhuǎn)淡，而預(yù)售證尚未取得，于是不再趕在年底賣樓，而是希望把產(chǎn)品做得更精細(xì)再賣樓，如把產(chǎn)品包裝得更好一些，做好現(xiàn)場園林環(huán)境，給買家看到的東西多一些。

　　而在廣州東部的某大型樓盤，記者也發(fā)現(xiàn)，原本準(zhǔn)備推出的90平方米以下的小單位洋房，現(xiàn)在暫時不對外發(fā)售。對此，有業(yè)內(nèi)人士就表示，選擇這種做法的只有資金充足而且已經(jīng)完成今年的銷售業(yè)績的開發(fā)商才有可能做到。畢竟，“不賣”要比“賣不動”更有主動權(quán)。(記者 關(guān)麗)