REITs的腳步正漸行漸近。

　　中國的信托公司或?qū)⒊蔀槭讎L這塊山芋滋味的幸運(yùn)者。

　　昨日，在上海舉行的“2007房地產(chǎn)信托論壇”上，國內(nèi)兩家知名信托公司聯(lián)華信托總裁李曉東和北京國投信托總部副總經(jīng)理何曉峰表示，通過房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的方式，實(shí)現(xiàn)與REITs的對接，從而催發(fā)中國REITs的誕生。

　　中國式道路：私募股權(quán)基金對接REITs

　　與我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托基金以融資為主要功能不同的是，REITs的魅力并不在于其融資功能。國際上成熟的REITs基本上不做融資性的業(yè)務(wù)，在美國、澳大利亞政府甚至明確禁止REITs進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，REITs只收購成熟的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，主要靠租金為收入來源，并通過上市來分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

　　雖然在本質(zhì)意義上存在區(qū)別，但在推出REITs的道路上，房地產(chǎn)信托基金仍然被賦予了特殊的使命。近年來，北京國投一直在對REITs業(yè)務(wù)進(jìn)行攻關(guān)，在實(shí)踐中，何曉峰總結(jié)出了通過房地產(chǎn)私募股權(quán)基金與REITs實(shí)現(xiàn)對接的路徑。一種方式是，通過房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，待項(xiàng)目具備銷售條件后，以現(xiàn)金或股東權(quán)益為對價(jià)進(jìn)行收購，然后導(dǎo)入商業(yè)與物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容，并消除市場何經(jīng)營等各種不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，再由REITs進(jìn)行收購。而另外一種方式則是開發(fā)商對物業(yè)權(quán)益進(jìn)行分層，一部分是低風(fēng)險(xiǎn)、收益適中的優(yōu)先級所有權(quán)益，假設(shè)為A，物業(yè)剩余的權(quán)益為B，開發(fā)商可以將A以比較低的價(jià)格賣給私募基金，同時(shí)保留B以非現(xiàn)金的形式加入私募基金，獲得私募基金單位，并在未來轉(zhuǎn)換為REITs單位。何曉峰透露在進(jìn)行可行性論證之后，目前北京國投已經(jīng)按照第一種方式進(jìn)行了前期的操作。

　　通過私募股權(quán)基金的方式實(shí)現(xiàn)與REITs的對接也得到了李曉東的認(rèn)同，而在這一點(diǎn)上，聯(lián)華信托似乎走的更遠(yuǎn)。今年8月，聯(lián)華信托推出了國內(nèi)第一支基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃——聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃。李曉東透露目前該計(jì)劃一期20億元資金已經(jīng)募集到位，而“項(xiàng)目也不是問題”。他表示，聯(lián)信精瑞一期將投資有潛力的物業(yè)，以組建資產(chǎn)池，并爭取REITs上市。他還透露，“前聯(lián)信精瑞正在計(jì)劃擴(kuò)容，擴(kuò)容后的資金將數(shù)倍于現(xiàn)在的規(guī)模。”在聯(lián)信精瑞的首批意向發(fā)起委托人中，不乏招商地產(chǎn)、SOHO中國、保利地產(chǎn)這樣的地產(chǎn)大腕，“這些地產(chǎn)商手中的某些成熟的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)完全具備了REITs上市的條件�！崩顣詵|表示。

　　“廉租房REITs”構(gòu)想

　　除了私募股權(quán)基金外，李曉東還指出了中國REITs發(fā)展的另一條道路即由政府發(fā)行廉租房信托計(jì)劃的方式，向社會(huì)募集資金，然后用這些募集到的資金收購二手房物業(yè)。再為這些物業(yè)設(shè)立統(tǒng)一的物業(yè)管理，建設(shè)成廉租房出租�！皩τ诹�租房來說，租金收入是穩(wěn)定的�！崩顣詵|表示，同時(shí)由于廉租房租金收入穩(wěn)定且投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低，所以完全具備了REITs上市的條件。

　　盡管REITs的腳步已經(jīng)日趨臨近，但在法律法規(guī)和政策規(guī)范上，REITs的發(fā)展還存在很多“攔路虎”。對此李曉東建議：一方面，可以在現(xiàn)行的《信托法》框架內(nèi)，由銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)REITs的規(guī)章，對REITs產(chǎn)品起到監(jiān)管作用，改造現(xiàn)有的信托產(chǎn)品，使其標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模化。同時(shí)由人民銀行牽頭制定關(guān)于REITs市場操作規(guī)范的法規(guī)和指導(dǎo)文件。對符合條件的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化的信托產(chǎn)品可以在銀行間的債券市場進(jìn)行交流意義的試點(diǎn)。首先讓一些機(jī)構(gòu)投資人參與進(jìn)來，取得經(jīng)驗(yàn)。在取得成功的基礎(chǔ)上，然后再重點(diǎn)研究在證券交易所上市，吸納普通的投資者。(記者 唐真龍)