6月12日，商務(wù)部和國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，《通知》要求各地商務(wù)主管部門(mén)嚴(yán)格規(guī)范外資和管理進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)。
消息傳來(lái)，外商投資機(jī)構(gòu)普遍反應(yīng)緊張。但是，《通知》的發(fā)布得到國(guó)內(nèi)廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者積極擁護(hù)�！罢块T(mén)發(fā)布這樣的通知，無(wú)疑對(duì)規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著良好的推動(dòng)作用。”一位姓王的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，許多外商一直在覬覦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)這份蛋糕，試圖通過(guò)各種變相手段進(jìn)行資本投資，以求賺取高額利潤(rùn)。
業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道和手段有很多種，較為普遍的方式是以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)多套住宅投資；投資機(jī)構(gòu)以購(gòu)樓或收購(gòu)股權(quán)的方式向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供過(guò)橋貸款，以獲得固定的回報(bào)。更為重要的是，這些方式都可以通過(guò)個(gè)人或者其他公司的名義操作，不在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法規(guī)和管理的權(quán)限。
來(lái)自仲量聯(lián)行最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年上半年外資在國(guó)內(nèi)主要城市的投資總額約35億美元，已經(jīng)接近2005年全年境外投資的70%。而在此前，中國(guó)人民銀行對(duì)外公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資228.2億元，占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的1.3%，同比增長(zhǎng)34.2%。
盡管從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，但是這些外資企業(yè)往往采取逆市低潮吸納的方式，在一定程度上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控造成反作用�；⒔芡顿Y咨詢顧問(wèn)首席分析員張寅指出，很多外資入境雖然都是以工商企業(yè)名義注冊(cè)，但是所從事的卻是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
當(dāng)前在房地產(chǎn)持續(xù)走熱的情況下，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從前幾年的涉水階段發(fā)展到現(xiàn)在爭(zhēng)食市場(chǎng)份額階段。外資的大量涌入已逐漸形成資金勢(shì)力，其“炒房團(tuán)”的角色越來(lái)越清晰，并已成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高漲背后的潛在推力。
2007年，外資房地產(chǎn)基金出現(xiàn)一個(gè)新的動(dòng)向：由單一“爆炒”二級(jí)市場(chǎng)向多元化投資轉(zhuǎn)變，并開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域；從過(guò)去直接購(gòu)買(mǎi)已建好的物業(yè)、單打獨(dú)斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開(kāi)發(fā)、與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作等模式。今年2月末，摩根士丹利被曝與上海永業(yè)集團(tuán)共同取得上海市中心盧灣區(qū)一幅商業(yè)用地，即“盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄地塊南塊”，這是摩根士丹利首次被曝從拿地階段開(kāi)始介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；3月下旬，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)。
外資與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作將進(jìn)一步增強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的資金實(shí)力，從而堅(jiān)定開(kāi)發(fā)商當(dāng)前“囤房”、“捂盤(pán)惜售”的做法，以謀取更高的利益。據(jù)悉，在北京5月份前后，商品住宅原本應(yīng)該大面積放量，全年新增住宅供應(yīng)量的漲幅可能高達(dá)50%。然而，原本5月份就該正式銷售的51個(gè)項(xiàng)目至今仍有近20個(gè)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。北京原本4、5月份出現(xiàn)的供給高峰竟然出現(xiàn)“樓荒”。
其次，外資的進(jìn)入將進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)與政府博弈的能力。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)社會(huì)目前最成型、活動(dòng)能量最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán)，無(wú)論是否明確意識(shí)到，海內(nèi)外投資者普遍相信，中國(guó)房地產(chǎn)利益集團(tuán)有能力維持偏向于他們的政策。因此，這將使政府的宏觀調(diào)控政策更趨復(fù)雜，對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控難度將進(jìn)一步增大。
另外，外資進(jìn)入將加劇國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系存在結(jié)構(gòu)性失衡，高檔住宅、商業(yè)物業(yè)過(guò)多，經(jīng)濟(jì)適用房較少，境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人的投資通常集中于中高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，投資于經(jīng)濟(jì)適用房的比例較少，加劇了中低檔住宅市場(chǎng)的供求失衡的狀況。
外資對(duì)高房?jī)r(jià)的潛在推動(dòng)已不容小視。在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，加強(qiáng)對(duì)外資這股潛在“推動(dòng)力”的管理，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的措施之一。(欒璐 黃睿）
