開發(fā)商拿地趨于理性導(dǎo)致上半年土地拍賣價(jià)格回歸

　　在樓市調(diào)整的大背景下，近日，我國部分城市出現(xiàn)了土地拍賣價(jià)格整體下滑的現(xiàn)象，“面粉降價(jià)了，面包價(jià)格降不降？”業(yè)內(nèi)人士從成本和供求的角度紛紛對(duì)下半年樓市價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。這種判斷思路也蔓延到本市，影響著人們的心理預(yù)期。

　　土地價(jià)格理性回歸

　　據(jù)悉，2008年上半年，天津土地交易中心通過“招、拍、掛”共成交土地219幅，占地面積1899萬平方米。其中，經(jīng)營(yíng)性用地成交89幅，成交面積1112.3萬平方米，土地出讓金額153.93億元，折合地價(jià)92萬元/畝。這一地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年160萬元/畝的水平。

　　中原地產(chǎn)投資部分析人士指出，這主要原因就是今年成交的土地絕大部分位于遠(yuǎn)郊和濱海區(qū)域。其中，遠(yuǎn)郊占到47%，濱海占到32%，而這兩個(gè)區(qū)域地價(jià)的總體水平相對(duì)于中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)來說要低很多。上半年中心城區(qū)成交的土地只有14.48萬平方米，只占全市比例的1%。環(huán)城四區(qū)的土地資源也面臨日趨減少的趨勢(shì)，上半年成交的面積約為225萬平方米。上半年經(jīng)營(yíng)性土地的出讓亮點(diǎn)不多，中心城區(qū)只有4幅土地成交，成交價(jià)格在比較合理的區(qū)間內(nèi)。

　　一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于國家不斷緊縮銀根，使得部分開發(fā)企業(yè)的融資渠道受阻，加之上半年市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)作用下的對(duì)未來預(yù)期的不明朗，都使得去年的高價(jià)拿地的熱鬧景象難以再現(xiàn)。當(dāng)前開發(fā)商拿地更趨于理智，也使得一些土地成交價(jià)格回歸到理性價(jià)格。

　　樓市走勢(shì)撲朔迷離

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“面粉”成本降價(jià)了，“面包”應(yīng)該降價(jià)，按照此理推定，房?jī)r(jià)應(yīng)該下滑。但是也有業(yè)內(nèi)人士指出，在生產(chǎn)資料和能源價(jià)格上漲的背景下，建筑成本上漲將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)。而且，截至目前天津樓市的波動(dòng)依然主要體現(xiàn)在成交量同比去年的大幅下挫上，成交價(jià)格依舊堅(jiān)挺，這也表明了天津樓市較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　除了上述的爭(zhēng)論之外，還有聲音呼吁：不能單從成本角度來分析樓市走勢(shì)，還要看市場(chǎng)供求關(guān)系的“博弈”。香港信達(dá)行天津區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，今年上半年的全市成交均價(jià)達(dá)到了7057元/平方米，同比去年同期上漲了27.4%，而6月份的成交均價(jià)7086元/平方米，環(huán)比5月下降約3.4%。

　　淺析上半年市場(chǎng)表現(xiàn)，一方面是連續(xù)數(shù)年的房?jī)r(jià)大幅度沖高，的確形成了對(duì)天津購房者購買能力的深度消化，制約了房?jī)r(jià)的連續(xù)性沖高，至此時(shí)形成了一個(gè)明顯的“剎車效應(yīng)”。另一方面是需求方對(duì)市場(chǎng)的觀望氛圍日趨濃厚，而投資者的集中售房變現(xiàn)，也比較嚴(yán)重地影響到了在售樓盤的銷售。在近期沒有大的宏觀政策調(diào)控影響下，在今年年底之前，天津樓市的成交情況不會(huì)有大的起色，而成交均價(jià)也將持續(xù)一段橫盤整理的過程。(記者劉英潮)