小產(chǎn)權(quán)房被禁對于普通商品房市場是利多。那些開發(fā)商與投資者可以沒事偷著樂，因為他們又找到了一根保險索。

　　國務院辦公廳1月8日下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。以此為標志，小產(chǎn)權(quán)房合法化的大門被徹底關上。在政策層面上，關于小產(chǎn)權(quán)房的爭議可以告一段落，政府不會放開土地市場化流轉(zhuǎn)的大門，農(nóng)村土地與商品房用地被隔絕在兩個市場中，沒有互通款曲的可能。

　　小產(chǎn)權(quán)房是否應該合法化引起過廣泛爭議，而有關部門內(nèi)部也不是一開始就認識統(tǒng)一。去年12月13日，有媒體報道，國土資源部有關負責人表態(tài)認為小產(chǎn)權(quán)房盡管違法，但對于符合規(guī)劃、具有一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房可補辦手續(xù)轉(zhuǎn)為合法。這一廣為傳播的消息為土地制度的改革者帶來了不到24小時的信心，次日國土資源部迅速澄清，小產(chǎn)權(quán)房合法化的新聞是虛假報道，并重申城鎮(zhèn)居民不得購買，也禁止主管部門為其核發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。如今《通知》出臺，明確對《土地管理法》允許之外的農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點做出了三要素規(guī)定，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

　　由此，我國的土地政策將繼續(xù)延續(xù)目前的態(tài)勢，由政府掌握調(diào)控權(quán)，推出多少土地，大致的土地價格，以及所建房屋的大中小套型比例，都在掌握之中。換言之，土地升值預期的控制權(quán)也在政府的掌握之中。有一點是明確的，在受到控制的市場中，除非出現(xiàn)不可逆事件，否則不可能出現(xiàn)房價大幅下挫引發(fā)金融風險的嚴重事態(tài)。考慮到人均GDP與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年均出現(xiàn)大漲，房價會保持穩(wěn)定上升之勢。

　　小產(chǎn)權(quán)房占比多大？由于生存于灰色地帶，尚無權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)出爐。據(jù)一些機構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，北京大概占比20%左右，深圳占比可能高達40%、近50%。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展也非一日之功，迄今已超過十年時間。關閉小產(chǎn)權(quán)房市場，茲事體大，將對中國的住房市場產(chǎn)生極其深遠的影響。

　　房地產(chǎn)作為投資品種價格節(jié)節(jié)走高，原因不外乎投資收益遠大于成本。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權(quán)房，是減少土地與房屋的供應量，有助于增加房屋上升預期。但與此同時，考慮到政府也頒布了增加保障型住房比例，打擊囤地等利空政策，從長期來看，兩者的影響會互相抵消，房價會隨同城鎮(zhèn)居民人均收入上漲的比例穩(wěn)步上漲。

　　小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化進程中，許多郊區(qū)農(nóng)村農(nóng)田被占用，在開發(fā)商、幾級地方政府、村與村民的層面，利益分配呈倒金字塔形，越到基層獲利越少，因此，為了留住土地利潤，村級組織與村民有極大的經(jīng)濟動力開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，這與城市中苦于高房價的購房者一拍即合。

　　據(jù)國家有關資料統(tǒng)計，被征土地征用費的收益分配比例為：地方政府占20%-30%，企業(yè)占40%-50%，村級組織占25%-30%，農(nóng)民僅占5%-10%。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明，農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征用價格大概為出讓價格的1／10，而農(nóng)地出讓價格又大概是農(nóng)地市場價格的1／5。

　　改變上有禁令下不遵從的尷尬局面，關鍵在于改革目前的土地收益分配形式，使農(nóng)民的土地收益有所保障。早在2006年7月，溫家寶總理主持召開國務院常務會議就提出，提高征地成本，征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

　　近日發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》政府對土地增值部分收繳增價地價，讓農(nóng)民有權(quán)按照投資品公平獲得收益，分享土地增值部分的收益，而不是按照土地原產(chǎn)的糧食與白菜的價格分享土地收益，才是合理的舉措，也是防止小產(chǎn)權(quán)房死灰復燃的釜底抽薪之舉。(葉檀)