五合國(guó)際總顧問(wèn)劉力日前表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依靠?jī)梢�素：生產(chǎn)能力和發(fā)展能力，一線城市前者優(yōu)越，二線城市后者優(yōu)越，但目前對(duì)于市場(chǎng)而言，后者最為重要。二線城市的要素獲得較為容易，那么它獲得了要素就能獲得生存發(fā)展空間。而房地產(chǎn)商需要擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)張領(lǐng)土，實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略化，勢(shì)必要將二線城市考慮在內(nèi)。即房地產(chǎn)商的梯度轉(zhuǎn)移也是城市發(fā)展需要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，第一級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)(一線城市)已經(jīng)完成，需要進(jìn)取下一個(gè)堡壘，第二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮即將展開(kāi)。

　　“進(jìn)入二線城市是一個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題”

　　二線城市在城市化推進(jìn)的過(guò)程中，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)——對(duì)全國(guó)而言，依靠市場(chǎng)動(dòng)力解決了城市化進(jìn)程中的資金資源問(wèn)題；對(duì)地方政府而言，政府與大開(kāi)發(fā)商合作，可以出政績(jī)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，城市擁有龐大的市場(chǎng)需求空間，正適合擴(kuò)張。二線城市在城市推進(jìn)過(guò)程中，要從運(yùn)營(yíng)城市、進(jìn)行資源全面整合角度考慮——開(kāi)發(fā)商必須站在運(yùn)營(yíng)城市的角度進(jìn)行思考，二線城市正值舊城改造、商圈再造時(shí)期，此時(shí)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，實(shí)際上是在再造一個(gè)城市，將關(guān)系到長(zhǎng)久的將來(lái)。因此二線開(kāi)發(fā)的不只是一個(gè)住宅或是寫(xiě)字樓，更像是一個(gè)帶有經(jīng)濟(jì)功能的城區(qū)的開(kāi)發(fā)。否則，將出現(xiàn)快速的城市化推進(jìn)進(jìn)程中常常會(huì)出現(xiàn)的很多棘手問(wèn)題，如居民收入水平與房?jī)r(jià)之間的差距；外資涌入改變二線市場(chǎng)格局，拉高樓價(jià)，透支購(gòu)買(mǎi)力；外來(lái)開(kāi)發(fā)商大力開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，帶動(dòng)周邊低素質(zhì)樓盤(pán)虛高，無(wú)形中，為投資炒房者推波助瀾。這些問(wèn)題實(shí)際上都是二線城市城市化進(jìn)程中，以非運(yùn)營(yíng)城市戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)城市所埋下的隱性泡沫。

　　“二線城市市場(chǎng)回報(bào)率可達(dá)到30%左右”

　　劉力表示，一線城市日益昂貴的土地價(jià)格，使得資金薄弱者無(wú)法涉足期間。因此資金有壓力的開(kāi)發(fā)商，或資金約束比較大的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)更關(guān)注二線城市，會(huì)考慮到二線城市去。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)中，如果土地資金的占用可能會(huì)占到整個(gè)開(kāi)發(fā)資金的60%，那么在二線城市只要20%就夠了。大型房地產(chǎn)商可通過(guò)二線城市擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大影響，且到二線城市去做大規(guī)模開(kāi)發(fā)，可發(fā)揮成本競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；中小企業(yè)可通過(guò)二線城市獲得生存空間，賺取實(shí)力以形成規(guī)模。劉力告訴記者，現(xiàn)在一線城市的市場(chǎng)回報(bào)率只有7%至8%，而二線城市可達(dá)到30%左右，與一線城市剛發(fā)展起來(lái)的水平相當(dāng)。為一些開(kāi)發(fā)商的多項(xiàng)目、多層次的管理水平落后爭(zhēng)取時(shí)間改善。在一線城市，對(duì)于管理水平較差的房地產(chǎn)商，一旦資金有壓力，所有項(xiàng)目整體將陷于癱瘓。而在二線城市，由于資金約束并不大，可給開(kāi)發(fā)商一定喘息時(shí)間提高和完善管理水平及制度。另外，二線城市正處于城市發(fā)展階段。從地方的角度來(lái)講，地區(qū)政府通過(guò)與大開(kāi)發(fā)商合作，一來(lái)改造基礎(chǔ)建設(shè)環(huán)境，二來(lái)可以增加公建配套，提升地區(qū)價(jià)值，三來(lái)帶動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，這些因素使得二線城市的發(fā)展極具空間，誰(shuí)及早進(jìn)入了這些二線城市，誰(shuí)就擁有了更大的成長(zhǎng)空間和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　“二線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)”

　　劉力認(rèn)為，以前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式被定義為以大城市和大城市群帶動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程為主的模式，“十一五規(guī)劃”以后將逐步從原來(lái)的區(qū)域發(fā)展模式中走出來(lái)，向以中小城市帶動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的模式轉(zhuǎn)變。這一點(diǎn)將對(duì)中國(guó)城市(鎮(zhèn))化進(jìn)程和房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)生重大影響。而從政策及以上分析的一、二線城市分化情況來(lái)看，中小城市的真實(shí)價(jià)值及潛在優(yōu)勢(shì)已逐漸被挖掘出來(lái)，未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式主要以中小城市帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其城鎮(zhèn)發(fā)展核心及主體為中小城市。在新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，起推動(dòng)器作用的不再是一線城市，而是那些二線城市，目前一大批二線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率已經(jīng)快于北京、上海、廣州等一線城市。盡管東部沿海地區(qū)的大型城市的經(jīng)濟(jì)總量仍高于大部分二線城市，但其帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用已逐漸降低，中西部和東北部等原先落后的一些地區(qū)后來(lái)居上，這些帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的巨大引擎在發(fā)展中曾經(jīng)遭遇嚴(yán)重的兩極分化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度可能封頂。增速的逐漸趨緩，也正是其逐漸成熟、市場(chǎng)飽滿的標(biāo)志。正是這個(gè)原因，才帶來(lái)了大批二線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。在一線城市，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸退出主力型產(chǎn)業(yè)，而在二線城市大當(dāng)其道，這種此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，正是未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的一種體現(xiàn)。(洛濤)