近幾年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策越是密集出臺，房價就上漲越快，房地產(chǎn)投資增長也越快。對此，多數(shù)人認為是市場供求決定的，要想解決問題就得增加土地、住房供給。但是實際上，這些觀察或是只看到問題表面，或是背后隱藏著既得利益集團的利益動機。
正如我一直強調(diào)的那樣，中國的房地產(chǎn)市場問題完全是政府政策失誤的結(jié)果。如果國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式、信貸、稅收政策不調(diào)整，且不向絕大多數(shù)民眾利益調(diào)整，那么房價惡性上漲就難以得到根本遏制。
就中國房地產(chǎn)市場的情況來看，不僅發(fā)展模式問題重重、信貸政策不合理，而且也沒有通過好的稅收政策來調(diào)整市場行為，調(diào)整居民的住房福利水平。比如，對不動產(chǎn)稅的征收，更注重不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場的個人收入分配問題，反而通過稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，嚴重增加住房自住者的購買成本，降低其住房福利水平。
為了遏制上漲過快的房價，連續(xù)幾年都有人大代表提出議案，建議開征不動產(chǎn)稅。從2005年起，國務(wù)院發(fā)展研究中心也完成了《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告。但是，幾年過去了，房地產(chǎn)不動產(chǎn)稅開征制度卻遲遲無法出臺。
在此，我們有必要先厘清幾個問題。
一般來說，不動產(chǎn)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅，是一種選擇性的財產(chǎn)稅。它同其他財產(chǎn)稅一樣，是一個國家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱之一(還有消費稅、所得稅)。作為以土地及建筑物等不動產(chǎn)為課稅對象的稅收，不動產(chǎn)稅可課稅依據(jù)為三類：不動產(chǎn)保有稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、不動產(chǎn)所得稅。通常的不動產(chǎn)稅是指不動產(chǎn)保有稅。
不動產(chǎn)保有稅在計算稅基的時候，房地產(chǎn)的抵押貸款即負債不得扣除。而且不動產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中不動產(chǎn)稅就占20%以上。依照各國現(xiàn)行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以征定。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費復(fù)雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多，而且，不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負擔過重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。
更為嚴重的是，由于國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費偏低及凌亂無序，房地產(chǎn)市場炒作嚴重，從而使得通過房地產(chǎn)市場讓社會財富在短期時間內(nèi)向少數(shù)人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張，比如目前國內(nèi)購房者主要是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少有自己購房的，基本上是租房��；還使得國內(nèi)城市居民住房持有率嚴重偏高，每個人都恨不得能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴張，動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購買住房一步到位。
房地產(chǎn)市場投機炒作嚴重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴重的社會問題，而且導(dǎo)致國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國內(nèi)金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。因此，開征不動產(chǎn)保有稅不僅勢在必行，而且對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個全面多贏的事情。特別是對炒作較為嚴重的地方，通過開征不動產(chǎn)保有稅，讓房地產(chǎn)炒作者損手而出，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實的市場水平上來，房地產(chǎn)市場的泡沫也會自然消退，從而保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
為什么征收不動產(chǎn)稅的好處這樣多，這項稅收政策卻遲遲無法出臺？最為根本的就在于目前中國有沒有征收不動產(chǎn)稅的條件。依照各國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段就對所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進行一次估價，此工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發(fā)生，不得變更。
同時，如同個人所得稅的征收一樣，不動產(chǎn)保有稅的征收同樣對某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對象通常包括：政府機構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。從這個意義上說，對住房過度消費收取不動產(chǎn)保有稅費，既要對房地產(chǎn)過度消費征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定人稅收優(yōu)惠。
也就是說，開征不動產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料，即能夠全面了解當?shù)胤康禺a(chǎn)的實際情況；二是用科學(xué)方法或市場方式對房地產(chǎn)進行低成本估價；三是政府有稅收征管能力；四是要有嚴格細化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象界定等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，不動產(chǎn)稅的開征才能有效地進行，并達到開征不動產(chǎn)稅所要達到的目標。所以開征不動產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則，然后試點，并在這個基礎(chǔ)上全面展開。
就目前的情況來看，由于中國住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個人建房等，如果不對當?shù)氐恼麄�住房存量有一個全面清楚的了解，不僅不動產(chǎn)稅的稅基無法確立，而且也不能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)稅的稅收減免做一個清楚的規(guī)定。同時，由于中國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展幾年，二手房市場相當不發(fā)達。在此情況下，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒有，開征不動產(chǎn)稅就會面對許多困難。
但是，如果能讓不動產(chǎn)稅制簡化，也可以創(chuàng)造條件開征不動產(chǎn)稅。比如，首先規(guī)定，每個家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無論其條件如何，家庭情況如何都不征不動產(chǎn)稅)，不動產(chǎn)稅從第二套住房開始征收。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來決定，但稅收分配，則采取越是發(fā)達地方或房價高的地方，其地方所占的比重越低的原則。這樣，一則使得地方政府沒有動力來推高當?shù)胤績r，二則可用中央所收取的不動產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達地方。然后，在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國的不動產(chǎn)稅征收制度。當然，要做到這一點，首先就要對全國住房進行普查，嚴格采取住房購買實名制(在這一點上，政府可以采取嚴格的規(guī)則，對不采取實名購買的住房限制轉(zhuǎn)讓與交易等)。
可以說，目前不動產(chǎn)稅之所以遲遲沒有啟動，市場的困難與問題、體制的問題是自然的，更為重要的是，不動產(chǎn)稅制度規(guī)則的制定與推動者往往是最大既得利益者，如果在這一點不能有所突破，中國的不動產(chǎn)稅的出臺將是遙遠的事情。
總之，開征不動產(chǎn)稅不僅能夠增加政府財政收入來源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的收益公平分配，也是減少房地產(chǎn)過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步，但愿政府能夠盡快開始為此創(chuàng)造條件。(易憲容)
