全國大中城市房價(jià)非理性上漲，與廣大百姓購買力相去甚遠(yuǎn)，令人堪憂。中央政府三令五申要將房價(jià)控制到合理范圍內(nèi)，讓廣大百姓買得起房、能住上房。但是，目前看，房價(jià)仍一路上揚(yáng)，經(jīng)濟(jì)適用房一房難求。普通百姓要想圓住房夢，真是長路漫漫，何其遠(yuǎn)兮。事實(shí)上，國家為控制房價(jià)已采取了多種措施，只是效果難以顯現(xiàn)。不難看出，這幾年國家調(diào)控房價(jià)的措施，多以行政手段為主，這些手段有的固然不錯(cuò)，比如，限制外資、港澳臺資炒房等，很及時(shí)。但是，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府調(diào)控房價(jià)應(yīng)更多采用經(jīng)濟(jì)和市場手段，以增強(qiáng)市場自身的調(diào)解能力，減少資源配置的扭曲。稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟(jì)的“自動穩(wěn)定器”。稅收在調(diào)控房價(jià)中的作用不可小視。
很明顯，目前中國房地產(chǎn)市場最大的問題是供需矛盾。旺盛的市場需求與不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為問題的兩個(gè)方面，這是促使房價(jià)扭曲性瘋狂上漲的根本原因所在。有關(guān)部門和一些專家也指出高檔住房和別墅這些單價(jià)較高的房屋供應(yīng)量過大，拉高了房屋總體平均價(jià)格。而滿足大眾住房需求的普通住房供給不足。
要調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給和需求問題，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的莫過于運(yùn)用稅收手段，讓稅收在調(diào)控房價(jià)中發(fā)揮重要作用。目前國家已實(shí)施的稅收方案，未發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控作用，切實(shí)調(diào)整征稅方式是必要的。近日，筆者在《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》發(fā)表一文指出，對需求領(lǐng)域征收差別稅，可以大大遏制房地產(chǎn)市場囤房、投機(jī)的虛假需求現(xiàn)象。其具體做法是：政府對居民住房有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)家庭，人均住房面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)購買房產(chǎn)是免稅的，超過這個(gè)住房面積標(biāo)準(zhǔn)，還希望去購買房產(chǎn)，就要對其購買的超額房產(chǎn)面積征收一定額度的稅金。這個(gè)稅收采取累進(jìn)稅的形式，超過標(biāo)準(zhǔn)面積越多，所征的稅就越高。此征稅方法的好處在于，有錢人可以任意多買房，但是需繳納更多稅金。沒錢人如果現(xiàn)有住房足夠居住，不必非要借錢去買房，也不必羨慕別人購買多處房產(chǎn)，因?yàn)槎噘彿空邽閲叶嗬U稅了。這種征稅方法將有利于遏止房產(chǎn)需求領(lǐng)域的過度投機(jī)行為。
上述征稅方法意在控制過度需求。而供給領(lǐng)域的稅收，上述文章未曾提及。現(xiàn)今，我國住房供給領(lǐng)域的稅收，由于設(shè)計(jì)缺陷，未能有效控制住房價(jià)，反而產(chǎn)生促漲作用。因此，筆者還要特別強(qiáng)調(diào)，合理的供給領(lǐng)域的稅收，應(yīng)該引起高度關(guān)注。在房地產(chǎn)需求方面征稅的同時(shí)，制定適宜的供給領(lǐng)域的征稅辦法，以將房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)控到趨于合理的程度。
多日來，面對苦不堪言的房奴和對高房價(jià)頗多抱怨的廣大民眾，一些房地產(chǎn)開發(fā)商公然強(qiáng)調(diào)，他們不是為窮人蓋房子，而是在給富人蓋房子。這話實(shí)質(zhì)上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)想法。房地產(chǎn)商為什么更愿意多建高檔和高價(jià)的房產(chǎn)，而不愿意生產(chǎn)低價(jià)房呢？很明顯，因?yàn)樗麄儚母邇r(jià)豪華房中可以賺取更高的利潤。企業(yè)最大的目的是賺取最大利潤，這是無可厚非的。但是，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的不是只滿足少數(shù)消費(fèi)高檔住房的居民需求，而是要讓廣大民眾都能有房住，窮人也能住上房。所以，生產(chǎn)更多的普通商品房和低價(jià)房，才是當(dāng)務(wù)之急。解決窮人和普通人的住房問題，完全靠國家財(cái)政補(bǔ)貼，有些不太現(xiàn)實(shí)。應(yīng)該采取一種讓市場接受的手段，使房地產(chǎn)開發(fā)商在賺取利潤的同時(shí)，自愿生產(chǎn)出價(jià)格相對低廉的房產(chǎn)。那么，如何讓房地產(chǎn)商自覺愿意生產(chǎn)低價(jià)房呢？顯然，政府的調(diào)控政策是關(guān)鍵因素，政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場的潮流，制定適宜的政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)商從獲得利潤的目的出發(fā)，不去爭相生產(chǎn)高價(jià)豪華房，而是心甘情愿提供經(jīng)濟(jì)適用房、低價(jià)房。稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)供給方面，可以起到巨大的作用。
稅收手段如何可以改變房地產(chǎn)開發(fā)商只為富人蓋房子的行為呢？筆者認(rèn)為，可以通過差別稅收方法，將生產(chǎn)高價(jià)豪華房和生產(chǎn)低價(jià)房的房地產(chǎn)商的利潤拉平來改變房地產(chǎn)商的行為。其做法可以這樣：房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，對他們采取累進(jìn)稅制的征稅辦法，房子蓋得越豪華越高檔，售價(jià)越高，征的稅就越多，稅率越高；而蓋低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房就應(yīng)該少征稅或不征稅，為窮人和大多數(shù)老百姓蓋房子就要少征或不征稅。通過稅收手段，國家使生產(chǎn)豪華高價(jià)房和低價(jià)房的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得同樣的利潤，為富人蓋豪華房不再有超額利潤了，于是，因低價(jià)房需求量大，購買者多，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從生產(chǎn)低價(jià)房中獲取更多利潤，這樣，為追求利潤，開發(fā)商自覺地提供大量的經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房。目前看，房地產(chǎn)管理部門可以對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行較為精確的估算。于是，根據(jù)不同檔次的房地產(chǎn)制定不同的稅率，是切實(shí)可行的。通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)。
國家研究開征房產(chǎn)稅，希望體現(xiàn)對中低收入群體的保障。對給富人蓋豪華房的企業(yè)，課以重稅，其結(jié)果符合調(diào)控的目標(biāo)，這將促使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向需求量大、利潤有保障的中低檔房。而為富人蓋的豪華住房，稅收高，價(jià)格上漲，但富人不會太在乎，仍然會買，只是如前文所述，多買房產(chǎn)要多交稅，他們多購房時(shí)也要三思而后行了。將需求領(lǐng)域的稅收和供給領(lǐng)域的稅收配合起來，富人購買的房子面積越多，繳的稅就越多，從而限制了富人過多購買各種房產(chǎn)。這樣，即使是豪華高價(jià)房，由于需求受到限制，其價(jià)格也會降一些。而窮人及普通大眾購買標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)住房是免稅的。通過稅收手段調(diào)解了供給與需求，增加了低價(jià)房的供應(yīng)量，限制了過度需求，最終使整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格降下來。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會為降低成本，降低房產(chǎn)的質(zhì)量，這就特別需要政府房屋監(jiān)管部門對低價(jià)房的房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。對低成本、低價(jià)也低質(zhì)量的房地產(chǎn)開放商給以嚴(yán)厲的打擊。
2006年國六條和國六條細(xì)則指出，70%以上要建90平米以下住房，以滿足大多數(shù)人的需要，國家認(rèn)識到這個(gè)問題的重要性，用技術(shù)性的約束來調(diào)整中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。但是90平米以下住房可建成低檔住房，也可以建成高端住房，這種規(guī)定不能起到調(diào)控出適合廣大民眾住房供給的作用。2007年兩會明確規(guī)定房地產(chǎn)市場應(yīng)更多以中低端房產(chǎn)為主，但是更多強(qiáng)調(diào)用行政手段解決，沒有對市場力量和稅收的作用給以足夠的關(guān)注。采取稅收手段調(diào)控住房供給與需求，蓋豪華房多繳稅，蓋低價(jià)房少繳或不繳稅，從而拉平房地產(chǎn)商的利潤，促使他們生產(chǎn)適銷對路的低價(jià)房，在利益驅(qū)使下，商品房的供給結(jié)構(gòu)會逐步趨于合理。同時(shí)，需求領(lǐng)域征稅，也會遏制住過度需求。如此，國家期望的調(diào)控目標(biāo)更容易達(dá)到，房地產(chǎn)市場價(jià)格扭曲的情況也會減少。(袁秀明 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所)
