自2005年以來(lái)，似乎每個(gè)春天，都是樓市的多事之秋，2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”，今年的“八部委市場(chǎng)整治”。與之相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)春天抬頭、夏天低頭，在一定程度上已成規(guī)律。對(duì)于上海樓市而言，這一現(xiàn)象更為明顯。
今年春天，樓市依然熱鬧非凡。先看全國(guó)。一季度住宅投資同比增長(zhǎng)30.4%，外商直接投資同比增長(zhǎng)192.5%，70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅約6.0%，深圳、北京、廣州等中心城市房?jī)r(jià)依然同比上漲10%左右。投資增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、外資購(gòu)房等多個(gè)問(wèn)題都沒(méi)能調(diào)控到位，難怪發(fā)改委、建設(shè)部等主管部門(mén)都老大不高興。
上海的情況更加復(fù)雜。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)表明，3月份住宅成交面積為192萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)88.7%，同比增長(zhǎng)6.2%。環(huán)比劇增表明市場(chǎng)已走出春節(jié)假期影響；同比亦有所增長(zhǎng)，體現(xiàn)住宅需求依然強(qiáng)勁。普通商品住宅比重維持在80%左右，說(shuō)明自住型需求占據(jù)了絕對(duì)地位。
值得關(guān)注的是，2月、3月，連續(xù)兩個(gè)月住宅市場(chǎng)都呈現(xiàn)供遠(yuǎn)小于求的態(tài)勢(shì)，3月供求比為1：1.6。傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季、政策及市場(chǎng)走勢(shì)難以把握，使開(kāi)發(fā)商推案謹(jǐn)慎，“上海之春”房展會(huì)上地產(chǎn)巨頭集體缺席已透露了這一點(diǎn)，事實(shí)上買(mǎi)房人的熱情超過(guò)了他們的預(yù)期。從環(huán)線來(lái)看，除了郊環(huán)外區(qū)域供求平衡外，其他四個(gè)環(huán)線區(qū)域全都供小于求，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)和外郊環(huán)成交活躍，供求比分別為1：1.92和1：2。
從住宅價(jià)格上分析，3月份住宅成交均價(jià)由8338元降到8038元，環(huán)比下降3.5%，當(dāng)然其背后的關(guān)鍵因素是成交結(jié)構(gòu)有所變化，配套商品住宅比重增加，15000元以上高端住宅比重減少。3月份中房上海住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲0.4%，同比去年漲3.6%。從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)表明，上海住宅價(jià)格自2月份房擺脫持續(xù)10個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)后，3月份新建商品住宅價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格的上漲幅度逐步擴(kuò)大。
綜合平衡后，基本可以認(rèn)為目前上海新增住宅價(jià)格仍應(yīng)以盤(pán)整為主，兼微幅上漲之勢(shì)。近期的上海樓市，重新出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，如萬(wàn)源城、金沙雅苑等。多數(shù)熱銷(xiāo)樓盤(pán)都位于中外環(huán)之間，比如位居3月商品住宅銷(xiāo)售榜前三的萬(wàn)源城、星河世紀(jì)城、新江灣城雍景苑，莫不如此。改善型需求的潛力實(shí)在不可小覷。
今年3月的樓市氣象，是步入回暖軌道的第一站，還是注定只能“曇花一現(xiàn)”？筆者認(rèn)為，兩者的可能性都不大，今年上海住宅市場(chǎng)的格局不可能大起大落，3月同比2月增長(zhǎng)明顯，很大程度上還是季節(jié)因素使然。市場(chǎng)緣何不可能持續(xù)走高，原因有三點(diǎn)。
其一，上海目前已出讓但尚未開(kāi)工的住宅用地多達(dá)4000萬(wàn)平方米(建筑面積)，受土地整頓和清算土地增值稅的影響，這些潛在供應(yīng)量將被加速開(kāi)發(fā)，形成市場(chǎng)供應(yīng)，供大于求將是今年的常態(tài)，而非二三月份的供小于求。其二，一季度全國(guó)GDP、固定投資增速、信貸增速、CPI等數(shù)據(jù)，表明宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等調(diào)控措施或?qū)⒊雠_(tái)。其三，正如前文所述，一季度全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)很不理想，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控極有可能展開(kāi)，從4月下旬開(kāi)始的八部委整治市場(chǎng)秩序的行動(dòng)可視為“先頭炮”。受上面因素的綜合影響，上海樓市實(shí)難高昂頭顱。(楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員)
