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本周正式進(jìn)入秋高氣爽的9月,樓市也大張旗鼓準(zhǔn)備迎接傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季:“金九銀十”。8月份來(lái)自北京、上海、深圳等一線城市量?jī)r(jià)齊升的成交數(shù)據(jù),使得今年“金九銀十”的到來(lái)顯得底氣頗足,不少企業(yè)甚至準(zhǔn)備趁勢(shì)推動(dòng)價(jià)格上漲,以在這個(gè)黃金旺季大撈一把。
但遭遇了史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控后,房?jī)r(jià)所降甚微,樓市真的就此進(jìn)入回暖反彈?
也有部分開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒市場(chǎng)切勿過于樂觀,如果樓市真的從此量?jī)r(jià)齊升,二次調(diào)控的“核武器”將相距不遠(yuǎn)。
孰對(duì)孰錯(cuò)?讓我們拭目以待。
-市場(chǎng)觀察
8月成交量紛紛上漲
北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年8月,北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套,其中住宅為5565套,環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套,上漲了11.2%,合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%,但是相比2009年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。
成交量上漲不僅出現(xiàn)在北京,還有其他各大城市。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),8月最后一周,監(jiān)控的九大城市中,除天津小幅下降8%外,其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度增加,增幅最大的杭州達(dá)75%,最小的深、漢2市為3%。從整個(gè)8月新房成交情況看:截至上周,各城市8月的新房成交量均已超過7月。預(yù)計(jì)各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4~5 成的增加。其中,深圳成交量的增加最為明顯,環(huán)比增幅將達(dá)8成;天津、上海兩市增幅最小,約在2~3成。
推盤力度逐步加大
伴隨成交量上漲的,還有各企業(yè)推盤的力度。
8月的最后一個(gè)周末,不少項(xiàng)目已經(jīng)開始厲兵秣馬,搶占先機(jī)了。
8月28日,中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第二次開盤,推出377套房源,一日售罄。
同日,大興區(qū)純新盤項(xiàng)目金地仰山開盤,一舉推出724套房源,14000元/平方米的起價(jià)不僅刷新了區(qū)域新盤低價(jià),而且迎來(lái)了1045人爭(zhēng)搶。
當(dāng)日,南四環(huán)的藍(lán)光云鼎也推出300套房源,平層和LOFT產(chǎn)品均有。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì),僅這個(gè)周末,就有5個(gè)項(xiàng)目開盤,總供應(yīng)套數(shù)達(dá)2874套。開盤之密集,供應(yīng)量之大,今年以來(lái)少有,但供應(yīng)戰(zhàn)剛剛開始,真正的供應(yīng)量還在9月。
據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),預(yù)計(jì)在9月開盤的項(xiàng)目達(dá)到了46個(gè)。新政之后的5、6、7、8四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè),與之相比,9月份有非常明顯的上漲。而這46個(gè)預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中,純新盤就達(dá)到了21個(gè),可能創(chuàng)下2009年來(lái)的新高。
金九銀十底氣不足
交易量回暖,開發(fā)商大舉推盤,部分項(xiàng)目減少優(yōu)惠蓄謀調(diào)價(jià)……種種跡象表明,市場(chǎng)已經(jīng)充分做好了準(zhǔn)備迎接沉甸甸的“金九銀十”,但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)實(shí),卻并不那么樂觀。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,最近市場(chǎng)的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈,但是更多屬于成交量的反彈,尤其是中低價(jià)房入市帶來(lái)的成交。他認(rèn)為,即便是金九銀十,部分商品房項(xiàng)目的低價(jià)促銷,也是樓市成交量的主要組成部分,但是,“在市場(chǎng)沒有達(dá)到新政前2/3時(shí)很難說市場(chǎng)形成明顯的回暖”。
除了成交結(jié)構(gòu),存量房和成交數(shù)據(jù)的變化也頗為不樂觀。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,截至8月30日,北京市商品住宅可售期房套數(shù)為66984套,現(xiàn)房可售套數(shù)為32027套,共計(jì)99011套,創(chuàng)年內(nèi)新高。
北京中原對(duì)新政后北京商品房成交情況作了分析,發(fā)現(xiàn)新政后北京商品住宅期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè),供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套,而截至8月31日,簽約套數(shù)僅為11956套,簽約率不足40.6%,而從銷售面積來(lái)看,82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為3239847平方米,4個(gè)半月簽約面積僅為1259825平方米,積壓面積高達(dá)198萬(wàn)平米,積壓率達(dá)到了61.1%。按照已經(jīng)成交的均價(jià)計(jì)算,82個(gè)項(xiàng)目總值為707.8億元,而開發(fā)商在這4個(gè)半月的時(shí)間內(nèi),僅銷售了221.62億元,而庫(kù)存價(jià)值高達(dá)486.2億元。也就是說平均每個(gè)項(xiàng)目積壓價(jià)值高達(dá)5.93億元,而部分多次取得預(yù)售證的項(xiàng)目積壓總值更加嚴(yán)重。
張大偉指出,“從實(shí)際項(xiàng)目數(shù)據(jù)可以看出,開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)慘淡,樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢(shì)已經(jīng)明顯,最近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖。”
新建商品住宅存量逼近10萬(wàn)
新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩(wěn)定的上升后,第四周已經(jīng)突破9.9萬(wàn),預(yù)計(jì)9月可突破10萬(wàn)的大關(guān)。8月第四周周末連續(xù)兩天維持在超過9.9萬(wàn)的高位,這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬(wàn)的紀(jì)錄。
新建商品住宅存量由預(yù)售商品住宅存量和現(xiàn)售商品住宅存量?jī)刹糠謽?gòu)成,其中現(xiàn)售住宅存量較為穩(wěn)定,2010年一直在3.1萬(wàn)左右,而隨著預(yù)售商品住宅的不斷入市,預(yù)售住宅存量不斷增長(zhǎng),目前已經(jīng)達(dá)到6.7萬(wàn)的庫(kù)存量。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為,新建商品住宅存量反映了市場(chǎng)的供需狀況,適當(dāng)?shù)拇媪坎拍鼙WC市場(chǎng)的良性運(yùn)作,新建商品住宅存量增大,一定程度上給開發(fā)商施加了壓力,新項(xiàng)目只有以一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格開盤才能帶來(lái)樓盤的熱銷。
參與互動(dòng)(0) | 【編輯:位宇祥】 |
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