上海樓市成交量快速復(fù)蘇 近期開盤項目折扣減弱

　　隨著滬上樓市成交量的快速復(fù)蘇，樓市風(fēng)向也發(fā)生微妙變化。 一直在準(zhǔn)備給父母買房的王先生發(fā)現(xiàn)，近期的開盤項目開發(fā)商的折扣幅度開始減弱。“前期售樓處還表示對于折扣到現(xiàn)場后還可以再談，現(xiàn)在基本上都咬死了95折了，不能再降了。 ”昨日，在一售樓處現(xiàn)場，王先生向記者無奈地說道。

　　而來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)也顯示，上周末雖然有8個樓盤推出新房源，但是只有2個樓盤有優(yōu)惠，且幅度較小。

　　對于開發(fā)商目前折扣減弱，王先生將其歸結(jié)于開發(fā)商仍在幻想反彈，依舊捂盤的心態(tài)。他向記者表示，他看過的幾個樓盤原本都說是8月開盤的，現(xiàn)在都8月底了，開發(fā)商卻一直沒有開盤訊息。 “現(xiàn)在成交量上去了，但是供應(yīng)量還是沒有大幅上升，使得開盤的項目價格‘摒’牢了。”王先生分析道。但是他仍樂觀地認為，房價仍會有最少15%的下調(diào)空間。

　　正如王先生所言，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，上海8月預(yù)計開盤數(shù)為54個，再加上周末開盤的8個樓盤計算在內(nèi)，目前已確定開盤25個。8月份已經(jīng)過了最后一個周末，剩余29個樓盤目前尚未明確具體的開盤時間。而上海5-7月份延遲開盤的個數(shù)分別達到50、41、24個。 8月份若以29個延遲開盤計算，實際開盤量只有25個，僅與春節(jié)淡季2月份持平。

　　對于調(diào)控下，開發(fā)商的延期開盤，業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于調(diào)控一直處在逐步細化階段，因此部分開發(fā)商保持觀望態(tài)度，隨時準(zhǔn)備跟隨市場形勢調(diào)節(jié)開盤時間。其次，9月即將到來，不少開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)的“金九銀十”熱銷效應(yīng)再現(xiàn)，準(zhǔn)備在9、10月份上市，以吸引購房者關(guān)注、最后還有可能是由于前期積累的意向客戶數(shù)量沒有到達預(yù)先的期望數(shù)量，開發(fā)商不敢貿(mào)然開盤，故選擇推遲開盤進程，延長“蓄客期”。

　　與此同時，被王先生等購房者報以希望的“金九銀十”降價潮，也許將會出現(xiàn)波折。據(jù)一份上海媒體針對84家開發(fā)商的調(diào)查顯示，近4成開發(fā)商仍將在“金九銀十”繼續(xù)觀望，沒有表示明確的降價意愿。

　　業(yè)內(nèi)人士分析

　　-牛刀——

　　中央政府調(diào)控房價步履維艱，主要原因就是貨幣政策不配合。貨幣政策不配合，而調(diào)控又不能停止，怎么辦，政府下一步只有實行房產(chǎn)稅的征收，用稅制的改革，推進房價的下行。但是，稅制改革付出的調(diào)控成本比貨幣政策要高得多，因為不僅僅存在經(jīng)濟風(fēng)險，還存在社會風(fēng)險。他表示，新政百日以來，三亞、海口，北京的望京、通州，河北的燕郊，深圳的后海，上海的迪斯尼片區(qū)等等投機炒作嚴重的片區(qū)，房價開始出現(xiàn)大幅下降，只要不加息，半年后，這些區(qū)域的房價將開始恢復(fù)性暴漲，調(diào)控的效能不用半年就將全部喪失。

　　-SOHO中國董事長潘石屹——

　　目前，在今年第四季度預(yù)計實施的“保障性住房建設(shè)”、“銀監(jiān)會出臺的‘三個辦法和一個指引’”、“住建部出臺的對預(yù)售收入監(jiān)管的辦法”以及“國土部清理閑置土地”這四項政策壓力下，房屋供應(yīng)量將繼續(xù)增加、開發(fā)商資金鏈也會進一步收緊，因此預(yù)計未來一年內(nèi)房價下跌壓力仍很大，有可能會回到2009年初的水平。他還預(yù)計，四大政策預(yù)計在第四季度都可能實施，并帶來兩方面影響：一是增加住房供應(yīng)量。真正影響價格的因素是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加會直接影響價格；二是加劇開發(fā)商資金緊張。一般來說，開發(fā)商降價的前提是企業(yè)資金緊張，這比其他任何降價因素的壓力都要大。

　　-財經(jīng)評論員葉檀——

　　房價下降與房地產(chǎn)作為投資品的周轉(zhuǎn)速度，直接影響了貨幣的松緊。房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升可以刺激貨幣增長，既產(chǎn)生通脹預(yù)期，又產(chǎn)生虛幻的財富效應(yīng)通過抵押貸款增加消費。就中國房地產(chǎn)市場而言是主動調(diào)控的結(jié)果，房地產(chǎn)作為信貸投放過程中最重要的抵押品，周轉(zhuǎn)率的下降可以導(dǎo)致貨幣周轉(zhuǎn)率的下降，更重要的是可以直接減少信貸從而減少基礎(chǔ)貨幣的發(fā)放。因此，房地產(chǎn)市場作為貨幣泡沫的載體如果不復(fù)存在，加息的必要性不大。