中新網(wǎng)6月6日電 最新一期《瞭望》周刊刊載中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華的文章指出，今年以來，關(guān)于房地產(chǎn)形勢的爭論中，關(guān)于住房空置率、空房率、國際警戒線及其指標體系的爭論令人關(guān)注。
文章指出，厘清住房空置率與空房率概念的區(qū)別，從中國實際出發(fā)確定各城市自己的住房空置指標警戒線，對促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是亟待進行的最重要的基礎(chǔ)性工作之一。
10%的住房空房率是國際通用警戒線
文章指出，目前國際上通用的住房空置指標，是住房空房率。即以一個國家或城市的實有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計算出空房率。這些年，美國的空房率為9%～10%，英國的空房率也在10%左右(最高年份曾達到過13%)。從我們的角度來看問題，認為他們的空房率太高。而西方國家的專家則認為，維持10%的空房率，是這些國家經(jīng)濟發(fā)達和住房富裕的表現(xiàn)。有了10%的空房率，就不會產(chǎn)生住房緊缺現(xiàn)象。人們?yōu)榱苏{(diào)換工作流動到任何一個城市去，都能很容易地租房或買房，有利于人們對住房有較大的選擇余地，有利于在經(jīng)濟發(fā)展中不斷地調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整工作崗位和加速人才流動。
但是，空房率絕不是越高越好，西方有些專家認為以不超過10%為宜。中國有的專家把10%的住房空房率說成是國際通用的警戒線，是有一定道理的。
中國“獨創(chuàng)”的空置住房指標與國際并不相同
上世紀90年代，隨著住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標。這個指標規(guī)定，統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時，最初曾經(jīng)用當年建成商品房總數(shù)為分母來計算，后來又改為用當年建成住房總數(shù)為分母來計算(目前仍較多地使用這一計算方法)。再后，人們又發(fā)現(xiàn)，空置的住房都累計了多年來的積壓住房數(shù)，與當年建成住房總數(shù)相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)三年建房總數(shù)為分母來計算(有些專家發(fā)表文章就用了此法，但未形成統(tǒng)一規(guī)定)。
在使用這個中國“獨創(chuàng)”的空置住房指標過程中人們發(fā)現(xiàn)，年底建成而未售出的住房中有相當大的部分是待銷房，并會在第二年內(nèi)售出�？梢姡@個空置商品房指標只能說明當年建成住房在當年的銷售情況。由于它把許多待銷房統(tǒng)統(tǒng)納入空置范疇，就不能準確地說明住房真實的積壓情況，是一個戴著“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷住房而有明顯缺限的指標。因此，用它為基礎(chǔ)計算出來的住房空置率也存在明顯的缺限。例如，有一個城市當年建成住房100萬平方米，由于大多數(shù)是在四季度竣工，因而到12月31日尚有40萬平方米沒有銷出，人們就會計算出住房空置率高達40%，其缺陷實在太明顯。
為了使統(tǒng)計指標能比較準確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關(guān)主管部門針對住房空置指標存在的缺限，在2003年作出補充規(guī)定，決定將相關(guān)指標補充為：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1～3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。
許多業(yè)內(nèi)人士都認為，這一補充規(guī)定的指標比空置指標能夠較為準確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到“補充”作用，并沒有用待銷住房指標來取代住房空置指標，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠準確的住房空置指標。
不同口徑的警戒線不能混用
西方國家的住房空房率指標反映的是在全部住房中空房所占比重，中國住房空置率指標則只反映當年建成住房中尚未銷出住房所占比重，兩者是完全不相同的概念。如果把西方國家住房空房率10%的警戒線直接套過來用于中國的住房空置率警戒線，就會犯不同囗徑“混用”的錯誤。
