房地產(chǎn)貸款利率的升高，并不能阻止中國(guó)主要城市大面積房?jī)r(jià)洶涌上漲的浪潮。央行正在醞釀提高首付款比例的政策，從市場(chǎng)供求關(guān)系的角度徹底打壓房?jī)r(jià)漲勢(shì)。對(duì)中國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦該政策真正付諸實(shí)施，無疑將遭遇滅頂之災(zāi)。
加息難擋房?jī)r(jià)漲勢(shì)
中國(guó)人民銀行4月27日宣布，從4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率仍保持不變。
個(gè)人住房貸款(商貸)利率也包含在本次調(diào)整之中。從4月28日起，5年期以上個(gè)人自營(yíng)性住房貸款的基準(zhǔn)利率將由6.12%提高到6.39%，個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。
按照這一新的利率標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者根據(jù)銀行貸款金額與年限，月供負(fù)擔(dān)有不同的增加�！吨袊�(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志經(jīng)過計(jì)算，得出如下參考數(shù)據(jù)：
20萬(wàn)元 20年期
●執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原基準(zhǔn)利率為6.12%，則月供1446.74。現(xiàn)基準(zhǔn)利率為6.39%，則月供1478.22。多出31.48元。
●執(zhí)行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供1376.68。現(xiàn)下限利率為5.751%，則月供1404.28。多出27.6元。
30萬(wàn)元 20年期
●執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原基準(zhǔn)利率為6.12%，則月供2170.11�，F(xiàn)基準(zhǔn)利率為6.39%，則月供2217.33。多出47.22元。
●執(zhí)行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供2065.02�，F(xiàn)下限利率為5.751%，則月供2106.42。多出41.4元。
50萬(wàn)元 20年期
●執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原基準(zhǔn)利率為6.12%，則月供3616.86。現(xiàn)基準(zhǔn)利率為6.39%，則月供3695.56。多出78.7元。
●執(zhí)行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供3441.7�，F(xiàn)下限利率為5.751%，則月供3510.7。多出69元。
央行解釋稱，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)和健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。外界推測(cè)，央行此次上調(diào)利率，矛頭所指，其實(shí)就是今年全國(guó)大范圍的房?jī)r(jià)猛漲。
今年兩會(huì)，房?jī)r(jià)成為兩會(huì)代表討論最熱烈的話題之一，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中專門提到住房問題，這也是歷屆兩會(huì)政府工作報(bào)告中所沒有的。而就在中央政府空前重視房地產(chǎn)行業(yè)非正常發(fā)展的時(shí)候，全國(guó)范圍房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象。
但實(shí)際上，對(duì)于擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而產(chǎn)生恐慌性搶購(gòu)的購(gòu)房者而言，調(diào)息雖然增加了每月還款的負(fù)擔(dān)，但是由于每月增加部分相對(duì)數(shù)字并不大，而且容易被房?jī)r(jià)上漲所沖抵。因此本次升息對(duì)房?jī)r(jià)上漲的打壓效果并不明顯。
提高首付是最后法寶
根據(jù)《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志得到的可靠消息，央行正在醞釀新的按揭貸款政策，從而徹底打壓房?jī)r(jià)的飛漲態(tài)勢(shì)。這一政策的核心是將購(gòu)房首付款的比例，從最低2成，提高到4至5成。由于這一政策一旦實(shí)施，將有可能給目前中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。
根據(jù)可靠消息，由于各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時(shí)間表，因此一邊嚴(yán)密監(jiān)控中國(guó)各大城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款。
就在央行發(fā)布提息的前兩天，北京一家綜合實(shí)力排前5的房地產(chǎn)企業(yè)總裁，在一場(chǎng)小型業(yè)內(nèi)聚會(huì)上，突然被北京某商業(yè)銀行行長(zhǎng)私下要求盡快準(zhǔn)備償還10億元人民幣貸款。原因是行長(zhǎng)得到通知，央行隨時(shí)將公布提高購(gòu)房按揭首付款比例至4成或者5成，要求各商業(yè)銀行提前評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。這位商業(yè)銀行行長(zhǎng)對(duì)這位開發(fā)商總裁說，“你盡快把那10個(gè)億準(zhǔn)備好，新的貸款我肯定不能給你了，因?yàn)槭赘度绻岣叩?成，我不相信你的房子能順利地賣出去！”
無獨(dú)有偶，成都一家排名前三的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總，在同一天晚上接到合作銀行行長(zhǎng)打來的電話，告知5成按揭事宜，并提醒對(duì)方及時(shí)籌劃資金對(duì)策。
雖然央行尚未正式公布5成按揭政策，但是消息靈通人士已經(jīng)開始尋求出路。在大陸和香港股市，年初全線飄紅的大陸地產(chǎn)概念股票，從4月下旬開始猛跌。
事實(shí)上，自從宏觀調(diào)控以來，5成按揭政策才是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)虛火打壓效果最猛的一招。無論是銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是831土地大限，全部是從市場(chǎng)供給層面進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)，這種調(diào)節(jié)的結(jié)果在過去的2年內(nèi)體現(xiàn)為供應(yīng)量的減少與房?jī)r(jià)的非理性上漲惡性循環(huán)。
但是，5成按揭政策，第一次加倍抬高了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，雖然能夠迅速將旺盛的市場(chǎng)購(gòu)買力腰斬大半，但是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一次毀滅性的打擊。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央行早有提高按揭首付至5成的政策醞釀，正是因?yàn)榭紤]政策出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)可能造成毀滅性打擊，故不到萬(wàn)不得已，不會(huì)輕易使出這招殺手锏。
5成按揭引導(dǎo)民眾理性購(gòu)房
有相當(dāng)部分意見認(rèn)為，一旦真正推行5成按揭，不僅一大批房地產(chǎn)企業(yè)將瀕臨絕境，而且會(huì)有更多的老百姓買不起房子，政策過猛可能引發(fā)社會(huì)不安定因素。
但實(shí)際上，《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志認(rèn)為，該政策雖然在一定程度上會(huì)在民眾心理上引起震動(dòng)，但也正好引導(dǎo)民眾理性對(duì)待買房置業(yè)。中國(guó)社會(huì)經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷程，心理承受能力也得到很大提高。目前中國(guó)城市居民基本不存在流落街頭的現(xiàn)象，對(duì)住房的需求在于改善居住條件。在這樣的前提下，5成按揭貸款政策出臺(tái)，造成社會(huì)不穩(wěn)定的可能性幾乎為零。
事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)以來，從政府到社會(huì)對(duì)住房問題的認(rèn)識(shí)存在很大的誤差。長(zhǎng)期以來，“人人擁有住房”，讓所有人都能買得起住房，成為從政府到社會(huì)的共同目標(biāo)。在這樣的目標(biāo)指導(dǎo)下，中國(guó)的自有住房持有率超過了80%。而實(shí)際上，無論歐美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)還是日本、新加坡、香港等亞洲發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，住房的擁有率都遠(yuǎn)低于這個(gè)比率。有接近一半左右民眾的居住問題，基本依靠政府廉租房或者公屋的形式來解決。
中國(guó)政府在今年關(guān)于住房的表述中，已經(jīng)將“人人擁有住房”的措辭修改為“人人享有住房”。這暗示政府已經(jīng)注意到，普通民眾在購(gòu)房問題上需要量力而行，同時(shí)政府在幫助社會(huì)中低收入階層解決住房問題，提高他們的居住質(zhì)量方面，將承擔(dān)更多責(zé)任。
(來源：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn) 作者：魯克）
