中新網(wǎng)4月17日電 據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，特色房貸新品在廣州市場(chǎng)頻頻亮相：固定利率房貸、雙周供、接力貸款、以房養(yǎng)老“倒按揭”等層出不窮。但是，市民面對(duì)眼花繚亂的房貸產(chǎn)品，該如何選擇卻成了難題。
固定利率房貸 看準(zhǔn)利率走勢(shì)方可下手
適合人群：對(duì)利率未來(lái)預(yù)期處于上漲周期的客戶(hù)，不妨選擇固定利率房貸，可以規(guī)避利率上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
政策解讀：固定利率房貸不會(huì)“隨行就市”，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。據(jù)了解，光大銀行目前在廣州推出的固定利率房貸產(chǎn)品，根據(jù)期限分為5年(含)以下和5年以上至10年(含)兩個(gè)期限，具體利率標(biāo)準(zhǔn)分別為5.94%和6.18%。
舉例：以貸款50萬(wàn)元期限10年的房貸為例，從辦理按揭后的第二年開(kāi)始，如果央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)利率第10年的利息就為7.245%，而固定利率就算定為6.12%，10年下來(lái)，實(shí)行固定利率可節(jié)省31300元。
銀行選擇：光大、招行、建行。
專(zhuān)家提醒：固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現(xiàn)行利率，對(duì)于打算提前還貸的人來(lái)說(shuō)，選擇固定利率貸款是不劃算的。浦東發(fā)展銀行廣州分行房貸按揭中心林濤分析認(rèn)為，固定利率貸款并不適合所有的買(mǎi)房人，市民如果選用這一方式，一定要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)利率走勢(shì)作出正確的判斷。如果您的判斷背離了市場(chǎng)，可能會(huì)因此支付更多的貸款利息。
房貸雙周供 供款期縮短利息大減
適合人群：收入相對(duì)穩(wěn)定且希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的客戶(hù)。適用于期限較長(zhǎng)的期供類(lèi)房屋按揭、抵押貸款，如一二手樓的房屋按揭貸款及按月還款的房屋抵押貸款。
政策解讀：所謂“雙周供”是對(duì)應(yīng)于“月供”而言的，指還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。對(duì)于房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，這就意味著相應(yīng)還款期內(nèi)的貸款利息少于“月供”時(shí)的貸款利息，同時(shí)，相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短，但每月供樓壓力加大。
舉例：市民選擇雙周供貸款50萬(wàn)元30年期，利率按照6.12%計(jì)算，那么每月需還款3036元，支付利息及本金總額為593117元。如果改為雙周供，則每?jī)芍苓�款1518元，支付利息及本金總額是477931元，還款期縮短5年多，節(jié)省利息115186元。
銀行選擇：深發(fā)展。
專(zhuān)家提醒：新辦理按揭業(yè)務(wù)的市民不用為選擇雙周供而支付額外的手續(xù)費(fèi)，但老客戶(hù)卻需要，具體費(fèi)用為(需轉(zhuǎn)變還款方式)按揭余額的2‰，不足600元的按600元交納。該行對(duì)此解釋?zhuān)捎诶峡蛻?hù)原來(lái)在該行已有了約定的還款方式，轉(zhuǎn)換還款方式會(huì)產(chǎn)生工作成本等，因此需要收取費(fèi)用。
此外，選擇了雙周供的買(mǎi)樓人還要注意逾期還款的措施也有所改變。雙周供的逾期是指每?jī)芍軕?yīng)還款卻沒(méi)還的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)逾期，逾期利息將按合同約定的方式(雙周)計(jì)算。
接力貸款 父母與子女還貸“捆綁”
適合人群：一類(lèi)是父母作為借款人年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定(借款人年齡＋貸款年限≤65)可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過(guò)指定子女作為共同借款人以延長(zhǎng)還款期限；
另一類(lèi)是作為子女的借款人預(yù)期未來(lái)收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過(guò)增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。
政策解讀：農(nóng)行3月初推出的“父貸子還”的接力換貸是指所購(gòu)房屋的所有權(quán)歸子女(或子女與其配偶)所有，而借款人卻是父母雙方或一方與該子女。對(duì)于子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。
該按揭貸款方式的出現(xiàn)，意味著原住房按揭貸款條件的年齡限制放寬了，即父母可與子女一起接力償還住房貸款。換句話說(shuō)，就是還貸期限拉長(zhǎng)，其實(shí)質(zhì)就是將本人和父母、配偶的還貸能力“捆綁”起來(lái)，將市民的購(gòu)房夢(mèng)變得更有現(xiàn)實(shí)性。
舉例：市民陳先生今年55歲，月收入4000元，60歲退休后，月退休金2000元左右，他有一個(gè)兒子，月收入1500元左右。最近相中一套70平方米兩居室，總房款為50萬(wàn)元，打算首付15萬(wàn)元，另外35萬(wàn)元想采取“父貸子還”。
農(nóng)行有關(guān)人士指出，要減少利息支出，可盡量提高首付額度。以陳先生為例，他目前有積蓄20萬(wàn)元，采取等額本息還款法，貸款期限為20年，首付15萬(wàn)元，在20年的貸款期限內(nèi)，利息支出額度相差32600.66元，這些款項(xiàng)完全可以用于簡(jiǎn)單裝修時(shí)購(gòu)買(mǎi)裝修材料費(fèi)用。
選擇銀行：農(nóng)行。
專(zhuān)家提醒：老客戶(hù)不能轉(zhuǎn)辦“接力”房貸；接力貸目前只在農(nóng)行辦理；已在農(nóng)行辦理其他形式房貸的老客戶(hù)不論是父母方還是子女方，都不能轉(zhuǎn)成“父貸子還”的方式。
住房抵押再按揭 房產(chǎn)可變?yōu)榱鲃?dòng)資金
適合人群：適用于已貸款買(mǎi)房后又想買(mǎi)車(chē)的市民，也適合那些有投資、創(chuàng)業(yè)等短期資金需求的市民。
政策解讀：按揭住房可二次抵押“住房再按揭”，指的是居民用已抵押給銀行的物業(yè)到銀行辦理再次按揭，銀行將根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)其已按揭的住房進(jìn)行評(píng)估，從而為客戶(hù)增加一定的貸款額度。市民在向銀行辦理了最高額貸款業(yè)務(wù)后，客戶(hù)可以自由將貸款用于購(gòu)房、購(gòu)車(chē)、裝修、購(gòu)買(mǎi)家電家具、旅游、上學(xué)等多種用途，而不必重新辦理抵押登記。
舉例：市民黃小姐幾年前在市中心買(mǎi)了套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，在銀行貸款80萬(wàn)元后，現(xiàn)在那套房子已漲到130萬(wàn)元。最近，黃小姐需要資金20萬(wàn)元，擱在以前的話，按揭房不可能再向銀行貸款。如今通過(guò)銀行再按揭業(yè)務(wù)，黃小姐可以將房子在銀行進(jìn)行二次按揭，輕松增加20萬(wàn)元貸款。
如果新增貸款暫時(shí)不用，可存入銀行房貸理財(cái)賬戶(hù)，銀行對(duì)賬戶(hù)內(nèi)資金將按一定比例視同提前還款，一個(gè)月下來(lái)獲得的理財(cái)收益用于抵扣貸款利息支出。而當(dāng)市民需要資金時(shí)，賬戶(hù)內(nèi)資金又可隨時(shí)使用，靈活方便。
選擇銀行：中行、建行。
專(zhuān)家提醒：廣州不少房貸專(zhuān)家擔(dān)心，銀行如何把控好信貸資金的真實(shí)使用用途是關(guān)鍵。即要防止客戶(hù)把抵押貸款用于股市、證券投資以及其他權(quán)益性投資，從而與國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)相抵觸，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是難點(diǎn)。
以房養(yǎng)老“倒按揭” 房貸考驗(yàn)生活觀念
適合人群：“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的“以房養(yǎng)老”觀念，越來(lái)越受到人們關(guān)注。該方式適合“丁克”家庭或是子女較為富裕、老人比較開(kāi)通的家庭、無(wú)兒女繼承房屋的老年人。
政策解讀：所謂“以房養(yǎng)老”，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是將已還清貸款的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行，每月從銀行“倒按揭”，領(lǐng)取一定金額的資金直至死亡，房產(chǎn)歸銀行所有。這種模式在國(guó)內(nèi)其實(shí)已有先例，并得到了部分老年人的認(rèn)同。
舉例：如果你今年60歲，擁有一套價(jià)值60萬(wàn)元的住房，沒(méi)有繼承人或者不想讓別人來(lái)繼承，那么，你可以將房子出售給銀行、房屋典當(dāng)行等特殊機(jī)構(gòu)，每月從該類(lèi)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于改善自己的生活。而在你去世后，這套房子就由那家機(jī)構(gòu)收回，這是一種利用“倒按揭”方式獲取養(yǎng)老資金的方法。
抵押選擇：銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、典當(dāng)行。
專(zhuān)家提醒：對(duì)于“倒按揭”，國(guó)內(nèi)各大銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)卻“面露難色”。一方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命難以預(yù)測(cè)。“倒按揭”的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個(gè)很大的難題。另一方面，“倒按揭”要獲得盈利至少10~30年，而銀行基本上看中較快盈利的短期產(chǎn)品，因此對(duì)“倒按揭”難以產(chǎn)生興趣。
銀行業(yè)內(nèi)人士也表示，如果沒(méi)有國(guó)家政策扶持，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”很難短期內(nèi)大范圍推廣。（袁峰）
