近來不少房地產(chǎn)業(yè)人士質(zhì)疑筆者所提的“廢除不如改良房屋預(yù)售制度”主張。
首先，我們要誠實(shí)面對(duì)的是部分城市目前所實(shí)施的預(yù)售制度，其實(shí)是因應(yīng)市場畸形發(fā)展的產(chǎn)物，根本就是“四不像”！說它是現(xiàn)房，它不是，因?yàn)榫嚯x交屋通常還有一兩年，甚至更長；說它是期房，它也不是！因?yàn)橐呀?jīng)興建至2/3階段。對(duì)消費(fèi)者而言，一切的可變性已經(jīng)非常有限。預(yù)售制度存在著許許多多的毛病，諸如虛假廣告、訂金圈套、合同詐欺、一房兩賣、面積縮水、品質(zhì)低劣、會(huì)所改變用途、延期辦證、得房率(綠化率、容積率)與實(shí)際不符等系列消費(fèi)者購買風(fēng)險(xiǎn)，令購房人在拿到小產(chǎn)證之前很難不提心吊膽，因此有關(guān)方面提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)至少可以降低部分風(fēng)險(xiǎn)，縮短消費(fèi)者痛苦之時(shí)間。然而提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果，卻使得預(yù)售屋原本可以讓購房人較早介入室內(nèi)規(guī)劃，避免交屋即等同敲墻改格局之開始的優(yōu)勢，蕩然無存！
我的主張說穿了是讓預(yù)售回歸其本質(zhì)，預(yù)售就是預(yù)售，讓開發(fā)商取得建造執(zhí)照后、動(dòng)工興建前，便能以市場化的操作模式進(jìn)行銷售，免得三年后造出來的房屋脫離買方需求，連降價(jià)都不見得賣得掉，反而成為都市惡瘤！
相信有人看到這里已經(jīng)坐不住準(zhǔn)備要罵我了，認(rèn)為我的主張是變本加厲、是讓開發(fā)商為所欲為，使消費(fèi)者處于更加不利的被動(dòng)地位！這是只知其一，不知其二。
首先我要強(qiáng)調(diào)的是，一個(gè)健康的市場必須給優(yōu)質(zhì)開發(fā)商生存發(fā)展的機(jī)會(huì)與空間，開發(fā)商不是越大越好、越少越好，否剛就會(huì)變得像香港一樣：80的份額由六家大型開發(fā)商如和記黃埔、新鴻基、恒隆、新世界等所掌控，它所產(chǎn)生的后果是，在香港只有少數(shù)人擁有自己的房子，只有極少數(shù)人的房子超過100平方米！何以至此？因?yàn)榱议_發(fā)商碰頭就可以決定明天的房價(jià)是漲或跌，形成托拉斯式的產(chǎn)品與價(jià)格的壟斷，無優(yōu)勝劣敗，開發(fā)商本身也缺乏改善品質(zhì)的動(dòng)力與誘因。
這條香港房地產(chǎn)發(fā)展之路，是內(nèi)地萬萬不可追隨的，否則消費(fèi)者購屋將付出更高的代價(jià)，必須分散市場份額，讓品質(zhì)說話，培育一批具一定實(shí)力、重品質(zhì)的中型開發(fā)商，使之形成房價(jià)與質(zhì)量競爭的杠桿和天平，才是上策！
那么該如何給中型開發(fā)商生存發(fā)展的機(jī)會(huì)呢？最簡單可行的方法，就是當(dāng)開發(fā)商付清土地款取得建造許可之后，允許他按工程進(jìn)度收取款項(xiàng)，以減輕其資金調(diào)轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，從而更能專注于房屋品質(zhì)的落實(shí)與品位的塑造。現(xiàn)在的關(guān)鍵應(yīng)該是如何有效規(guī)避前述預(yù)售制度的弊端？以我在中國臺(tái)灣曾經(jīng)擔(dān)任房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制訂的經(jīng)歷，我認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急便是調(diào)整購買預(yù)售屋的付款方式，修改訂房即繳清款項(xiàng)，但交房卻遙遙無期的“未享受先付款”之陋規(guī)，按工程進(jìn)度逐層支付；引進(jìn)專款專用、銀行擔(dān)任付款中間人制度，且設(shè)付款之間隔時(shí)間限制，以利購房人財(cái)務(wù)規(guī)劃。
如此一來，對(duì)消費(fèi)者的好處是分期付款等同強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，可以相對(duì)較輕松的方式購屋，而室內(nèi)格局甚至管道排法，也可依據(jù)實(shí)際的需要作必要的調(diào)配，使房屋更加個(gè)性化與符合自己的需要；至于按工期所繳房款則由銀行負(fù)責(zé)監(jiān)控，不允許開發(fā)商挪作他用，使產(chǎn)生糾紛的可能性大為降低。
對(duì)開發(fā)商來說，只要之前興建的產(chǎn)品贏得口碑，便能促進(jìn)新開樓盤的銷售，且因?yàn)槲磩?dòng)工便開始預(yù)售，尚有機(jī)會(huì)直面消費(fèi)者需求，作產(chǎn)品規(guī)劃的調(diào)整，當(dāng)然，資金的周轉(zhuǎn)與回流速度，更多地取決于開發(fā)商自身對(duì)于品質(zhì)的追求，好賣則快、難賣則慢，于是其必須關(guān)注品牌、質(zhì)量、加強(qiáng)售后服務(wù)，以爭取消費(fèi)者認(rèn)同；此外，為了避免開發(fā)商只注重表面文章，忽視看不到的“隱蔽工程”之品質(zhì)，可以引進(jìn)數(shù)碼攝影全程監(jiān)控工程展開之“不動(dòng)產(chǎn)血統(tǒng)”制度與系統(tǒng)，讓施工全程透明化，讓購房人充分放心房屋質(zhì)量，從而大范圍消滅開發(fā)商偷工減料。如此既能摒除現(xiàn)行預(yù)售制的弊端，也可望形成行業(yè)的良性循環(huán)，相信這是官方與消費(fèi)者所共同樂見！
“改良式預(yù)售制度”的主張并非全來自于“無中生有”的美好想象，而是大部分已經(jīng)在一些地區(qū)如中國臺(tái)灣執(zhí)行，這套制度極具可操作性，因?yàn)橹袊_(tái)灣的爛尾樓極其罕見，購房糾紛相較上海也明顯偏低。
(來源：東方早報(bào) 作者：蔡為民)
