中新網(wǎng)12月30日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，從11月份上海動(dòng)遷房成交量首超普通住宅以來(lái)，配套房就奠定了占據(jù)成交量半壁江山的地位，這種強(qiáng)勢(shì)一直維持到本年度最后一周，并有望持續(xù)到下一年度。
普通住宅成交回落
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)：上周，上海市最大的動(dòng)遷房物業(yè)——世博會(huì)動(dòng)遷房浦江·世博家園成交量達(dá)500余套；本周動(dòng)遷及配套商品房成交勢(shì)頭依然不減，僅綠地漕涇新苑就成交200余套，加上浦東的新高苑住宅小區(qū)等一系列配套房源，動(dòng)遷及配套商品房在總成交量中依然占據(jù)著較大份額。
搜房網(wǎng)分析人士表示，動(dòng)遷及配套商品房一直在延續(xù)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，普通住宅在配套商品房及各種商務(wù)樓的雙重?cái)D壓之下，生存空間越發(fā)狹小，在上周的銷售排行榜前10中已難覓其蹤影，僅匯麗花園等少數(shù)樓盤在勉強(qiáng)支撐。總體而言，目前上海商品住宅成交量占商品房總成交量的比重已跌到30%左右，基本回到8月初的水平。而此前幾個(gè)月，配套、動(dòng)遷商品房周成交量大約為15萬(wàn)-16萬(wàn)平方米，約占住宅成交量的1/3左右，僅在8月有一周成交量與普通住宅持平。
易居中國(guó)研發(fā)部經(jīng)理鄭翎昀認(rèn)為，商品房成交上升，而普通住宅成交略回落，兩者走勢(shì)出現(xiàn)背離，主要是動(dòng)遷配套商品房成交量增加的緣故。
而在前幾周，進(jìn)入住宅銷售面積前10位的普通住宅項(xiàng)目只有兩個(gè)，動(dòng)遷配套商品房項(xiàng)目卻有8個(gè)，這在今年的市場(chǎng)上是個(gè)奇觀。
近郊房源各有所長(zhǎng)
在2005年的最后幾周，上海住宅的整體銷售尤其是二手銷售的主要市場(chǎng)買家，都來(lái)自動(dòng)遷居民。雖然目前的動(dòng)遷戶能得到的動(dòng)遷費(fèi)用數(shù)額日趨龐大，但是動(dòng)遷用房的特點(diǎn)依然以價(jià)廉物美為主。此外，作為從市中心優(yōu)質(zhì)地段遷出的居民，他們往往希望盡量能遷往不遠(yuǎn)的區(qū)域，至少是交通、生活便利的地區(qū)。一些動(dòng)遷戶希望通過動(dòng)遷獲得更大的居住面積和更好的居住環(huán)境，即使遷到更遠(yuǎn)的區(qū)域。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，目前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)冷靜的調(diào)控階段，各區(qū)域的樓價(jià)普遍有所下調(diào)。中長(zhǎng)期看，市場(chǎng)還有一定下調(diào)空間，近期已經(jīng)有不少價(jià)廉物美的優(yōu)質(zhì)房源在市場(chǎng)上出現(xiàn)。
閔行區(qū)在動(dòng)遷戶心目中的地位介于郊縣和城區(qū)之間，由于該區(qū)建設(shè)較早，周邊配套設(shè)施、交通都較為齊全、方便，因而是很多原上海西南區(qū)如長(zhǎng)寧、徐匯等的動(dòng)遷戶的選擇。隨著軌道交通的建設(shè)，閔行區(qū)大部分區(qū)域都已經(jīng)建設(shè)成為成片的居住小區(qū)。其中價(jià)位較低的有江川和吳涇地區(qū)，楓樺景苑、夏朵小城、天星苑等樓盤的均價(jià)一般在5000元/平方米左右，能夠被絕大多數(shù)動(dòng)遷戶接受；而相對(duì)發(fā)展成熟的春申、龍茗地區(qū)，如萬(wàn)科朗潤(rùn)園、春申景城的均價(jià)則要高出每平方米3500元左右。
徐匯區(qū)的動(dòng)遷房主要集中在華涇周邊，新樓盤不多，還有一些較新的公房，雖然該區(qū)域算是徐匯區(qū)，但居住條件反而不如閔行區(qū)方便。某些動(dòng)遷戶可能會(huì)出于今后子女入學(xué)等考慮而選擇這里，該地區(qū)的徐匯新城、徐匯新干線、華涇新村等，均價(jià)幾達(dá)萬(wàn)元/平方米。
南匯區(qū)在很多人眼里與郊縣無(wú)異，但是由于浦東的交通尚屬方便，而南匯康橋、惠南配套建設(shè)較好，可作為老年動(dòng)遷戶的養(yǎng)老選擇�；菽虾涂禈虻貐^(qū)的均價(jià)一般在4800-5500元/平方米不等，而康橋半島、中邦城市、金地城等也屬于相對(duì)成熟的物業(yè)。
寶山區(qū)的房產(chǎn)在地鐵一號(hào)線北延伸段開通以后有了一個(gè)很大的提高，大華地區(qū)更是曾經(jīng)攀升到9000元的單價(jià)，不過在樓價(jià)調(diào)控的趨勢(shì)下，價(jià)格下降較為迅速。寶山區(qū)較為適合楊浦、閘北、虹口這些北區(qū)的動(dòng)遷居民。但是考慮到該區(qū)域的價(jià)格水分之前較多，近期的退房風(fēng)潮也不少，該區(qū)域的樓價(jià)在適度等待后還會(huì)有進(jìn)一步下降，目前羅店的順馳美蘭湖、美蘭金邸房?jī)r(jià)依舊在6000元/平方米，而大華、共康地區(qū)的均價(jià)則為8000元/平方米。
市區(qū)房源性價(jià)比高
市區(qū)的動(dòng)遷房主要位于長(zhǎng)寧區(qū)、浦東新區(qū)、閘北區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)等，雖然價(jià)格略高，但一些老公房、房齡較長(zhǎng)的次新房都是較好的選擇。
長(zhǎng)寧區(qū)作為主要的中心城區(qū)之一，房?jī)r(jià)普遍較高，只有新涇、天山地區(qū)的一些公房是較為理想的動(dòng)遷選擇，價(jià)格能夠保持在9000元/平方米左右。
浦東新區(qū)一些稍偏遠(yuǎn)的區(qū)域的價(jià)格目前已在調(diào)控中回落。相對(duì)其他浦西的區(qū)域，這里的樓價(jià)較低，尤其是三林地區(qū)，后市的發(fā)展相當(dāng)看好，世博會(huì)的利好也在推動(dòng)該區(qū)域的物業(yè)價(jià)值攀升，既可以自住，也有升值作用。如果動(dòng)遷戶不介意浦東浦西的區(qū)別，浦東新區(qū)的選擇還是較多的，三林、金橋地區(qū)均價(jià)都在8000元/平方米左右，北蔡略高，超過9000元/平方米。
天億置業(yè)總經(jīng)理鄭康瑞對(duì)記者表示：“世博家園由于得到政府的大力支持，其配套設(shè)施十分完備，周邊資源可謂充分�！�
雖然閘北區(qū)、普陀區(qū)內(nèi)尚有不少老工房，但是隨著城市建設(shè)的深入，都將在一段時(shí)間后拆遷，因而如果不想頻繁搬家，這幾個(gè)區(qū)域的老公房選擇需多加注意，其價(jià)格依然有一定吸引力，如彭浦地區(qū)的彭浦新村、康悅亞洲、臨汾名城均價(jià)尚在7200元/平方米。
動(dòng)遷用房并沒有一個(gè)統(tǒng)一的確定概念，所有適合動(dòng)遷戶購(gòu)買的物業(yè)都屬于動(dòng)遷房，因此，上海任何區(qū)域都有動(dòng)遷房；只是一般而言，總價(jià)和動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)基本類似的房屋才是普遍意義上的動(dòng)遷房。
從最近兩個(gè)月(10月24日—12月25日)上海普通住宅和動(dòng)遷配套住宅周成交情況分析，動(dòng)遷配套房成交和普通住宅成交基本上處于相當(dāng)?shù)乃剑笾卤壤秊?∶4，近半江山為動(dòng)遷配套房成交，對(duì)住宅市場(chǎng)的影響權(quán)重非常巨大，這也是今年上海住宅市場(chǎng)的一個(gè)突出特點(diǎn)。今年底至明年初，上海各區(qū)的動(dòng)遷戶數(shù)量不少，而動(dòng)遷房亦將不斷推出，對(duì)于穩(wěn)定上海樓市有舉足輕重的作用。(鄧旭)
