建設(shè)部官員早幾天已經(jīng)證實(shí)：經(jīng)濟(jì)適用房政策將轉(zhuǎn)向以租代售。這種政策的改變對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成什么樣的影響呢？
平均房?jī)r(jià)：與西瓜加蘋(píng)果一樣荒唐
我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)，通常指兩種：市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格與管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的平均價(jià)格。對(duì)除了房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，這兩種價(jià)格應(yīng)該是統(tǒng)一的。無(wú)論冰箱、洗衣機(jī)、彩電還是糧食，只要統(tǒng)計(jì)、匯總運(yùn)算過(guò)程不出差錯(cuò)，單價(jià)和平均價(jià)都會(huì)是一致的。唯有房子不行，不同城市的房子不同；相同城市不同地段的房子不同；相同地段不同類(lèi)型的房子不同；就是同一座樓，朝向、樓層、戶(hù)型不同，房子也是不一樣的……可以說(shuō)，世界上沒(méi)有兩套完全一樣的房子。而把一個(gè)城市中如CBD地帶的房?jī)r(jià)和最偏僻的區(qū)域的房?jī)r(jià)放在一起相加，把高檔商場(chǎng)、寫(xiě)字樓與低檔住宅的價(jià)格放在一起運(yùn)算出來(lái)的平均房?jī)r(jià)，與每座具體房子的單價(jià)已完全是兩回事了。
我在教孩子算術(shù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，課本上總是畫(huà)著“5個(gè)西瓜+2個(gè)西瓜=7個(gè)西瓜”“3個(gè)蘋(píng)果+2個(gè)蘋(píng)果=5個(gè)蘋(píng)果”，從沒(méi)有西瓜加蘋(píng)果的圖片，因?yàn)槲鞴虾吞O(píng)果相加的結(jié)果不倫不類(lèi)，失去了現(xiàn)實(shí)的意義。同一城市中最高檔的商鋪價(jià)格與最低檔住宅的價(jià)格可能相差20倍以上，平均相加的結(jié)果比西瓜和蘋(píng)果相加的結(jié)果更荒唐。這是指在統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中，不出現(xiàn)任何的偏差的情況下，平均房?jī)r(jià)本身已經(jīng)失去了它的現(xiàn)實(shí)意義。所以有時(shí)在公布平均房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)真實(shí)成交的房?jī)r(jià)可能是下跌的，因?yàn)樵谶@段銷(xiāo)售期間內(nèi)，可能高檔寫(xiě)字樓、商鋪的供應(yīng)量大，而低檔住宅成交量少；反之，平均房?jī)r(jià)下跌了，也不一定代表真實(shí)的房?jī)r(jià)就下跌。對(duì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有現(xiàn)實(shí)意義的是每套房子的交易價(jià)格，所以經(jīng)濟(jì)適用房政策由銷(xiāo)售改為出租，可能會(huì)讓城市公布的平均房?jī)r(jià)看起來(lái)有上升趨勢(shì)。同時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房作為低檔住宅成交量在減少，中低檔房的房?jī)r(jià)卻有可能是下跌的。
要使統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的平均房?jī)r(jià)更接近市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格，就需分門(mén)別類(lèi)地統(tǒng)計(jì)，比如，商鋪占多大比重，價(jià)格如何變化；寫(xiě)字樓占多少比重，價(jià)格分別是如何變化的；住宅中的高、中、低檔房子的價(jià)格又是如何變化的等等。政府建設(shè)部門(mén)現(xiàn)在實(shí)施的網(wǎng)上交易系統(tǒng)為這種分門(mén)別類(lèi)的統(tǒng)計(jì)提供了可能。
富裕家庭搶走了政府“救濟(jì)糧”
9年來(lái)，各座城市每年都投入大量資金為中低收入者建經(jīng)濟(jì)適用房，但在實(shí)際交易過(guò)程中，真正的購(gòu)房者卻不一定是中低收入者。那么，大量的資金到底補(bǔ)給了誰(shuí)？人們看到，經(jīng)濟(jì)適用房面積大的有200多平方米；有些購(gòu)房者同時(shí)購(gòu)買(mǎi)幾套，然后打通；還有經(jīng)濟(jì)適用房的樓下停著高檔豪華轎車(chē)，等等。最極端的例子是，北京東邊一處經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在成了外國(guó)人的聚集地，這完全背離了當(dāng)初制訂經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷，誰(shuí)會(huì)想到有外國(guó)人來(lái)租經(jīng)濟(jì)適用房？
有句俗話(huà)說(shuō)“富不過(guò)三代”，困難、富裕的家庭也是隨著時(shí)間不斷變化的。今年困難的家庭，明年、后年經(jīng)濟(jì)狀況可能會(huì)變化，成為不再困難的家庭。我記得小時(shí)候，我家是村里最有名的困難戶(hù)，鄰居們經(jīng)常會(huì)送一些吃的，幫我們縫衣服，縫被子，幫我們家修房子、蓋房子，等等。鄰居們經(jīng)常對(duì)我父母說(shuō)的、也是我最不愛(ài)聽(tīng)的一句話(huà)就是：“別讓孩子們上學(xué)了，讓他們幫幫你們吧，你們是全村最困難的，何必要這樣好強(qiáng)？”但是癱瘓?jiān)诖驳哪赣H和被劃過(guò)右派、身體瘦弱的父親卻一直堅(jiān)持讓我們兄弟姐妹們一起上了學(xué)。大約在不到10年的時(shí)間里，我們家的經(jīng)濟(jì)狀況就發(fā)生了很大的變化，不僅不再是困難家庭，而且還有能力去幫助村里別的困難家庭。
經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限是70年，這70年中一定會(huì)發(fā)生很多事情影響一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，困難的家庭不可能永遠(yuǎn)是困難的家庭，經(jīng)濟(jì)適用房以租代售這種政策有利于糾正讓富裕家庭搶走政府補(bǔ)貼給困難家庭的“救濟(jì)糧”這樣的不正常現(xiàn)象，可以讓那些真正困難的家庭得到政府的幫助，解除他們?cè)谧》繂?wèn)題上的后顧之憂(yōu)，把更多的精力和資金用在孩子的教育身上，用在醫(yī)療上……
經(jīng)濟(jì)適用房再不改將成不能流通的“國(guó)有股”
經(jīng)濟(jì)適用房政策的改革還可以避免像以往的滬深股市那樣因國(guó)有股不能流通而造成的尷尬局面。想想股改前，一說(shuō)國(guó)有股要流通，曾引起了股市多大的地震啊。如果以前的經(jīng)濟(jì)適用房政策長(zhǎng)期執(zhí)行下去，那就要考慮這部分房子要不要上市場(chǎng)上去交易？如果不能交易，這將是家庭一筆死的資產(chǎn)，不能變現(xiàn)，也不能隨著家庭收入和人口的變化來(lái)調(diào)整自己的住房；如果要交易，到底要補(bǔ)多少出讓金和稅金，根據(jù)過(guò)去購(gòu)買(mǎi)時(shí)的出讓金和稅金水平去補(bǔ)交，顯然是國(guó)家吃虧了。按現(xiàn)時(shí)交易的出讓金和稅金水平去補(bǔ)交，幾十年之后的房?jī)r(jià)可能是當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)的好多倍，擁有這些經(jīng)濟(jì)適用房的家庭愿意不愿意交，又如何去統(tǒng)一他們的意見(jiàn)呢？現(xiàn)在把經(jīng)濟(jì)適用房改變成出租就不存在這樣的問(wèn)題了。
當(dāng)然，這次經(jīng)濟(jì)適用房政策的改變還有許多好處，比如房地產(chǎn)發(fā)展商再也不用擠破頭的去爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)了，對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商更公平了。
(來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：潘石屹）
